서울 집값과 전월세값이 동반 상승하는 가운데, 서울에서도 저평가돼있으며 상대적으로 가격이 낮은 외곽 지역인 금천·관악·구로(금관구) 등으로 매수세가 강해지는 하향 이동 경향이 두드러지고 있다. 정부의 대출 규제 강화로 주택 구매 부담이 커지고, 전세 불안과 공급 부족 우려가 겹치면서 서울 중저가 주택으로 관심이 쏠리는 분위기다.

이른바 ‘금관구’ 지역에선 다른 서울 자치구 거주자 매수가 큰 폭으로 늘어났다. 법원 등기정보광장 소유권이전등기(매매) 신청 매수인 현황에 따르면 올해 상반기 금관구 지역에서는 같은 기간 7265건에서 1만355건으로 42.5% 증가했다. 이 지역의 증가율은 최근 5년 중 최대치다.
서울 거주자
매수 늘어나
해당 지역 매수세 증가는 거주민보다 다른 서울 자치구에 주소지를 둔 매수자에게서 더 두드러졌다. 다른 서울 자치구 거주자의 금관구 지역 매수는 지난해(2025년) 상반기 1847건에서 올해(2026년) 3191건으로 72.8% 증가했다. 금관구 거주민의 자체 매수 증가율(40.9%)를 훌쩍 웃돌았다.
영등포구 거주자의 매수가 가장 많았다. 영등포구 거주자의 금관구 매수는 지난해 상반기 228건에서 올해 847건으로 271.5% 급증해 건수와 증가율 모두 가장 높았다. 수요가 몰리자 금관구의 집값도 상승세를 보이고 있다.
한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 상반기 구로구 아파트값은 7.05%, 관악구는 6.92% 상승했다. 금관구에서도 신고가 거래가 이어지고 있다. 올해 6월 구로구의 한 단지 전용 84㎡는 18억9000만원에 거래됐으며, 같은 달 관악구의 한 단지 전용 84㎡는 17억원에 거래되며 전고점을 뛰어넘었다.
업계에서는 금관구 아파트 시장은 최근 대출 규제와 서울 핵심지 고가 주택 가격 부담으로 인해 실수요자와 2030세대의 매수세가 유입되며 중저가 단지를 중심으로 상승세와 신고가를 보이고 있으며, 상대적으로 가격 부담이 적어 당분간 수요가 유지될 것으로 전망하고 있다.
서울 집값·전월세값 동반 상승
상대적으로 가격 낮은 지역 어디?
한 부동산 전문가는 “전셋값 상승, 전세 매물 부족에 외곽지역 매매가 상승까지 이어지면서 실수요자들의 주거 불안이 커지고 있는 상황”이라며 “이럴 때일수록 주변 시세와 비교해 합리적인 가격에 공급되는 금관구 분양단지를 눈여겨볼 필요가 있다”고 말했다.
다음은 금관구에서 분양 중인 아파트.

▲개봉 루브루= 길훈아파트 주택재건축정비사업조합이 시행을, ㈜성호건설이 시공하는 ‘개봉 루브루’가 분양 중이다. 지하 3층~지상 15층, 총 4개동, 총 295세대의 규모다. 전용면적 42타입의 공급 금액은 4억8630만~5억4000만원이다. 계약금 5%(1차 계약금 1000만원)로 서울 내 자가 마련의 진입장벽을 낮췄다.
1호선 개봉역과 7호선 광명사거리역 이용이 편리하다. 1호선 개봉역 이용 시 여의도 19분, 서울역 25분, 7호선 광명사거리역 이용 시 구로디지털단지 15분, 고속터미널 30분이 소요되어 서울 주요 업무지구로의 접근성이 우수하다.

