최근 김대박씨 옆집이 달라졌다. 오래된 단독주택을 허물고 다가구주택을 짓고 세를 주었다. 들어보니 임대수요가 많은 지역 덕택에 재미가 쏠쏠하다고 한다. 배가 아픈 김씨. 그는 다가구주택 경매에 관심을 돌렸다. 그것도 단순히 낙찰 받아 세를 주는 것이 아니라 ‘수익용으로 최적’인 다가구주택을 찾아보기로 했다. 하지만 경험이 별로 없는 그는 물건 찾기에 나섰다가 헛걸음을 하고 필자를 찾았다.
다가구주택 비인기 종목임에도 낙찰가율 상승 꾸준
세입자 명도저항 심해… 경쟁률 끌어내리는 효과
김씨가 찾아 나선 다가구주택 경매는 무엇이 좋을까. 최근 경매주택들이 꾸준히 경매시장에 나오고 있다. 금융권의 개인대출의 회수가 늘면서 빚 얻어 투자용으로 잡아둔 주택들이 대거 시장으로 유입되고 있는 것이다. 경매부동산의 취하율도 줄어들었다. 때문에 예년에 비해 물건공급량이 10% 이상 늘고 있다. 경매에 부쳐진 물건은 늘고 수요는 줄어 경쟁률이 갈수록 약해지고 있다.
따라서 경매의 투자 수익률이 점차 늘고 있는 게 최근의 양상이다. 비인기 틈새상품 찾기에 주력할 필요가 있는 이유가 여기에 있다. 경매물건 중 비인기 종목이면서도 꾸준한 낙찰가율 상승세를 보이고 있는 것이 다가구주택이다. 다가구주택은 건축 기준상 임대 전용 단독주택이다. 전세대란 때 일반서민들의 주거수요를 어느 정도 해소시켜온 주택의 대명사인 셈이다.
5가구 이상이면 임대주택 사업자 등록 세금혜택도
다세대주택으로 용도 바꿔 분할등기 가능 장점
다가구주택은 1개의 주택에 여러 가구가 거주하도록 지은 주택형태다. 가구별로 별도의 방, 부엌, 화장실을 구비하며 구분소유 및 분양은 불가하다. 주택 연면적은 660㎡ 이하이고 3층 이하다. 다만 1층을 주차장으로 건축할 경우 4층까지 가능하다. 19세대 이하의 범위 내에서 거주할 수 있다. 물론 난방시설은 가구별로 설치되어 있다.
이 같은 다가구주택이 짭짤한 임대주택사업용으로 최적의 상품으로 급부상하고 있다. 게다가 요즘 서서히 경매시장에 공급되는 물량이 꾸준히 늘고 있다. 신규 주택공급이 늘고 있는 곳은 새 아파트 입주량이 늘면서 전세금 반환시비 때문에 경매 신청권자들이 금융기관과 함께 경매를 부치는 경우가 많아져서다.
예년에 비해 공급량
10% 이상 증가 추세
그런데 왜 낙찰가와 경쟁률이 낮은 이유는 무엇일까. 대개 다가구주택 세입자들은 서민들이어서 보증금을 돌려받지 못해 명도저항이 심하다. 또 가구수가 많아 권리행사가 늦어지는 단점이 있다. 이런 단점들로 인해 투자자들의 입찰을 꺼리게 만들면서 경쟁률을 끌어내리고 있다.
반면 다가구주택 투자는 많은 장점을 가지고 있기도 하다. 대표적인 것은 다세대주택으로 용도를 바꿔 분할등기가 가능하다는 점이다. 뉴타운이나 재개발지역이 아니면 지분 쪼개기가 아니어서 일정 요건을 갖추면 호수별로 분양이 가능하다.
5가구 이상이면 임대주택사업자로 등록해 세금혜택까지 주어져 일거양득이다. 다만 투자할 때는 도심이나 역 주변 등 임대수요가 풍부한 지역을 노리는 게 좋다. 이런 곳은 전세보다는 금리가 높은 월세를 받기 쉽고 임차인 구하기에 애먹지 않는다.
시세보다 싸게 사고
세금혜택도 받고
소액 투자자는 다가구주택과 소형 임대용 단독주택과 같이 안전하고 임대수익이 고정적으로 발생하는 종목에 투자하는 게 실속 있다. 실속 없는 유행종목만 기웃거리거나 겉만 화려하지 수익과 차익이 별반 크지 않은 아파트에 투자하는 것은 금물이다.
또 다른 장점으로는 노후대책용으로 안성맞춤이란 것이다. 서울 종로에 회사를 둔 S씨의 경매투자 성공기는 많은 점을 시사하고 있다. S씨는 노후대책용으로 임대용 다가구주택 투자에 나섰다. 꾸준히 입찰장 견학을 다닌 끝에 수도권 신도시 주변의 소형 다가구주택에 입찰했다. 2회 유찰 후 3명이 응찰해 2층짜리 주택을 감정가의 76%에 낙찰 받았다. 지하와 옥탑을 합쳐 6가구가 거주하는 주택이었다.
1억5800만원을 투자해 7개월 후 거둬들인 임대보증금만 2억원. 제세금과 명도비를 빼고도 3000만원의 순이익을 얻었다. S씨의 경우 낙찰 받은 후 세입자의 명도저항으로 꽤 많은 시간이 소요됐다. 그러나 초기부터 느긋한 여유를 갖고 틈새종목 공략에 나선 게 성공투자를 이끈 지름길이었다.