경매전문가 윤재호와 함께 알아보는 경매 정복기<1>

<아파트 경매 투자의 허와 실>5~10% 차익 남기면 남는 장사?

경매 투자의 관건은 얼마만큼 싸게 사는가 여부에 달려 있다. 때문에 경매 실수요자들은 ‘정말 생각하는 만큼 경매를 통해 아파트를 장만하면 싸게 살 수 있을까’에 대해 관심이 많다. 그렇지만 생각과 현실은 다르다. 입찰 경험이 많지 않은 실수요자들이 입찰할 경우 그리 녹록치 않은 게 사실이다. 실수요자가 경매에 참여할 경우 차익이 그리 크지 않거나 어떤 경우 경험 부족으로 바가지(?)를 쓰는 경우도 많다.

무리한 경쟁으로 시세 수준 낙찰 후 잔금 넣기 포기 비일비재
너도나도 입찰대열 참여…싼 줄 알았는데 비싸면 ‘오호통재라’

입찰장에서 유심히 지켜보고 있으면 싸게 사봤자 5~10%의 차익을 남기거나 어떤 경우 거의 시세수준에 사놓고 희희낙락하는 사람들이 있다. 명도비용과 수리비, 체납관리비 등 추가비용을 감안하지 않고 낙찰가와 시세를 단순비교하기 때문이다. 더 많은 경우 무리한 경쟁 때문에 시세 수준에 낙찰 받았다가 잔금 넣기를 포기해서 재경매에 부쳐지는 물량도 부지기수다.

과다한 경쟁심리는
입찰에서 ‘장애물’

이유는 몇 가지가 있다. 하지만 가장 큰 이유가 여전히 높은 아파트 선호도와 함께 무리한 가격경쟁을 벌여 우선 낙찰받고 보겠다는 과다한 경쟁심리 탓이 크다. 경매시장에는 한 달이면 약 7000~8000건, 많게는 1만 여 건이 경매에 부쳐진다.

평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 70~85%선이다. 그러나 어떤 날에는 강남 등 도심 인기지역 낙찰가율이 감정가 수준에 낙찰되거나 넘어서기도 한다.

금융기관 등이 부동산담보용으로 아파트를 선호하는 데다 아파트는 낙찰가율이 높아 부실채권 회수율이 높아 ‘안전빵’ 담보물건으로 꼽힌다. 이처럼 물량이 줄어들지 않는데다 초보투자자들 또는 내 집 마련 수요자들이 입소문을 타면서 너도나도 입찰대열에 끼면서 아파트 시장이 과열되고 있다.

부동산시장의 특성 상 사람이 많이 모일수록 남는 게 없고 낙찰받기도 쉽지 않은 상품으로 바뀌고 있는 셈이다. 실제 사례를 하나 들어 보자. 2009년 초 서울 강남·목동 등 인기지역 아파트값이 들썩일 무렵 서울남부법원에서 한 아파트가 경매에 부쳐졌다 낙찰됐다.
 
서울 양천구 목동 소재 B아파트 57평형이 감정가 11억원이었다가 1회 유찰 후 8억8000만원(감정가의 80%)으로 떨어졌다. C씨가 한 명의 다른 입찰경쟁자를 물리치고 9억2280만원에 낙찰받았다.

이 아파트는 일반상업지역에 지어진 26층짜리 주상복합아파트로 목동아파트가 인기를 끌면서 주목받는 고층아파트다. 주변이 대규모 아파트촌인데다 대형평형 아파트가 많아 가격상승폭이 두드러지는 지역 대표 브랜드 주상복합 아파트로 꼽히고 있다.  입찰 전 등기부등본상 권리관계를 살펴보니 근저당 4건, 가압류 5건 등 복잡한 채무관계가 얽혀져 있었으나 말소기준권리인 K은행의 저당권 7억원이 설정된 이후 모두 직권으로 말소되는 권리였다.

등기부등본상 인수해야 할 권리가 없는 깨끗한 경매물건이었던 것이다. 세입자 관계 또한 채무자 겸 소유자가 직접 거주하고 있어 낙찰 받으면 간단한 인도명령으로 집을 비울 수 있는 가장 안전한 물건이었다.문제는 C씨가 이 아파트를 낙찰 받으면서 생겼다. 당시 아파트 거래시세는 같은 평형대가 10억5000만~11억원. 층과 향에 따라 가격은 억대가 차이가 났다.

