<김기록 법무사의 쉬운 경매> 임대인·임차인의 파산선고 임차보증금은 어떻게 되나?

  • 김기록 법무사
  • 등록 2026.07.20 11:28:55
  • 호수 1593호
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[Q] 임대인, 임차인이 파산선고 받으면 임차보증금은 어떻게 되나요?

[A] 개인파산절차에서 임차보증금 반환은 다음과 같은 방법으로 하게 됩니다. 임차인이 파산선고를 받으면 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 임차인의 파산관재인은 민법 제635조의 규정에 의해 계약 해지의 통고를 할 수 있다(민법 637조 1항). 이 경우 각 당사자는 상대방에 대하여 계약 해지로 인해 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다(민법 637조 2항).

이 계약 해지의 통지는 계약기간이 남아 있는 때에도 언제든지 통고할 수 있고, 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인(파산관재인)이 해지를 통고한 경우에는 1월이 경과하면 해지의 효력이 생긴다(민법 635조).

해지기간이 경과하면 임대차는 종료되므로 파산관재인은 임대인에게 건물을 명도함과 동시에 보증금 반환을 청구할 수 있다.

임차인인 채무자의 임차보증금 중 압류금지재산과 면제재산으로 결정된 재산을 제외한 임차보증금은 파산재단에 속해 환가의 대상이 되고, 압류금지재산과 면제재산으로 결정된 재산은 파산재단에서 제외된다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 383조, 이하 ‘법’이라고 한다).

임차보증금 중 민사집행법상 압류가 금지되는 채권은 주택임대차보호법 제8조, 같은 법 시행령의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 주거용 건물의 소액보증금을 말한다(민사집행법 246조 1항 6호). 상가건물은 해당되지 않는다.

면제재산이란 채무자(임차인)가 파산선고시에 가진 재산으로서 원래 파산재단에 속해야 하나, 법원의 결정에 의해 일정한 범위 내에서 파산재단에 속하는 것을 면제받아 자유재산으로 변경된 재산을 말하는데, 주거용 건물의 임차보증금 중 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 수 있는 금액의 범위 안에서 대통령령이 정하는 금액(소액보증금 상당액)을 초과하지 아니하는 부분을 말한다(법 383조 2항 1호).

채무자(임차인)의 신청에 의해 법원은 주거용 건물에 관한 소액보증금에 해당하는 금액을 초과하지 않는 부분에 대해 파산재단에서 면제할 수 있도록 규정하고 있으나, 서울회생법원에서는 비록 면제재산신청이 없는 경우에도 재산환가 과정에서 면제재산의 취지를 고려하고 있다(제6판 개인파산회생실무, 서울회생법원 재판실무연구회, 132면).

위 면제재산에 해당하기 위해서 소액임차인의 우선변제권 요건을 구비해야 하는가에 대해서는 실무상 소액임차인의 우선변제권 요건을 구비할 것을 요하지는 않는다고 보고 있다(제6판 개인파산회생실무, 서울회생법원 재판실무연구회, 134면).

면제재산의 신청은 파산신청일 이후부터 파산선고 후 14일 이내에 해야 하고(법 383조 3항), 법원은 파산선고 전에 면제재산신청이 있는 경우에는 파산선고와 동시에, 파산선고 후에 그런 신청이 있는 경우에는 신청일부터 14일 이내에 면제 여부 및 그 범위를 결정해 채무자 및 알고 있는 채권자에게 송달해야 한다(법 383조 4항, 5항).

임대인이 파산선고를 받은 때에는 차임의 선급 또는 차임채권의 처분은 파산선고시의 당기 및 차기에 관한 것을 제외하고는 파산채권자에게 대항할 수 없다(법 340조 1항).

임대인이 파산선고를 받은 경우 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(임차주택의 인도와 주민등록)을 갖춘 때 또는 상가건물임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(상가건물의 인도와 사업자등록)을 갖춘 때에는 임대인의 파산관재인은 임차인에 대해 계약의 해지를 통고할 수 없다(법 340조 4항).

