김형선 박사의 토지투자 정복기<9>

“공기업 이전 혁신도시는 월척”

세종시와 함께 전국 곳곳에서 계획되고 있는 혁신도시가 땅 투자자들을 설레게 하고 있다. 혁신도시란 서울, 수도권에 몰려 있는 공공기관을 지방으로 이전시켜 세우는 지방 클러스터를 말한다. 공공기관 지방 이전과 산학연관이 서로 협력해 수준 높은 생활여건을 갖춘 새로운 차원의 도시로 육성해 국토의 균형발전을 노린다는 취지에서 계획됐다.

선정지역 대부분 토지가치는 ‘고공행진’
혁신도시 완공 후 그림 보면 투자처 ‘콕’


혁신도시의 계획인구는 약 2~5만명으로 단계별로 개발될 예정이다. 2012년까지 계획된 1단계는 이전 공공기관 정착단계다. 이전 공공기관과 연관기업 종사자수는 약 2500~4000명으로 유발인구는 1만5000~2만5000명이 될 것으로 예상된다.

땅 투자 계획
맞춤으로 짜보자

2단계는 2013~2020년에 이뤄질 산·학·연 정착단계로 혁신도시에 유치된 민간기업과 대학, 연구소 종사자는 4000~8000명이고 유발인구는 2만5000명에서 5만명이 될 것으로 보인다. 마지막 3단계는 2021~2030년으로 계획된 혁신확산 단계다. 혁신도시로 선정된 지역은 대부분 토지 가치가 높은 지역이다. 선정기준 자체가 이를 말해준다. 먼저 혁신도시는 간선교통망과의 접근성이 좋은 곳이 우선 선정됐다.

도로, 철도, 공항 등 간선교통망과의 접근성이 입지선정의 기준이었다. 기존도시 인프라 및 생활편익시설 활용가능성도 선정 기준이었다. 도시개발의 용이성 및 경제성도 마찬가지다. 산업단지, 택지 등 개발지의 활용가능성, 관련법령에 의한 개발제한여부 등 토지확보의 용이성, 도로, 용수공급 등 기반시설 설치의 용이성 등이 고려대상이었다.

이 모든 것은 좋은 땅을 고르는 기준이 되기도 한다. 발전 가능성이 높은 땅을 결정짓는 요소라는 것이다. 이런 기준으로 결정된 혁신도시는 모두 11곳이다.
지역의 특성을 잘 알고 자신에게 맞는 혁신도시를 골라 집중적으로 투자 계획을 짜보는 것은 좋은 방법이다. 먼저 부산혁신도시가 있다. 부산은 대륙과 해양이 만나는 해양수산, 영화 금융의 중심으로 혁신도시를 키울 예정이다.

영상산업군, 금융산업 관련, 해양수산 관련 기관 12곳을 이전해 영상, 영화의 메카면서 국제행사와 동아시아 교육의 중심도시로 육성한다는 계획이다. 그 중 하나는 해양수산 클러스터인 동삼지구다. 영도구 동삼동 일원(616천m²)으로 한국해양연구원, 한국해양수산개발원, 국립해양조사원, 국립수산물품질검사원이 이전한다.

유관기관으로는 국립해양박물관, 한국해양대, 한국해양수산연구원, 해사고교, 부산해양경찰서, 크루즈터미널, 해양환경기술센터, 부산항만공사, 항만소방서가 있다. 다음은 금융 클러스터인 문현지구다. 남구 문현동 일원(102천m²)으로 한국자산관리공사, 한국주택금융공사, 한국예탁결제원, 대한주택보증(주), 한국남부발전(주), 한국청소년상담원이 이전예정이다. 유관기관은 한국증권선물거래소, 농협부산지역본부, 부산은행본사, 한국은행부산본부, 기술보증기금 등이 있다.

센텀지구로 영화와 영상 클러스트도 있다. 해운대구 우동 일원(시네포트 단지 6만1000m²으로 이전기관은 영화진흥위원회, 영상물등급위원회, 게임물등급위원회 등이고 유관기관은 영상센터, 영화후반작업시설, 문화콘텐츠컴플렉스다. 대연지구는 공동주거지로 남구 대연동 군수사령부 이전부지다. 공동주택 2300세대, 초등학교, 공원 등이 들어설 예정이다.