▲천왕역 모아엘가 트레뷰= 서울 구로구 오류동에서 4년 전 분양가로 공급되는 아파트가 나와 수요자들의 시선이 집중되고 있다. 7호선 천왕역 바로 앞에 위치한 ‘천왕역 모아엘가 트레뷰’가 그 주인공이다. 단지는 지하 4층~지상 26층, 4개동, 전용 44~84㎡, 총 440가구 규모다. 입주 전 계약 해지분을 대상으로 무순위 청약을 진행할 예정이다. 지난해 입주를 시작한 신축 아파트로, 계약과 동시에 입주도 가능하다.
매매가
상승세
주목할 점은 2022년 분양 당시 가격으로 공급된다는 점이다. 실제 이 단지 전용 84㎡ 분양가는 10억원 초반대로 형성돼 있다. 앞서 살펴본 노도강 전용 59㎡ 실거래가와 비슷한 수준이며, 금관구 전용 84㎡ 실거래가와 비교하면 가격 경쟁력이 더욱 두드러진다.
단지 내부에도 실거주 만족도를 고려한 설계가 적용됐다. 녹지와 휴게 공간이 어우러진 조경으로 쾌적한 주거 환경을 구현했고, 어린이집, 독서실, 피트니스센터 등 생활 밀착형 커뮤니티 시설도 마련됐다. 입주민들은 단지 내 상업시설을 통해 식료품 구매는 물론 카페, 병원, 약국 등 일상 서비스까지 한곳에서 이용할 수 있다.
입지도 우수하다. 단지는 7호선 천왕역 2번 출구까지 약 70m 거리에 불과한 초역세권 단지다. 천왕역을 이용하면 가산디지털단지까지 약 7분, 구로디지털단지까지 10분대, 고속터미널역까지는 30분대에 도달할 수 있어 주요 업무지구 출퇴근이 편리하다.
단지 주변으로는 전통재래시장, 대형마트, 홈플러스 익스프레스, 롯데시네마 등 쇼핑·문화시설이 자리하며, 파출소, 보건소, 우체국 등 관공서 접근도 용이하다. 초등학교와 병설유치원, 중학교를 도보로 통학할 수 있고, 중고등학교와 과학고도 인근에 위치한다.
합리적인
가격으로
단지 양쪽에는 산이 자리해 있다. 약 2만7550㎡ 규모의 가족캠핑장과 도시자연공원이 있으며, 인근 산으로 이어지는 올레길과 인접해 있다. 맞은편 산에는 여러 개의 근린공원이 조성돼 있다.

▲신대방역 더하이브 퍼스트= 서울 관악구 신림동에 위치한 ‘신대방역 더하이브 퍼스트’가 분양 중이다. 초역세권 입지에 더해, 실속 있는 평면 구성과 스마트한 주거 시스템을 갖춘 도심형 주거단지로 많은 관심이 모이는 분위기다. 지하 4층~지상 15층, 총 145세대 규모로 조성되며, 이 중 141세대가 일반공급된다. 전용면적 19~59㎡ 총 13개 타입으로 수요자들의 선택 폭을 넓혔고, 이 중 전용면적 59㎡가 93세대로 전체의 절반 이상을 차지한다.
공간 활용도를 높인 효율적인 평면 설계와 다용도실(일부 세대), 드레스룸(일부 세대) 등 넉넉한 수납공간을 통해 1~2인 가구 및 신혼부부 등 실수요층의 관심이 높을 것으로 예상된다. 특히 전용 59㎡ 전 세대는 수요자들의 선호도 높은 4베이 판상형으로 설계된다. 스마트 홈 네트워크 시스템을 구축해 조명·난방 제어, 방문객 확인 등을 원격으로 제어할 수 있다.
일반 주차 공간 대비 와이드하게 설계(일부)돼 여유로운 주차 공간과 안전하고 편리한 무인택배 시스템도 도입된다. 단지 내 피트니스 시설, 스크린골프장, 공유오피스, 다목적실, 라운지 등 다채로운 커뮤니티가 마련되며, 엘리베이터로 연결된 옥상정원에서는 프라이빗하고 쾌적한 휴식을 누릴 수 있다.
‘저평가 외곽’ 금천·관악·구로
매수세 강해지는 하향 이동 경향
지하철 2호선 신대방역을 도보로 이용할 수 있는 역세권으로 강남 및 도심권(CBD) 접근성이 우수하다. 신림선과의 연계로 여의도 접근성도 탁월하다. 강남순환도시고속도로, 남부순환로, 서부간선도로 등도 가까워 사통팔달 교통이 편리하다. 경전철 난곡선(계획)과 강남순환도시고속도로와 바로 연결되는 신림–봉천터널(공사 중)까지 더해져 교통 여건은 더 좋아질 예정이다.
서울대병원이 운영하는 보라매병원, 한림대강남성심병원 등 대형 종합병원이 인접해 의료접근성이 우수하다. 롯데백화점, 현대아울렛, 이마트 등 대형 쇼핑 시설과 전통시장, 초·중·고교까지 도보권에 갖춰져 있다. 신림근린공원, 보라매공원, 난우공원, 와우산, 도림천 등 녹지와 산책로가 가까워 도심 속에서도 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있다.
분양 신청 자격은 대한민국에 거주하는 만 19세 이상이라면 거주 지역, 청약통장 가입 여부와 무관하게 누구나 가능하다. 분양가는 합리적인 수준으로 책정됐으며 계약금 5% 및 중도금 60% 무이자를 적용해 초기 자금 부담을 완화했다. 중도금은 최대 60%까지 대출 가능하며, 중도금 대출금액 잔금대출 전환도 가능하다. 지난해 10·15대책에 따른 토지거래허가구역 2년 실거주 의무도 적용받지 않는다.
효율적인
평면 설계
분양 관계자는 “전용 59㎡ 기준 서울 아파트 평균 분양가가 15억원을 넘어서는데 7억원대부터 시작해 서울에서 보기 힘든 분양가로 내 집을 마련할 좋은 기회가 될 것”이라고 말했다.
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