부동산 거래에서 가장 중요한 것 중 하나는 발품을 팔아 현장을 눈으로 직접 확인하는 일이다. 서류에 나온 내용으로는 파악할 수 없는 내용들이 현장에 숨어있기 때문이다. 따라서 현장에 가는 수고로움을 게을리하지 말아야 성공적인 경매를 할 수 있다. 남들이 꺼리는 부동산을 입찰하려는 투자자는 반드시 현장 확인을 거쳐야 한다.
지하층같은 물건은 지상층에 비해 상대적으로 매매나 임대가 안 되는 등의 이유로 입찰자들이 피하는 물건이다. 이런 물건은 감정가의 절반 이하로 입찰가격이 떨어지는 경우가 비일비재하다. 하지만 남들이 기피하는 지하층 물건일지라도 지형적 특성 또는 주변 환경에 따라서는 공부(公簿)상에 표기된 층수가 실제 현황과는 상당한 차이를 보이기도 한다.
입찰경쟁률이 낮은 지하층 물건이었지만 현장 확인 후 가치를 깨달은 뒤 입찰해 성공적인 경매를 한 사례를 소개한다. 지난 2008년 상반기 서울중앙지법 입찰법정. 30대 후반의 주부가 만면에 웃음을 머금고 입찰법정을 나서고 있었다. 주인공은 서울 성동구 성수동에 거주하는 주부 유○○(38·가명)씨. 이날 유씨가 낙찰 받은 물건은 서울 강남구 논현동에 있는 지하2층, 지상4층 건물의 지하2층으로 대지 지분 202.09㎡(61평), 건물 333.35㎡(100.8평)인데 사무실로 이용 중이었다.
평소 법원경매에 관심이 많았던 유씨는 우연한 기회에 이 물건을 발견했지만 지하층이라는 이유로 별 다른 관심을 가지지 않았다. 그러나 얼마 뒤에 이 물건이 감정가 10억원에서 3회 유찰되어 최저입찰가가 5억1200만원까지 뚝 떨어진 것을 알게 된 후 이 물건에 다시 관심이 생겼다. 직접 물건을 봐야겠다는 생각을 한 유씨는 현장을 방문했다. 그런데 뜻밖의 행운이 기다리고 있었다.
분명 이 물건은 공부(公簿)상으로는 지하2층으로 표시 되어 있었지만 현장을 방문 해보니 남동 측에서 볼 때는 현황 상 1층이었던 것이다. 남측으로 하향 완경사지에 위치해 높낮이의 차이로 인해 생긴 지형 때문이었다. 건물의 위치도 좋았다. 학동공원에 인접해 있고 버스정류장과 지하철역에서도 가까워 사무실 입지여건에 부합하는 쓸 만한 물건이었다.
실제로 인근 부동산중개업소에 문의해본 결과 사무실 임대수요도 비교적 많은 상황이었다. 발품을 팔아 ‘숨겨진 진주’를 발견한 것이다. 권리분석을 해보니 별다른 사항 없이 매각(낙찰)으로 등기상의 권리관계는 모두 소멸됐다. 이에 응찰을 결심한 유씨. 입찰일에 응찰가를 얼마로 해야 할 지 고심을 거듭할 수밖에 없었다. 본인 이외에도 현장을 방문한 사람이 있다면 분명 응찰자가 다수 있을 것으로 예상됐기 때문이다.
게다가 ‘물건 가치에 비해 유찰이 많이 된 물건의 경우에는 지난번 최저가보다도 높은 가격에 낙찰가격이 결정되는 경향을 보인다’는 전문가들의 조언도 마음에 걸렸다. 유찰이 많이 된 물건일수록 사람들에게 관심이 집중되고, 이는 높은 경쟁률로 이어져 예상을 뛰어 넘는 가격으로 낙찰이 된다는 것이다. 결국 유씨는 전문가의 조언에 따르기로 하고 지난번 최저입찰가 6억4000만원보다 다소 높은 6억5288만원으로 입찰가를 결정했다. 드디어 개찰시간, 응찰자는 모두 5명이었다.
하지만 최고가 매수신고인은 2등과 불과 3200만원의 비교적 근소한 차이로 유씨에게 돌아갔다. 그간 경매에 여러 번 참여했지만 번번이 실패만 했었는데 첫 번째로 성공한 물건에서 큰 수익이 예상되었기에 유씨의 기쁨은 말로 표현하기에도 부족할 지경이었다. 약 1개월 뒤로 지정된 대금 지급기한(잔금납부일)에 무사히 잔금납부를 마치고 이후 명도까지 마친 유씨는 인근 부동산 중개업소를 통해 사무실을 임대 놓았다.
임차보증금 1억5000만원, 월세 1000만원에 모 회사에 임대가 됐다. 유씨는 잔금이 부족해 은행에서 5억원 정도를 대출 받았는데 매월 이자를 내고도 연간 8000만원 정도의 투자수익을 올리고 있다. 대출금을 제외한 실제 본인의 투자금은 임차보증금으로 이미 회수했으니 세금 등의 취득비용을 제외하고는 사실상 투자금 한 푼도 없이 매월 거액(?)의 임대료 수익을 챙기는 성공경매의 주인공이 된 것이다.
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