대구 혁신도시는 대구시 동구 신서동 일원 422만m²의 규모로 조성된다. 국토 동남권의 지리적 이점과 풍부한 고급인력을 바탕으로 교육·학술기능군을 이전해 세계적인 교육과 학술산업의 중심도시로 육성한다는 계획이다. 대구·경북권 산업클러스터 중추도시로서의 특성을 감안해 산업지원 기능군을 이전한다. 구미, 포항, 울산 등 산업 집적지의 기능을 광역적으로 지원하는 거점도시기능 강화에 기여한다는 취지다.

교육과 학문 중심지임을 감안해 교육·학술 기능군도 이전한다. 생활권 내에 입지하고 있는 30여 개 대학간의 학술교류 등을 촉진하는데 기여할 것으로 보인다. 도시가스 수급 전망, 대규모 이전기관의 균형적 배치, IT산업 지원 등을 위해 기타 이전기관도 배치한다. 광주·전남 혁신도시는 전남 나주시 금천지역 일원 730만m²에 들어설 예정이다. 이 지역은 시·도가 협력하는 공동 혁신도시로서 국가 에너지산업, 정보통신, 문화예술 산업클러스터를 조성해 서남 경제권을 아우르는 문화수도를 건설한다는 계획이다.

건설계획 알면
땅 투자는 OK

먼저 광주는 중앙-지방간 기본협약에 따라 투명한 절차를 거쳐 심사한 결과 광주광역시로 한전 및 2개 관련기관(한전KPS, 한국전력거래소)이 이전된다. 전남은 첨단산업 육성, 광주와 연계한 광역 클러스터 형성을 촉진하기 위해 정보통신 관련 기관이 이전한다. 농업 발전지역인 지역 특성과 향후 농업 중심지로서의 지역발전전략을 지원하기 위해 농업지원 기능군도 옮긴다.

마지막으로 문화예술 산업 발전 지원, 한전과의 업무 연계성, 지역 특성 등을 고려해 7개의 기타 이전기관도 이전한다. 울산시 중구 우정동 일원 298만m²규모로 조성될 울산 혁신도시는 기존의 공업도시의 기능에 에너지 산업군과 노동·복지기능군을 이전해 친환경 에너지협력체제 구축과 장기국가에너지 정책의 구심도시로 육성한다는 목표로 계획됐다.

석유정제산업의 발전, 에너지 다소비적인 지역산업구조의 특성을 감안해 에너지 기능군이 이전한다. 자동차·조선·석유화학 등 제조업 중심의 공업도시에 에너지 관련기능 보강을 위해서다. 산업도시인 울산광역시의 특성을 감안해 노동복지 기능군도 옮기는 한편 산업안전, 재해방지 관련 연구기능 보강 등을 고려해 기타 이전기관도 배치된다.

발전 가능성 높은 땅 보유 도시 11곳
지역 특성에 맞는 맞춤식 투자 필요


강원 혁신도시는 원주시 반곡동 일원 364만m²규모다. 청정환경과 수려한 자연경관을 바탕으로 의료기기, 바이오, 신소재, 관광산업 등 4대 전략산업을 육성하고 건강, 생명 관련 산업클러스터를 형성하게 하는 새로운 성장동력을 창출한다는 게 목표다. 관광 기능군, 건강생명 기능군, 자원개발 기능군, 기타 이전기관으로 나뉘어 12개 기관이 이전될 예정이다.

충북 혁신도시는 진천군 덕산면·음성군 맹동면 일원 6891km 지역으로 오창과학산업단지와 함께 IT와 BT 중심의 정보통신 정책과 인력양성 등을 지원해 연구 개발이 활발한 테크노폴리스로 만들 계획이다. 전북 혁신도시는 전주시 만성동, 중동, 완주군 이서면 갈산리, 반교리 일원 10. 15km(307만평)규모로 전통 농업의 중심지로서 발효식품 등 생물, 생명산업 및 국토개발관리군 연구기관들이 모여 국토·도시개발과 세계적인 농·생명클러스터를 구축한다는 취지다.