임대인의 파산관재인은 주택의 경우 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 상가건물인 경우 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 임대차계약기간이 만료된 이후에는 더 이상의 계약기간을 연장하지 않고 임대차관계를 종료할 것이라는 임대차계약갱신거절의 통지를 하게 된다(주택임대차보호법 6조, 상가건물임대차보호법 10조, 제4판 개인파산관재인 직무편람 서울회생법원, 222면).

임대인이 파산한 경우에 임차인과의 사이에는 계약해지가 인정되지 않으므로(민법 제637조는 임차인이 파산한 경우만 규정하고 있고 임대인이 파산한 경우에는 별도의 규정이 없으므로 임대인이 파산한 경우 임차인과의 사이에서는 계약해지가 인정되지 않는다고 본다), 파산관재인은 임차인에게 자신이 임대인의 지위를 승계했음을 고지한다(주택임대차보호법 3조 4항, 상가건물임대차보호법 3조 2항).

다만 대항요건을 갖춘 임차인이라 하더라도 차임미지급 등 채무불이행 사유가 있으면 파산관재인이 임대차계약을 해지할 수 있다(민법 640조, 상가건물임대차보호법 10조의8, 개인파산관재인 직무편람 제4판, 사법발전재단 서울회생법원, 39면).

파산관재인은 매각절차의 신속한 진행을 위해서는 임대차계약을 합의 해지하고, 보증금 상당액을 퇴거비용으로 지급하는 취지의 화해계약을 체결해 퇴거비용을 재단채권(법 473조 4호 – 파산재단에 관하여 파산관재인이 한 행위로 인해 생긴 청구권)으로 지급하는 방안도 적극 고려하게 된다(개인파산관재인 직무편람 제4판, 사법발전재단 서울회생법원, 39면).

임차인의 파산관재인이 임대인에게 서면으로 임대차계약해지통보를 하고 1개월이 지나 기간 만료가 되면 파산관재인은 임대인으로부터 비용정산계산서를 받고 남은 금액을 임치금 계좌에 입금한다(개인파산관재인 직무편람 제4판, 사법발전재단 서울회생법원, 40면).

임차인인 채무자의 임차보증금 중 압류금지채권(민사집행법 246조 1항 6호)과 면제재산으로 결정된 재산을 제외한 임차보증금은 파산재단에 속해 환가의 대상이 되고, 압류금지채권과 면제재산으로 결정된 재산은 파산재단에서 제외되므로(법 383조 1항, 2항) 파산관재인의 관리·처분권이 미치지 않고 채무자(임차인)는 이를 자유롭게 처분할 수 있다(제6판 개인파산·회생실무, 서울회생법원 재판실무연구회, 136면).

파산절차가 진행되는 동안이나 면책신청을 할 수 있는 기한까지 파산채권자는 면제재산에 대해 강제집행, 보전처분을 할 수 없고(법 424조, 383조 10항), 면책을 받은 채무자는 비면책채권을 제외하고는 파산채권자에 대한 채무의 전부에 관해 그 책임이 면제된다(법 566조).

임차인이 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법 규정에 의해 취득한 확정일자에 의한 우선변제권 및 소액보증금 최우선변제권은 파산절차 또는 개인회생절차에 의한 배당의 경우에도 적용되고, 다만 소액보증금 최우선변제의 경우에는 대항요건을 경매기입등기 전까지가 아니라 파산신청일 또는 개인회생신청일까지 갖춰야 한다(법 415조, 법 586조).

