공기업에 근무하는 김모(46)씨는 2008년 초 수도권에 있는 대지 260㎡, 건평 297㎡의 2층 주택을 감정가(4억2919만원)의 64%인 2억7504만원에 낙찰 받았다. 입찰 당일 경쟁자가 없어 두 번 유찰된 최저가에서 낙찰 받았다. 제세금 1700만원과 세입자 이사비 등 총 200만원을 들여 7월에 주택을 넘겨받았다.
부동산 경기 침체기 단독주택 가격 하락폭 큰 편
단독주택 다양한 용도 개발돼 임대수익 안겨줘
김씨는 수도권 대학가에 위치한 이 주택을 임대전용주택으로 리모델링하기 위해 공사를 진행했다. 소형 원룸을 들여 주변의 자취생들에게 값싸게 세를 주고 있다. 주택가 주변의 땅값이 3.3㎡당 800만원을 상회하는 곳에서 시세의 반값보다 더 낮은 수준에 낙찰 받은 셈이다.
서울 종로에서 무역업을 하는 이모(52)씨는 지난 2007년 11월, 서울 은평구에 위치한 대지 339㎡, 건평 89㎡의 단층 주택을 감정가(2억8867만원)의 69%인 2억50만원에 낙찰 받았다. 주택의 상태는 낡고 오래됐다. 하지만 지하철과 가까운 곳에 있고 12m 도로변에 위치해 활용도가 많았다. 제경비(1400만원)를 들이고 2008년 3월에 소유권을 넘겨받은 이씨는 상가주택으로 신축했다.
투자금액 대비
연 15% 임대수익
신축비용 3억원을 들이고도 투자금액 대비 연 15%의 높은 임대수익을 올리면서 3층에는 그가 직접 거주하고 있다. 고정 임대수익은 물론 주거비까지 아낄 수 있었던 이 경매주택은 이씨에게 효자 부동산이 된 것이다. ‘효자부동산이 있다’는 말을 듣고 필자를 찾아온 김씨에게 이 두 가지 실사례를 알려줬다. 그러면서 부동산 경기 침체기에는 단독주택의 가격 하락폭이 큰 편이라고 설명해줬다.
실제 아파트 값은 비인기지역을 빼놓고선 가격 하락이 크지 않지만 단독주택은 거래가 부진한 침체기일수록 거래가 뜸하고 가격 하락폭이 크다. 이유는 아파트와 단독주택의 특성에 있다. 아파트는 환금성이 우수한 주거시설인데다 여전히 내 집 마련 대기 수요자들이 꾸준하다. 반면 단독주택은 불편한 구조로 젊은 층이 외면하면서 여유 있는 중·장년층이 선호하는 주택으로 전락했다.
도심과 가까운 곳 위치한 경매 물건 노려볼 만.
주변 땅값 기준 시세보다 20% 이상 싸면 잡아야
그러나 대지가 넓고 입지여건이 좋은 단독주택은 활용도가 무궁무진하다. 우선 개조나 증축으로 임대사업을 할 수 있다. 용도전환을 통해 상가나 사무실로 활용도 가능하다. 이미 도심 사무실 주변이나 역세권 일대의 중소형 규모의 단독주택들이 다양한 용도로 개발돼 높은 임대수익을 올리고 있는 것이 좋은 사례다.
현재 경매시장에 공급되는 단독주택은 한 달이면 400~500건에 달한다. 낙찰가율은 몇 달 전에 비해 크게 떨어져 있다. 통상 70~80% 수준이며 한 물건에 5명 정도가 입찰경쟁을 벌인다. 큰돈 없이 부동산 투자에 나서거나 재활용(?)하려는 차원이라면 요즘같이 경매물량이 풍부할 때 단독주택을 싸게 낙찰 받으면 실속을 챙기기 좋다.
단독주택 경매의 장점은 거래되는 시세보다 20~30% 이상 싸게 낙찰 받을 수 있다는 것이다. 주택은 거래가 쉽지 않아 법원에서 매긴 감정가가 5~10% 정도 낮게 잡히는 게 보통이다. 경매에 부쳐지는 첫 입찰 물건은 시세보다 싼값에 감정된다. 때문에 가격 메리트가 크다. 여기에 1회 이상 유찰할 경우 시세보다 20~30% 이상 싸게 경매를 통해 잡을 수 있다.
거래시세보다
20~30% 싸다
그러면 입찰전략은 어떻게 세워야 할까. 도심과 가까운 곳에 위치한 단독주택 경매물건을 노려볼 만하다. 경기 침체로 앞으로 물량이 크게 늘어날 것으로 전망되고 있어서다. 따라서 아파트 경매물건만 고집하기보다는 여윳돈을 활용해 투자성이 양호한 도심 단독주택 경매물건에 적극적인 입찰전략을 세우는 게 좋다.
만일 주변 땅값을 기준해 시세보다 20% 이상 싼 경매주택이라면 입찰에 적극 나서는 게 유리하다. 상가주택 용도로 개조가 가능한 대지 넓은 단독주택은 특히 장기적인 안목에서 투자하면 높은 임대수익을 올리는 것은 물론 경기가 좋아질 쯤에는 자본소득을 올릴 수 있다. 건물 개·보수를 통해 수익성을 높이려면 상가와 주거시설이 혼재된 일반 주거지의 물건이 유리하다. 개정된 주택 관련법에는 용적률과 주차장 강화 추세가 두드러진다. 따라서 입찰 전 고밀도로 개발이 가능한 주택인지 여부를 확인하고 입찰을 결정하는 게 좋다.