국토개발 관련기관 2개, 농업생명 관련기관 6개, 기타기관 4개가 이전할 예정이다. 경북 혁신도시는 김천시 농소면·남면 일원 105만평으로 고속전철, 고속도로와 함께 광역 교통망의 정비와 농업 지원관련기관의 이전으로 물류산업과 농축산부문 산학연간 교류를 통한 첨단과학기술과 산업이 공존하는 도시로 육성할 계획이다.

지역마다 혁신도시
목적이 다르다

도로교통 관련기관인 한국도로공사, 교통안전공단, 한국건설관리공단과 농업지원 관련기관은 국립수의과학검역원, 국립농산물품질관리원, 국립식물검역원, 국립종자원과 한국전력기술, 우정사업조달사무소, 조달청품질관리단, 대한법률구조공단, 한국갱생보호공단, 기상청기상통신소 등 기타기관이 이전될 예정이다.

경남 혁신도시는 진주시 문산읍 소문리 일원 4119㎡규모로 남해의 유서 깊은 관광자원과 우수한 교통여건을 바탕으로 기계, 항공 등 국내 주요기간산업의 핵심인 지능형 로봇산업 클러스터로서 메카트로닉스의 거점으로 육성할 계획이다. 제주 혁신도시는 서귀포시 서호동 일원 34.5만 평으로 특별자치도 시행과 국제자유도시 추진의 강력한 동력으로 교육연수기능 이전에 따른 교육과 관광이 어우러진 국제교류의 중심이자 교육연수의 메카로 육성된다.

충남 혁신도시는 연기 공주 지역 2212만평(행정중심복합도시)으로 공공기관 지방이전과 함께 추진하는 균형발전정책으로써 중앙행정기관 등이 들어설 새로운 행정중심지로 집중 개발 육성할 계획이다.