[김기록 법무사·공인중개사 사무소 (02-535-3303)]

 



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의문 가득한 보완수사권 폐지 후폭풍

의문 가득한 보완수사권 폐지 후폭풍

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 70년 넘게 유지된 우리나라 형사제도에 지각변동이 일어났다. 오는 10월 검찰청 폐지와 맞물려 사회에 많은 변화를 일으킬 것으로 예상된다. 문재인정부 때부터 힘을 키워온 경찰은 이번 개정안으로 강력한 권한을 갖게 됐다. 동시에 경찰은 국민의 질문에 답해야 할 상황에 이르렀다. 경찰을 믿을 수 있나? 지난달 31일 형사소송법 개정안이 국회 문턱을 넘었다. 형소법 개정안은 검찰의 수사권을 완전히 없애는 것을 골자로 한다. 이제 검사는 사법경찰관에게 보완수사를 ‘요구’할 권한만 갖는다. 1954년 형사소송법이 제정된 이래 72년 만에 가장 큰 사법체계 변화를 마주하게 됐다. 격변하는 형사제도 형소법 개정안의 국회 본회의 통과는 더불어민주당(이하 민주당) 주도로 이뤄졌다. 표결 결과 재석 의원 178명 가운데 찬성 175명, 반대 2명, 기권 1명으로 가결됐다. 민주당 곽상언 의원과 개혁신당 이주영 의원이 반대했고, 민주당 이소영 의원이 기권표를 던졌다. 국민의힘은 표결에 불참했다. 이번 개정안에는 보완수사권을 포함해 오는 10월 신설되는 공소청 검사의 수사권을 전면 폐지하는 내용이 담겼다. 또 수사 과정에서의 모든 자료를 형사사법정보시스템(KICS)에 기록하도록 했다. 피해자 보호를 위한 장치로는 경찰이 사건을 불송치할 경우 고소인‧피해자‧고발인이 이의 신청할 수 있도록 하고 이에 필요한 사건 기록 열람‧등사 권한도 부여했다. 이번 형소법 개정안이 통과되면서 그동안 민주당이 주도해 온 검찰개혁은 마무리 수순에 접어 들었다. 앞서 민주당은 지난해 9월 검찰청 폐지를 골자로 하는 정부조직법 개정안을 통과시켰다. 개정안에 따라 오는 10월2일 공소청과 중대범죄수사청이 출범하는데, 공소청 검사는 공소 제기와 재판 유지만 맡는다. 일각에서는 이재명 대통령이 재의요구권(거부권)을 써야 한다는 주장도 제기됐지만 국회 본회의 통과 직후 청와대에서 환영의 메시지가 나오면서 가능성은 사라졌다. 이날 청와대는 “국회의 입법 과정과 최종 판단을 존중한다”며 “수사와 기소의 분리를 통해 권력의 독점과 남용을 막는 한편, 피해자와 국민 인권 보호 수준을 높임으로써 형사사법 시스템이 국민 곁으로 한걸음 더 다가서도록 할 것”이라는 내용의 입장문을 내놨다. 국민 10명 중 6명 반대 여당 주도 본회의 통과 이 대통령은 거부권 대신 ‘사필귀정’이라고 말했다. 그는 지난 4일 국무회의에서 “국민의 삶을 더욱 안정적으로 지키기 위해 모든 권력기관은 예외 없이 국민의 통제 아래 두겠다는 사필귀정의 필연적 조치”라고 강조했다. 그러면서 “수사·기소 분리는 비정상적 형사사법 시스템을 정상화하는 첫걸음”이라고도 했다. 국회 본회의 통과, 국무회의 의결 등 법안 공포 과정이 일사천리로 진행되면서 우리나라 사법체계는 그동안 한 번도 가보지 않은 길을 걷게 됐다. 그리고 그 중심에 ‘경찰’이 놓였다. 