경매대상 아파트는 7층이었는데 낙찰받고 중개업소 몇 군데에 나온 급매물을 확인한 결과 가장 싸게 거래되는 금액이 9억원선까지 거래되고 있었다. 감정가는 평균 거래가로 책정됐지만 아파트의 개별요인에 따라 가격 차이가 심한 편이었던 것이다.

싼 줄 알았는데
제값 다줬다?

입찰 전 개략적인 시세조사를 마쳤던 C씨는 평균 거래되는 가격을 기준해 시세를 혼자 판단했고 최저가 보다 1억원 높은 금액을 써내 오히려 급매물보다 더 비싼 값에 낙찰받고 말았다. 입찰 당시 목동아파트에 대한 선호도만 믿고 입찰장 과열분위기에 휩쓸려 그만 제값 치루고 낙찰받게 된 것이다. 짧은 경매일정으로 정확한 시세파악을 소홀히 해 이런 낭패를 당하는 아파트 투자자들이 주변에는 허다하다.

이번에는 2009년 의정부법원에서 낙찰된 의정부시 호원동 소재 P아파트 낙찰 사례를 보자. 59㎡(24평형)인 이 아파트는 감정가 1억원이었다가 2회 유찰(64%)된 후 최저매각가가 6400만원까지 떨어졌다가 입찰 당일 34명이 입찰장에 몰렸다. 이때 L모씨가 9753만원을 써내 어렵게 낙찰받았다.

정확한 시세파악만이 성공 지름길
부화뇌동 말고 전략대로 입찰해야


L씨는 입찰 전 권리관계를 분석해 보니 별 다른 문제가 없었다. 아파트의 최초 저당권은 H은행이 채권최고액 1억1000만원에 설정했고 이후 K은행과 제2금융권 등 총 7건의 저당이 설정돼 있었으나 K은행의 설정 이후 모두 소멸하는 권리였다. 세입자관계 또한 채무자가 직접 거주해 L씨는 인수해야 할 권리가 없는 깨끗한 물건이었다.

입찰을 결정하고 아파트의 시세조사에 착수한 L씨는 이 아파트의 매매가 평균은 1억500만~1억1000만원에 전세는 6500만원으로 파악해 최저가를 감안해 7000만원 정도 쓰면 적당하리라 생각했다. 감정가가 시세보다 낮게 잡혔다고 판단했다. 입찰 당일에 많은 사람들이 몰렸다. 마침 옆 사람이 아파트의 이름을 들먹이며 전화로 급하게 대화를 하더란다. 통화내용을 들으니 “사람들이 많아 가격을 더 써야할 것 같은데…”라며 걱정하더란다.

이런 대화를 듣고 나니 입찰장에 모인 사람들 모두가 이 아파트에 입찰하는 것 같은 착각이 들더란다. L씨는 어차피 직접 거주할 목적으로 입찰하니 가격을 높여야겠다고 판단해 입찰가를 한껏(?) 높여 9753만원을 써냈다. 이날 입찰장에는 L씨 외에도 33명이 더 입찰해 최고의 경쟁률을 보였다.

입찰장 과열 분위기에
시세보다 높게 매입?


L씨는 높은 값을 쓴 덕에 최고가매수인으로 결정 났고 집행관이 다른 입찰자의 가격을 부르는 것을 보니 2등하고의 가격차이가 800만원이 난 것을 알게 됐다. L씨의 경우 입찰장의 과열분위기에 휩쓸려 거의 시세수준에 낙찰받았고 게다가 이 아파트는 7층 아파트 중 1층으로 실제 중개업소를 통해서는 급매가 9500만원까지 거래가 되고 있었던 것이다.