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<단독> 성수3지구 재개발 조합 복마전

[단독] 성수3지구 재개발 조합 복마전

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 재개발·재건축 현장은 ‘내 집 마련’이라는 욕망의 집합체다. 사려는 사람, 팔려는 사람, 그리고 짓는 사람까지 집을 둘러싼 이해관계가 촘촘하게 얽혀 있다. 조합은 사방팔방 뻗어있는 이권을 조율하고 사업을 끝까지 이끌어야 하는 책무를 지닌다. 문제는 이 과정서 발생하는 유착과 비리 의혹이다. 주택 재개발사업은 권력의 이동에 영향을 받는다. 서울 성동구 성수동은 2007년 오세훈 서울시장 시절 성수전략정비구역으로 지정됐다. 53만㎡ 면적의 땅을 4개 지구로 나눠 재개발을 진행하다가 박원순 서울시장이 당선되면서 사업이 지체됐다. 그러다 오 시장의 취임으로 다시 궤도에 오르는 모양새다. 3조 사업 14년째 성수전략정비구역은 압구정 아파트 지구 특별계획구역을 마주 보면서 한강 조망이 가능해 재개발 수혜 단지로 주목받고 있다. 그중 성수전략정비구역 제3지구는 성동구 성수동2가 572-7번지 일대로 기존 계획안에 따르면, 부지 11만4193㎡에 1852가구 규모 단지가 들어설 예정이다. 전체 사업비는 3조원을 상회할 것으로 전망된다. 최근 성수전략정비구역 제3지구주택재개발정비사업조합(이하 제3지구 조합)이 내홍으로 몸살을 앓고 있다. 지난해 11월 조합장이 지위를 상실한 데 이어 각종 의혹이 불거져 복마전이 따로 없는 상황이다. 특히 조합장과 정비사업관리전문업자(이하 정비업체) 간의 유착 의혹이 화두로 떠올랐다. 정비업체는 정비사업 과정서 조합의 비전문성을 보완하기 위한 전문지식을 갖춘 사업자를 말한다. 대통령령이 정한 자본‧기술인력 등의 기준을 갖춰 시·도지사에게 등록한다. 도시및주거환경정비법(이하 도정법)은 제정 당시부터 ‘정비사업전문관리업 제도’를 도입했다. 조합원의 권익을 보호하고 사업추진의 효율성을 도모한다는 취지다. 정비업체는 ▲조합 설립 및 정비사업의 동의 ▲조합 설립 인가 신청 ▲사업성 검토 및 정비사업 시행계획서 작성 ▲설계자 및 시공자 선정 ▲사업 시행 인가 신청 ▲관리처분계획 수립 등의 업무를 지원하고 대행한다. 정비사업의 A부터 Z까지 모든 업무에 관여한다고 해도 과언이 아니다. 제3지구 조합은 2009년 10월 추진위원회의 승인, 2010년 5월 주민총회를 거쳐 N사를 정비업체로 선정했다. 이후 2018년 2월 조합 설립 인가를 받아 현재에 이르고 있다. 제3지구 조합 내부서 문제가 제기된 부분은 14년에 걸쳐 조합 업무를 대행해 온 N사와 역시 10년 넘게 조합서 일한 전 조합장 김모씨의 유착 의혹이다. 뉴타운 후보지 정비구역으로 오세훈 시장 취임에 재시동 김 전 조합장은 2010년 추진위 총무로 선출된 후 2016년 주민총회를 통해 추진위원장으로 뽑혔다. 2018년 창립총회서 조합장으로 선출됐지만 지난해 11월 도정법 위반 혐의로 벌금 100만원이 확정돼 자격을 상실했다. 그사이 재신임 투표, 주민총회 등의 과정이 있었고 수차례에 걸쳐 법정 공방에도 휘말렸다. <일요시사> 취재를 종합하면 김 전 조합장은 2016년 추진위원장으로 선출된 이후부터 지난해 말까지 ‘불사조’에 가까운 면모를 보이며 자리를 지켰다. 김 전 조합장은 창립총회(2018년)와 동시에 진행된 조합장 선거서 학력을 허위로 기재한 혐의가 인정돼 2021년 조합장 지위를 상실했다. 제3지구 조합 선거관리 규정은 ‘후보자 등록 시 제출 서류의 허위·변조·위조 등이 발견된 경우 당선을 무효로 한다’고 명시했다. 김 전 조합장은 후보자 등록 신청서에 지방 소재 ‘Y대학 졸업’이라고 기재해 제출했다. 또 Y대학 총장 명의로 된 졸업증명서를 3부 만들어 추진위원장과 조합장 후보 등록 등에 사용했다. 앞서 서울동부지검은 업무방해죄와 사문서위조죄·위조사문서행사죄 등으로 김 전 조합장에 각각 벌금 100만원과 700만원의 약식명령을 내렸다. 