문재인정부 당시 검·경 수사권 조정으로 검찰의 기소 독점주의가 깨지면서 경찰에 실리기 시작한 힘은 이번 형소법 개정안으로 절정에 이르렀다. 이번 형소법 개정안이 통과되기까지 검찰에 ‘보완수사권’이라는 견제 기능을 남겨둘지를 두고 진통이 상당했다. 형소법 개정안이 검찰의 수사권을 완전히 박탈하는 내용을 골자로 하는 만큼 경찰에 집중되는 권한을 견제할 필요가 있다는 지적이 끊이지 않았다. 보완수사권은 그 최후의 보루로 여겨졌다. 실제 보완수사권 폐지에 관한 여론조사 결과는 압도적으로 반대가 높았다. 여론조사 전문기관 한길리서치가 <쿠키뉴스>의 의뢰로 지난 1~3일까지 전국 만 18세 이상 남녀 1000명을 대상으로 보완수사권 존치 여부에 대한 조사를 진행했다. 그 결과 62.5%가 ‘검찰에 보완수사 권한을 줘야 한다’고 답했다. ‘불필요하다’는 응답은 31.8%로 나타났다. 민주당 지지층에서도 53.8%가 ‘보완수사가 필요하다’고 답했고 모든 지역에서 과반을 기록했다. 대구‧경북 지역에서 73.1%로 가장 높았고 서울 64.7%, 호남권에서도 59.9%가 ‘보완수사권을 존치해야 한다’고 응답했다. 남녀노소, 지지 정당, 정치 성향을 불문하고 ‘보완수사권이 필요하다’는 쪽에 손을 든 것이다. 존치 의견 우세해도… 존치 찬성자들은 경찰의 수사 능력을 의심했다. 검찰보다는 경찰이 국민과의 접점이 더 넓은 상황에서 ‘억울한 피해자가 나오지 않도록’ 수사를 제대로 처리할 수 있겠느냐는 지적이다. 무엇보다 ‘장윤기 사건’이 불거지면서 형소법 개정안에 대한 우려가 더 커진 감도 없지 않았다. 장윤기 사건은 지난 5월 광주 광산구 월계동 남부대학교 인근에서 장윤기가 여고생을 흉기로 살해한 내용이다. 이 여고생의 비명을 듣고 달려간 남학생도 크게 다쳤다. 장윤기와 여고생이 일면식도 없는 사이로 알려지면서 ‘묻지마 범죄’라는 말이 나오기도 했다. 하지만 최근 장윤기 사건에 경찰인 그의 아버지가 개입한 사실이 드러났다. 장윤기의 부친을 비롯한 경찰 관계자가 사건에 개입해 증거를 인멸하고 수사 관련 정보를 누설하는 등의 행위를 한 게 검찰의 보완수사 과정에서 나타난 것이다. 특히 장윤기의 아버지가 아들의 방에서 없앤 리얼돌은 성범죄 가능성을 입증할 수 있는 증거로 여겨졌다. 10대 여고생이 피살된 사건에서 경찰이 가해자 측과 유착했다는 의혹이 제기되자 보완수사권이 쟁점으로 떠올랐다. 경찰에 대한 최소한의 견제 장치라도 남겨야 한다는 주장이 힘을 받기 시작한 것이다. 범죄 피해자들의 목소리도 더해졌다. 부산 ‘돌려차기’ 사건 피해자 김모씨는 보완수사권 폐지와 관련해 강한 분노를 드러냈다. 김씨는 지난 4일 서울 여의도 국회에서 무소속 한동훈 의원 주최로 열린 보완수사권 폐지 긴급 간담회에 참석했다. 피해자들 나섰지만… 김씨는 “세금을 내고 열심히 사는 사람들을 보호하지 않고 왜 그들(범죄자)을 보호하고 감싸려고 하는지, 죄를 짓지 않은 피해자는 잘 모르겠다”며 “변호사와 검사도 반대하고 경찰도 난리 나고 피해자도 반대하는데, 도대체 누구를 위한 법인가 하는 생각이 들 수밖에 없다”고 토로했다. 이어 “지금 이 시점에도 피해받는 피해자에 대한 장치는 아무것도 없다는 게 화가 난다”고 덧붙였다. 