서울의 마지막 노선이자 황금노선으로 불리는 9호선이 개통된 지도 어언 1년이 넘었다. 9호선은 지난해 7월24일 운행을 시작해 개통 50일 만에 이용객 1000만명을 돌파하더니, 지난 9월8일 1억명을 돌파하는 등 이용객이 빠르게 늘고 있다. 하루 평균 24만2000여명이 이용한 셈이다. 급행열차 도입으로 강서에서 강남까지 20분밖에 걸리지 않고 깔끔한 역 관리 등이 이용객의 발길을 붙잡은 것으로 평가받고 있다. 반면 ‘황금노선’으로 불리는 9호선이 강남 지역 출·퇴근 인구를 대거 흡수하면서 9호선과 연결된 환승역의 이용객은 크게 줄었다.
가장 큰 수혜 얻은 상권 중 하나는 김포공항
강남역 상권 구역 교보타워 근처까지 확장돼
가장 큰 수혜를 얻은 상권 중 하나는 김포공항이다. 한국항공진흥협회에 따르면 9호선이 생긴 후인 지난해 8월부터 최근까지 김포공항을 이용하는 승객이 매달 약 7만명에서 24만명까지 늘어난 것으로 나타났다. 특히 국내선의 경우 9호선이 생긴 지난해 하반기(7∼12월)부터 여객 실적이 늘어났다. 이 기간 김포공항 국내선 이용자는 961만 명으로 2008년 같은 기간에 비해 12.9% 늘었다.
역사 내, 역사 외
상권 희비교차
9호선은 현재 개통된 1단계 구간(개화~신논현)에 이어 2014년 말에는 2단계(신논현~종합운동장)와 3단계(종합운동장~서울보훈병원)까지 개통이 완료될 예정이어서 향후 ‘골드라인’의 수혜지로 떠오를 역세권 수익형 부동산에도 큰 관심이 쏠릴 것으로 예상된다.
그렇다면 9호선 개통이 1년을 넘은 지금 뜨는 상권은 어디일까. 최근 ‘강남역’을 상징하는 상권 구역이 더 넓어졌다. 정확히 말하면 교보타워 근처까지. 이 지역은 최근 서울시가 발표한 ‘서울 유동인구 조사’에서 최고로 붐비는 곳으로 뽑혔다. ‘강남역 끝’에서 ‘최고 붐비는 곳’으로 바뀌는 데는 1년 전 생긴 지하철 9호선 신논현역이 한몫을 했다. 이 역의 하루 평균 이용 승객은 5만명으로 9호선 역 가운데 1위다. 매일 아침 서울 강서구에서 급행열차를 타고 신논현역까지 출·퇴근하는 직장인부터 친구를 만나러 가는 대학생까지 다양하다. 고속터미널역 상권은 3·7·9호선이 지나가는 트리플 역세권이다. 다른 역세권과 달리 지하 아케이드를 중심으로 흡인력이 우수하다.
지금도 신세계백화점 강남점, 영화관, 식당가 등을 이용하는 유동인구가 많지만 9호선 이용 인구까지 더해져 전국 최대 지하상권으로 자리를 굳히게 됐다. 그동안 상대적으로 이용 인구가 적었던 호남선 주변 상가가 활성화될 전망이다.
지하철 9호선의 지난 7월 개통 이후 1년간 상대적 낙후지역이었던 강서지역의 상권 부흥에는 ‘9호선 효과’가 주된 원인인 것으로 파악되고 있다. 서울시 지역간 균형개발 정책의 일환인 9호선의 개통은 서울 서남부권 지역상권의 경제부흥에도 지대한 영향을 미쳤다. 실례로 9호선 개통 후 교통 프리미엄을 갖추게 되어 유입된 상주인구 및 유동인구의 상승은 상권 형성에도 지대한 영향을 미쳤다. 역세권을 중심으로 9호선 개통을 전후로 강남 및 여의도로 급행이용이 가능한 가양역 주변 등 강서지역의 상가 및 오피스텔들의 매매가 및 거래량이 대폭 증가했다. 염창역상권 일대는 나이아가라 폭포 주변 상권으로 잘 알려져 있다.
3000여가구 아파트단지가 공항로 주변으로 형성돼 초입에 해당하는 염창역 상권은 다른 강서지역 역세권에 비해 성장 잠재력이 큰 상권으로 꼽힌다.