이후 2021년 1심 법원은 해당 약식명령 등을 근거로 ‘조합장 지위 부존재 확인’ 소송서 김 전 조합장이 조합장의 지위에 있지 않다고 판시했다. 서울시가 진행한 조합 실태점검 결과도 조합장 지위에 영향을 미쳤다. 성동구서 2022년 2월28일부터 3월11일까지 열흘간 진행한 ‘성수전략정비구역 제3지구주택재개발정비사업조합 운영실태 시·구 합동 기동점검’서 총 22건의 지적사항이 나왔다. 자금 차입 결국 사임 특히 성동구는 김 전 조합장이 총회 의결 없이 자금을 차입한 부분에 대해서는 수사를 의뢰하겠다고 밝혔다. 도정법 제45조(총회의 의결) 2항에 따르면 자금의 차입과 그 방법, 이자율과 상환방법은 총회의 의결을 거쳐야 한다. 성동구의 실태점검 결과에도 김 전 조합장은 2022년 10월 주민총회서 또다시 조합장으로 선출됐다. 하지만 총회 의결 없이 자금을 빌린 부분이 문제가 되면서 결국 조합장 자격을 잃었다. 김 전 조합장은 2022년 ▲총회 의결 없이 자금을 차입한 점 ▲자료 공개 거부 등 도정법 위반 혐의로 기소돼 재판을 받았다. 1심 재판부는 두 혐의 모두를 인정해 벌금 300만원을 선고했지만 항소심서 자료 공개 거부 혐의가 무죄로 바뀌면서 벌금 100만원으로 줄었다. 대법원은 지난해 11월 원심 판결을 확정했다. 눈여겨볼만한 부분은 돈을 빌려준 주체가 정비업체인 N사였다는 사실이다. N사는 2019년 6월과 8월, 그리고 10월 각각 2000만원, 2000만원, 1000만원 등 총 5000만원을 제3지구 조합에 무이자로 빌려 줬다. 앞서 김 전 조합장은 2019년 2월에 5000만원, 4월에 3000만원 등 8000만원을 총회 의결 없이 N사로부터 차입한 사실이 확인돼 벌금 70만원의 약식명령을 받았다. 제3지구 조합이 총회 의결 없이 N사로부터 빌린 돈의 액수는 총 1억3000만원에 이른다. 김 전 조합장의 가족 일가가 제3지구 재개발 지역의 아파트 등을 구입하는 과정서도 N사의 흔적이 등장한다. 재산 증식 내부 정보? 문제를 제기한 제3지구 조합원은 “김 전 조합장이 추진위원장, 조합장을 하던 시기에 아들과 딸, 사위 등이 재개발 지역의 아파트를 사거나 도로를 증여받은 사실이 확인됐다. 김 전 조합장의 재산이 늘어나는 과정에 조합의 내부 정보가 사용된 게 아닌가 의심스럽다”고 주장했다. 그러면서 2016년 전후로 김 전 조합장을 비롯한 가족 일가의 부동산이 눈에 띄게 늘었다고 덧붙였다. 김 전 조합장이 추진위원장으로 선출된 시기와 맞물린다. 김 전 조합장의 남편으로 추정되는 이모씨는 2018년 7월 성수동의 빌라 한 채를 1억9500만원에 매입했다. 등기부등본상 이씨의 주소는 김 전 조합장의 주소와 같았다. 흥미로운 대목은 2019년 1월 이 빌라가 송모씨에게 2억원에 팔렸는데 해당 인물이 정비업체 N사의 관계자라는 의혹이 제기된 점이다. 송씨는 한 달 뒤 해당 빌라를 2억1000만원에 팔았다. 김 전 조합장의 아들로 추정되는 이모씨는 2015년 1월 제3지구 재개발 지역에 위치한 아파트 한 채를 4억5750만원에 매입했다. 김 전 조합장의 아들은 현재 제3지구 조합의 대의원으로 이름이 올라있다. 김 전 조합장의 딸로 추정되는 이모씨는 2018년 11월 특정 인물로부터 성수동2가의 도로 일부를 증여받았다. 딸 이씨의 남편이자 김 전 조합장의 사위로 추정되는 김모씨는 2017년 1월 성수동2가의 한 상가 1층을 매입했다. 김씨도 제3지구 조합의 대의원 명단에 존재한다. 2018년 해당 건물에 근저당을 설정한 업체는 세입자 조사업 등을 하는 W사였다. W사의 과거 등기부등본상 주소는 제3지구 조합서 업무를 하는 법무사 사무소의 주소와 일치했다. 송사 휘말려도 계속 부활해 가족 일가 부동산 구입 의혹 제3지구 조합의 한 조합원은 “지금 드러난 것은 등기부등본을 뒤져 찾아낸 빙산의 일각에 불과하다. 총회의 결의 없이 정비업체로부터 금전을 차입해 자신의 급여를 챙기고 가족 일가의 부동산 축재에 사용했다는 의심을 거둘 수가 없다”며 “김 전 조합장은 대법원 확정 판결로 사임하면서도 조합원에게 단 한 마디의 사과도 없이 뻔뻔함의 극치를 보였다”고 강조했다. 