이 대통령도 형소법 개정안에 대한 국무회의 의결 전 경찰 수사에 대한 우려를 표한 바 있다. 형소법 개정안이 국회 입법권을 부정할 만큼 심각하진 않다고 전제하면서도 경찰에 집중되는 거대한 권한을 걱정한 것이다. 이 대통령은 “경찰이 엄청난 권한을 갖게 되는데 ‘앞으로 안전할 걸까’라는 우려를 안 할 수가 없다”며 “경찰 스스로 책임 의식이 매우 중요하다”고 말했다. 그러면서 “(경찰이) 높은 책임감으로, 높은 윤리 의식으로 엄정하고 중립적으로 철저하게 범죄 피해자들이 억울하지 않게, 또 억울한 피의자가 생기지 않게 노력해야 한다”고 말했다. 그러면서 경찰의 수사 비리에 대해 엄중한 책임을 물어야 한다고 강조했다. 이 대통령은 “수사에 관한 비리를 저지르면 국민이나 피해자로서는 내 사건을 저렇게 망가뜨려서 가해자, 피해자를 뒤집어 놓으면 자살하고 싶을 정도가 됐는데, 담당 경찰은 감봉 몇 개월하고 또 딴 데 가서 수사하는 게 이해가 안 되는 것”이라고 지적했다. 이 “엄청난 힘” 우려하면서도 거부권 요구에 “심각하지 않아” 이어 “(경찰이) 증거를 숨기고 없애 버리고 내 사건을 뒤집어서 반대로 만들면 어떤 일이 벌어지는지에 대한 엄중함을 갖고 있냐. 전 자신이 없다”며 “수사와 관련된 비리나 비위에 대해 더 높은 책임을 요구해야 할 것 같다”고 덧붙였다. 명백한 수사상의 비위가 발생하면 최소 해임, 파면 등의 조치를, 아니면 아예 영구적으로 수사를 하지 말고 다른 일을 하는 등의 엄중한 책임을 언급했다. 형소법 개정안 통과로 사실상 수사의 전 과정을 맡게 된 경찰은 조직의 명운을 걸겠다는 의지를 드러냈다. 경찰청은 지난 4일 유재성 경찰청장 직무대행과 전국 시‧도 경찰청장, 경찰서장 등이 참석한 지휘부 회상회의를 열었다. 형소법 개정안에 따른 후속 조치를 논의하는 자리였다. 이 자리에서 현장 수사관과 중간관리자를 대상으로 개정 내용을 집중 교육하고 보강이 필요한 수사 인력과 예산을 검토해 관계 부처와 협의하기로 하는 등의 내용이 나왔다. 유 직무대행은 “국민께서 경찰 수사의 공정성과 신속성, 범죄 피해자에 대한 실질적인 보호, 경찰의 비대화 등에 대해 걱정하고 계신 것을 잘 알고 있으며 경찰은 이를 무겁게 받아들이고 있다”며 “국민의 우려를 불식시키고 새로운 형사사법 체계가 성공적으로 안착할 수 있도록 조직의 명운을 걸고 철저히 준비하겠다”고 밝혔다. 또 “견제받지 않는 권력은 부패하기 마련이고 경찰도 예외가 아니”라며 “경찰관 배우자 및 존‧비속 상피제와 경찰 수사 인권‧감찰 조사기구, 경찰 수사 개혁위원회 권고 사항 등을 포함한 촘촘한 통제 방안을 마련하겠다”고 전했다. 아울러 “경찰 수사의 유일한 지향점은 국민이며 기준은 오직 법과 원칙”이라며 “새로운 형사사법 체계가 국민의 신뢰 속에 제대로 자리 잡을 수 있도록 분골쇄신의 각오로 최선을 다하겠다”고 강조했다 불신 의심 극복되나 이 대통령의 당부, 경찰의 노력에도 불구하고 국민의 불신은 쉽게 가라앉지 않을 전망이다. 여기에 경찰 내부에서도 이번 개정안을 크게 반기는 분위기는 아니라고 한다. 검‧경 수사권 조정 이후 경찰에 일이 몰려 과부하가 걸린 부분도 아직 해결되지 않았는데, 이제는 수사에 대한 책임까지 모두 짊어져야 하는 상황에 이른 것이다. <jsjang@ilyosisa.co.kr>