전통적인 대학상권인 흑석동 상권도 임대료가 눈에 띄게 껑충 뛰었다. 흑석역(중앙대입구) 상권은 대표적인 항아리 상권으로 외부에서 인구의 유입이 적었다. 하지만 9호선의 개통으로 상황은 완전히 달라졌다. 대학가 상권을 벗어나 복합상권으로 거듭날 수 있는 기회를 맞았다. 상당수 프랜차이즈 본사들이 이 상권을 주목하고 있는 이유다. 인근 부동산 중개업소에 따르면 작년 초까지만 해도 정문 근처 20㎡ 점포가 보증금 5000만원, 월 임대료 120만원 수준이었다. 하지만 지난해 지하철 9호선이 개통되고 뉴타운 개발이 탄력을 받으면서 시세가 뛰어 현재 보증금이 1억원 전후, 월 임대료가 200만~250만원 선에 형성됐다.
특히 여의도권역은 ‘타임스퀘어’ 개장으로 부족했던 상권 및 문화시설이 크게 개선됐고 지하철 9호선 개통으로 강남권과 30분 거리로 단축되면서 유입 인구가 늘어났다. 학원가 위주인 노량진역 상권이 9호선 개통과 민자역사 개발로 학원가의 이미지를 벗어난 쇼핑 중심지로 탈바꿈할 것으로 전망되었다. 노량진역에 백화점, 대형마트 등 대형 복합쇼핑몰이 들어설 경우 영등포역과 함께 서울 남서부의 최대 상권으로 도약할 가능성이 크지만 현재 노량진 민자역사 사업이 난항을 겪고 있어 상권형성에 다소 시간이 필요하다는 지적이다.
하지만 지하철 내 상권은 희비가 엇갈리고 있다. 개통 당시 역사 내 상가, 편의점, 자판기, 광고 등의 사업권을 확보한 업체들은 기대에 부푼 표정이었다. 그러나 1년이 넘은 지금 9호선에 입점한 업체들의 표정에서는 ‘골드라인’ 특수를 찾아보기 어렵다는 평가다. 9호선 역사 내 입점한 화장품, 생활용품, 커피 등 30여개 브랜드들은 지난 1년간 ‘황금노선’이란 기대에는 못 미치는 실적을 냈다.
역세권 수익형
부동산 ‘체크포인트’
관련 업체들은 9호선 역사 상가에 당초 기대했던 ‘골드라인’ 특수가 없는 이유로 노선 자체의 특성을 꼽고 있다. 강남에서 김포공항까지 30분 만에 갈 수 있는 급행열차는 25개 역사 중 9군데만 정차, 그만큼 승하차 인원이 줄어드는 요인이 된다는 것. 한 상권전문가는 “신규 지하철이 안착하기까지 통상 2년 정도 시간이 걸린다”며 “강남과 강서를 잇는 9호선 라인을 따라 개발이 이뤄지고 있어 역사내 점포 이용고객이 더 늘어날 것”이라고 전망했다.
9호선이 아무리 황금노선이라고 하더라도 상가를 비롯한 오피스텔과 같은 수익형 부동산은 투자원칙이 있기 마련이다. 역을 중심으로 상권은 형성되고 임대수요가 풍부하기 때문에 역세권은 영원한 투자 1순위다. 하지만 몇가지 명심해야 할 원칙이 있다. 먼저 유동인구에 현혹되지 말라는 것이다. 역세권이 유동인구가 확보되고 영업이 쉬울 거라고 누구나 생각하지만 이것은 큰 오산이라는 것이다. 즉 역세권이 무조건 성공을 보장하는 것이 아니라 성공할 확률이 높다는 것이다. 또한 역세권 나름대로의 특성이 있다. 따라서 상권에 맞는 업종선택과 연령별, 성별 등 고객의 파악이 상당이 중요하다.
또 조심해야 할 점은 무조건 A급 상권만 고집하지 말라는 것이다. A급 상권에서 비싼 임대료나 권리금을 주고 들어가서 예상만큼 매출이 나오지 않는다면 커다란 손실을 입게 된다. 상권이 좋다는 것은 그 만큼 경쟁이 치열하다는 의미이다. 또 상권은 변한다. 외부요인에 의해서 커지기도 하고 작아지기도 한다. 그러므로 상권의 변화추이와 전반적인 흐름도 파악을 해야 진정한 투자라고 할 것이다.
