부동산 투자는 값싸게 사들일 수 있는 몇 가지 수단을 찾아내는 노력이 필요하다. 부동산 시장에서 주택을 값싸게 사들이는 합법적인 방법은 다양하다. 그중에서도 내 집 마련은 장기플랜에 따라 움직여야 하므로 너무 주류만 쫓기보다 ‘비주류’ 투자처에 대해서도 알아두는 것이 유리하다. 하나는 급매물을 통한 내 집 장만이다. 불황기답게 급매물이 넉넉한 상황이다. 시장이 얼어붙었을 때 더 좋은 조건의 값싼 급매물을 매입하는 것이 돈 버는 지름길이다.
장기간 거주할 실수요자라면 가격이 급락한 지역을 찾아 내 자금에 맞는 초급매물을 찾아보자. 급매물은 관심 지역 내 현지 중개업소 관계자와 친분을 가지고 최소한 6개월 이상 가격변동을 체크하는 것이 중요하다. 지금 당장 매입하지 않더라도 꾸준하게 발품을 팔아 매물상황을 눈여겨보자. 특히 호재지역이지만 수개월 동안 거래가 없어 가격조차 잘 형성되지 않는 때가 가장 값싸게 매입할 호기다.
대출규제, 전매제한, 각종 세금을 통한 거래와 수요억제 정책 때문에 급하게 팔려고 내놓은 부동산은 사고자 하는 사람이 중심이 돼 거래된다. 급매물을 잡을 때는 파는 이유부터 확인하자. 해외이주나 이민, 직장이동, 융자금연체, 질병, 실업 등 이유라면 더 싼 값의 가격조정이 가능하다. 특히 부동산대출 연체 때문에 나온 급매물은 매도자가 급한 처지다.
대출금 상환이 늦어져 경매나 공매 직전까지 내몰린 부동산이라면 시세보다 훨씬 싸서 경매 낙찰금 수준에서 매입이 가능하다. 직접 매수자가 협상하는 것보다 중개업자를 개입시키면 훨씬 싼 값에 매도를 유도한다. 다른 하나는 ‘대물변제’ 부동산을 통한 내 집 장만이다. 건설사나 시행·시공사가 하도급 업체에 공사를 맡겼으나 자금난에 봉착해 공사대금을 주지 못해 공사금 명목으로 주는 부동산을 대물(代物) 부동산이라 한다.
하도급업체가 현금 확보용으로 되팔면서 유동성확보 차원으로 시중에 매물로 나오게 된다. 주로 해약분, 잔여물량, 미분양 물량 중에서 시중에 나오는데 대부분 시중 급매물 수준 이하로 나와 시세보다 20~30% 싼 게 보통이다. 5채에서 10채까지 묶음판매 형태로 매물이 나오며 가격조정도 가능하다. 대물용 매물은 주로 미분양 공사현장 인근 중개업소나 사업지 공사담당 책임자가 급매물 형태로 매물을 알선한다.
가격이 현저하게 낮게 나온 탓에 공개적으로 매물을 내놓지 않는다. 따라서 대물변제용 매물을 찾으려면 매물출현 여부를 꾸준하게 파악하고 관심 지역 내 매물은 미리 매수의향을 밝히고 기다려야 값싼 매물을 잡을 수 있다. 대물변제 매물 중에는 딱지형태로 거래되어 권리상 하자가 발생할 수 있고 이중분양과 같은 사기성 매물도 종종 거래되는 게 사실이다.
분양보증 대상이 아니어서 추후 소유권을 취득하지 못할 수 있고 매매알선 중개업자의 말만 믿고 일괄위임하면 횡령과 사기사건에 휘말려 낭패를 당할 수도 있다. 가장 확실한 투자방법은 시공사와 투자자 본인이 직접 계약을 체결하는 것이다. 은밀하고 비공개적으로 거래되는 시장인 만큼 시공·시행사의 신뢰도와 함께 공사 진척 상황도 꼼꼼히 체크해 봐야 한다.