이렇듯 아파트 경매에서는 과열 분위기에 휩쓸려 가격을 높이거나 시세파악을 소홀히 해 주변 급매물보다 현저히 높은 가격을 써냈다가 땅을 치고 후회하는 투자자들이 부지기수다. 특히 경험이 많지 않은 사람들 중에는 미리 가격을 정해놨다가도 입찰 현장에서 가격을 올리는 바람에 후회하는 투자자들이 많다. 아파트 가격이 하향 곡선을 긋는 지역의 경우 무리한 욕심을 내 가격을 써냈다가 잔금 넣기를 포기해 보증금을 날리는 어리석은 투자자들도 비일비재하다.

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<단독> 성수3지구 재개발 조합 복마전

[단독] 성수3지구 재개발 조합 복마전

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 재개발·재건축 현장은 ‘내 집 마련’이라는 욕망의 집합체다. 사려는 사람, 팔려는 사람, 그리고 짓는 사람까지 집을 둘러싼 이해관계가 촘촘하게 얽혀 있다. 조합은 사방팔방 뻗어있는 이권을 조율하고 사업을 끝까지 이끌어야 하는 책무를 지닌다. 문제는 이 과정서 발생하는 유착과 비리 의혹이다. 주택 재개발사업은 권력의 이동에 영향을 받는다. 서울 성동구 성수동은 2007년 오세훈 서울시장 시절 성수전략정비구역으로 지정됐다. 53만㎡ 면적의 땅을 4개 지구로 나눠 재개발을 진행하다가 박원순 서울시장이 당선되면서 사업이 지체됐다. 그러다 오 시장의 취임으로 다시 궤도에 오르는 모양새다. 3조 사업 14년째 성수전략정비구역은 압구정 아파트 지구 특별계획구역을 마주 보면서 한강 조망이 가능해 재개발 수혜 단지로 주목받고 있다. 그중 성수전략정비구역 제3지구는 성동구 성수동2가 572-7번지 일대로 기존 계획안에 따르면, 부지 11만4193㎡에 1852가구 규모 단지가 들어설 예정이다. 전체 사업비는 3조원을 상회할 것으로 전망된다. 최근 성수전략정비구역 제3지구주택재개발정비사업조합(이하 제3지구 조합)이 내홍으로 몸살을 앓고 있다. 지난해 11월 조합장이 지위를 상실한 데 이어 각종 의혹이 불거져 복마전이 따로 없는 상황이다. 특히 조합장과 정비사업관리전문업자(이하 정비업체) 간의 유착 의혹이 화두로 떠올랐다. 정비업체는 정비사업 과정서 조합의 비전문성을 보완하기 위한 전문지식을 갖춘 사업자를 말한다. 대통령령이 정한 자본‧기술인력 등의 기준을 갖춰 시·도지사에게 등록한다. 도시및주거환경정비법(이하 도정법)은 제정 당시부터 ‘정비사업전문관리업 제도’를 도입했다. 조합원의 권익을 보호하고 사업추진의 효율성을 도모한다는 취지다. 정비업체는 ▲조합 설립 및 정비사업의 동의 ▲조합 설립 인가 신청 ▲사업성 검토 및 정비사업 시행계획서 작성 ▲설계자 및 시공자 선정 ▲사업 시행 인가 신청 ▲관리처분계획 수립 등의 업무를 지원하고 대행한다. 정비사업의 A부터 Z까지 모든 업무에 관여한다고 해도 과언이 아니다. 제3지구 조합은 2009년 10월 추진위원회의 승인, 2010년 5월 주민총회를 거쳐 N사를 정비업체로 선정했다. 이후 2018년 2월 조합 설립 인가를 받아 현재에 이르고 있다. 제3지구 조합 내부서 문제가 제기된 부분은 14년에 걸쳐 조합 업무를 대행해 온 N사와 역시 10년 넘게 조합서 일한 전 조합장 김모씨의 유착 의혹이다. 뉴타운 후보지 정비구역으로 오세훈 시장 취임에 재시동 김 전 조합장은 2010년 추진위 총무로 선출된 후 2016년 주민총회를 통해 추진위원장으로 뽑혔다. 2018년 창립총회서 조합장으로 선출됐지만 지난해 11월 도정법 위반 혐의로 벌금 100만원이 확정돼 자격을 상실했다. 