‘9호선 효과’에 낙후된 강서지역 상권 활기
유동인구에 현혹되지 말고 동선 눈여겨봐야
우선 역세권에서도 상가 입지를 고를 때 눈여겨봐야 할 것은 ‘동선’이다. 노점상이 역을 중심으로 어떻게 분포돼 있는지 보면 이를 쉽게 확인할 수 있다. 또 유명 의류 대리점이 입점한 곳도 상가의 투자성이 높다. 보통 본사에서 동선 입지가 뛰어난 곳이 아니면 허가를 내주지 않기 때문이다. 상가가 대표적인 역 출구에 있는지 여부도 살펴야 한다. 출구에 따라 상권 규모가 분류되므로 ‘출구별 분석’이 필수적이다. 출구에 다양한 노선의 버스정류장이 있으면 환승으로 유동 인구가 많아진다.
‘수요와 공급’의 기본 원칙을 지키는 것도 중요하다. 이미 역세권 내 상가들이 포화상태인데도 흡입력 없는 신규 상가가 들어서면 어려움을 겪을 수 밖에 없다. 이밖에 ‘집객’ 역할을 할 멀티플렉스 영화관이나 할인점 등 대형시설물을 고려해 그 길목에 자리잡으면 유리하다고 전문가들은 입을 모은다.
역세권 오피스텔은 무엇보다 지역 선택이 중요하다. 역세권 오피스텔의 최대 장점은 임대수요의 확보가 용이하다는 것. 오피스텔의 수요층은 신혼부부, 학생과 독신자 등 나홀로 가구가 대부분이기 때문에 직장인 임대 수요가 많은 강남 테헤란로, 2·9호선 역세권 라인 쪽이나 대학가 주변이 좋다. 오피스텔은 싸다고 구입할 것이 아니라 매매가 대비 임대가가 최소한 40%가 넘는 곳을 골라야 한다. 같은 조건이라면 전용률이 높은 것이 좋다.
미씨엘로-지하2층~지상10층, 연면적 4430.07m²규모로 1층 상가, 2~10층 오피스텔로 구성되며 9호선 가양역에서 도보로 1분거리에 있는 역세권 오피스텔로 대부분 43.4~52.4m²의 소형평형대다. 상가는 모두 1층 대로변을 접하고 있어 접근성이 용이하다. 오피스텔은 업무용이므로 청약통장이 필요 없으며 주택수에도 포함이 되지 않는다. 계약금은 20%로 융자는 최대 60%까지 가능하다. 준공 후 분양물건이라 즉시 입주가능하다. (02)2658-0057
아이파크-서울 서초동 교보타워 인근의 강남역 아이파크는 지하 7층 지상 15층, 공급면적 48~59㎡ 규모의 소형평형 오피스텔 288실로 구성된다. 분양가는 3.3㎡당 1600만원 수준이다. 모델하우스는 삼성역 아이파크 갤러리에 있다.
강남역 아이파크는 2001년 현대산업개발이 아이파크 브랜드 도입 이후 서울에서 공급하는 최초의 오피스텔 단지다. 강남역에서 도보로 3~4분, 신논현역 1분 거리다. 이르면 2012년 12월 입주예정. (02)558-4005
9호선 분양 중인
수익형 부동산
경동화인시티-지하 2층~지상 7층 총 112가구 규모로 전 가구 40㎡(구 12평형)로 구성돼 있으며 김포국제공항에 인접해 있고 지하철 9호선이 바로 앞에 자리한다. 인천국제공항 승무원과 물류센터, 면세점 직원들 4만여명과 김포공항 승무원들 등 임대수요는 현재도 풍부하고 김포공항 아울렛, 이마트 등이 인근에서 운영중이어서 쇼핑, 문화, 교통이 편리하다. 입주 예정일은 12월 초. (02)2666-0122
구산드림오피스텔-구산드림타워는 101세대로 이루어져 있는 오피스텔로 110㎡ 단일평형이며 3개 타입으로 구성되어 있다. 지하철 2호선 당산역과 9호선 예정인 양평동역이 위치한 더블역세권으로 올림픽대로와 서부간선도로, 양화대교 등이 인접해 시내외로의 이동이 편리한 교통망을 자랑한다. 즉시 입주가능. (02)2679-9984
강서한화비즈메트로-지하 3층~지상 15층 2개동으로 구성돼 있으며, 연면적은 각각 4만5689㎡, 2만8966㎡ 규모로 건물 내에는 지식산업센터와 근린생활시설, 업무지원시설이 들어선다. 최근 분양 중인 지식산업센터나 주변 시세에 비해 저렴한 분양가로, 오는 2012년 3월 입주 예정이다.
(02)2066-5060
장경철은?
- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사