지난해 11월 대법원 확정 판결이 나온 직후 김 전 조합장은 “2009년부터 지금까지 14년간 성수3지구를 위해 노력해 왔고 14년간 조합 운영을 투명하고 절약하였기에 조합장 자리서 내려오며 부끄럽지 않다”는 내용의 문자를 보낸 것으로 확인됐다. 최근에는 사무실을 얻어 ‘김○○ 사랑방’이라고 이름을 붙이고 주민과 부동산 관련 정보를 주고받는 것으로 알려졌다. 제3지구 조합의 또 다른 조합원은 “김 전 조합장의 나이가 70대다. 컴퓨터도 제대로 다루지 못한다고 들었다. 그러다 보니 정비업체가 조합장을 바지사장으로 세우고 뒤에서 조합을 좌지우지하고 있다는 말이 내부에 많다”며 “N사는 한남4구역재개발조합서도 업무를 제대로 수행하지 못해 계약이 해지된 업체”라고 주장했다. <일요시사> 취재에 따르면 한남재정비촉진구역주택재개발정비사업조합(이하 한남4구역 조합)은 지난해 정기총회서 N사와의 계약 해지 안건을 통과시켰다. 조합 설립 과정서 발생한 비위, 허위 견적서 제출, 금전 편취 혐의로 사기죄 확정 등이 이유였다. 한남4구역 조합은 2011년 N사와 용역 계약을 맺고 지난해까지 조합 업무를 함께 해 왔던 것으로 파악됐다. 한남4구역 계약 해지 제3지구 조합서 불거진 의혹은 현재 성동세무서, 성동경찰서 등에서 조사가 이뤄지고 있다. 문제를 제기한 조합원은 “전 조합장과 N사는 조합을 장악하고 감시 체계가 허술한 틈을 타 끊임없이 비리를 저지르고 있다”며 “이들의 비리는 민생침해 범죄인만큼 철저한 수사로 조합원의 피해를 막아야 할 것”이라고 설명했다. <jsjang@ilyosisa.co.kr> <기사 속 기사> 전 조합장의 해명 “떳떳하다” 김모 전 조합장은 <일요시사>와의 통화서 울분을 쏟아냈다. 14년간 조합을 위해 일했는데 근거 없는 모함으로 자신을 괴롭히려 든다는 것이다. 김 전 조합장은 자녀를 비롯해 사위 등 가족 일가가 재개발 지역에 아파트나 건물을 산 것은 인정하면서도 결혼을 할 무렵 본인들이 구입한 것이라고 주장했다. 정비업체 N사와의 관계에 대해서는 “정비업체는 재개발 사업서 가장 마지막까지 남아 있는 곳이다. 조합장이 됐지만 업무에 서툰 부분이 있어 정비업체 대표(송모씨)에게 도와 달라고 했다”면서도 “정비업체 직원을 따로 만난 적도 없고 부정적인 일을 한 것도 없다. 나는 떳떳하다. 떳떳하기에 아직 이 동네에 살고 있는 것”이라고 목소리를 높였다. 이어 “젊고 똑똑한 사람이 조합장 선거에 나와야 한다. 그런 분이 있다면 언제든 도울 것”이라며 “2010년 조합 총무로 시작해 14년 동안 조합 일을 보면서 한 점 부끄러움이 없다. 법원 판결로 사임하게 됐지만 조합이 잘 되길 바라는 마음은 여전하다”고 강조했다. <기사 속 기사> N사 대표의 해명 “우리는 을이다” N사의 송모 대표는 <일요시사>와의 통화서 “정비업체는 조합이 시키는 일을 할 수밖에 없는 상황”이라고 여러 차례 말했다. 정비업체가 조합장을 내세워 조합을 좌지우지하고 있다는 내부의 의견에 강한 불쾌감을 표하면서 한 말이다. 조합이 갑, 정비업체가 을이라고 강조했다. 송 대표는 총회의 의결 없이 제3지구 조합에 돈을 빌려준 이유에 대해 “(김 전 조합장이) 조합 재정 상태가 너무 열악하다고 간곡히 부탁해서 무이자로 빌려준 것인데 그게 문제가 돼서 조합장님이 지위를 잃게 된 점은 지금도 마음이 아프다”고 설명했다. 그러면서 조합에 차입한 1억3000만원은 한 푼도 돌려 받지 못했다고 말했다. 조합장이 사임하는 등 조합 내부가 뒤숭숭한 것 같다는 말에는 “직무대행이 조합 업무를 보고 있고 우리도 정비업체로서 최선을 다하고 있다”며 “사업은 표류하지 않고 계속 진행되는 중”이라고 밝혔다. 이어 “우리 업체가 맡고있는 재개발 지역이 20여군데 정도다. 한 군데서 문제가 생기면 다른 지역에도 영향을 미치기 때문에 불법을 저지를 수가 없다”고 설명했다. 한남4구역 조합과의 계약 해지에 대해서는 “(한남4구역 조합) 조합장이 내가 불법적인 요구를 했다. 그걸 거절했더니 계약 해지를 한 것”이라며 “현재 민·형사상의 조치를 취한 상태다. 법으로 가려질 일”이라고 주장했다. <선>