그사이 재신임 투표, 주민총회 등의 과정이 있었고 수차례에 걸쳐 법정 공방에도 휘말렸다. <일요시사> 취재를 종합하면 김 전 조합장은 2016년 추진위원장으로 선출된 이후부터 지난해 말까지 ‘불사조’에 가까운 면모를 보이며 자리를 지켰다. 김 전 조합장은 창립총회(2018년)와 동시에 진행된 조합장 선거서 학력을 허위로 기재한 혐의가 인정돼 2021년 조합장 지위를 상실했다. 제3지구 조합 선거관리 규정은 ‘후보자 등록 시 제출 서류의 허위·변조·위조 등이 발견된 경우 당선을 무효로 한다’고 명시했다. 김 전 조합장은 후보자 등록 신청서에 지방 소재 ‘Y대학 졸업’이라고 기재해 제출했다. 또 Y대학 총장 명의로 된 졸업증명서를 3부 만들어 추진위원장과 조합장 후보 등록 등에 사용했다. 앞서 서울동부지검은 업무방해죄와 사문서위조죄·위조사문서행사죄 등으로 김 전 조합장에 각각 벌금 100만원과 700만원의 약식명령을 내렸다. 이후 2021년 1심 법원은 해당 약식명령 등을 근거로 ‘조합장 지위 부존재 확인’ 소송서 김 전 조합장이 조합장의 지위에 있지 않다고 판시했다. 서울시가 진행한 조합 실태점검 결과도 조합장 지위에 영향을 미쳤다. 성동구서 2022년 2월28일부터 3월11일까지 열흘간 진행한 ‘성수전략정비구역 제3지구주택재개발정비사업조합 운영실태 시·구 합동 기동점검’서 총 22건의 지적사항이 나왔다. 자금 차입 결국 사임 특히 성동구는 김 전 조합장이 총회 의결 없이 자금을 차입한 부분에 대해서는 수사를 의뢰하겠다고 밝혔다. 도정법 제45조(총회의 의결) 2항에 따르면 자금의 차입과 그 방법, 이자율과 상환방법은 총회의 의결을 거쳐야 한다. 성동구의 실태점검 결과에도 김 전 조합장은 2022년 10월 주민총회서 또다시 조합장으로 선출됐다. 하지만 총회 의결 없이 자금을 빌린 부분이 문제가 되면서 결국 조합장 자격을 잃었다. 김 전 조합장은 2022년 ▲총회 의결 없이 자금을 차입한 점 ▲자료 공개 거부 등 도정법 위반 혐의로 기소돼 재판을 받았다. 1심 재판부는 두 혐의 모두를 인정해 벌금 300만원을 선고했지만 항소심서 자료 공개 거부 혐의가 무죄로 바뀌면서 벌금 100만원으로 줄었다. 대법원은 지난해 11월 원심 판결을 확정했다. 눈여겨볼만한 부분은 돈을 빌려준 주체가 정비업체인 N사였다는 사실이다. N사는 2019년 6월과 8월, 그리고 10월 각각 2000만원, 2000만원, 1000만원 등 총 5000만원을 제3지구 조합에 무이자로 빌려 줬다. 앞서 김 전 조합장은 2019년 2월에 5000만원, 4월에 3000만원 등 8000만원을 총회 의결 없이 N사로부터 차입한 사실이 확인돼 벌금 70만원의 약식명령을 받았다. 제3지구 조합이 총회 의결 없이 N사로부터 빌린 돈의 액수는 총 1억3000만원에 이른다. 김 전 조합장의 가족 일가가 제3지구 재개발 지역의 아파트 등을 구입하는 과정서도 N사의 흔적이 등장한다. 재산 증식 내부 정보? 문제를 제기한 제3지구 조합원은 “김 전 조합장이 추진위원장, 조합장을 하던 시기에 아들과 딸, 사위 등이 재개발 지역의 아파트를 사거나 도로를 증여받은 사실이 확인됐다. 김 전 조합장의 재산이 늘어나는 과정에 조합의 내부 정보가 사용된 게 아닌가 의심스럽다”고 주장했다. 그러면서 2016년 전후로 김 전 조합장을 비롯한 가족 일가의 부동산이 눈에 띄게 늘었다고 덧붙였다. 김 전 조합장이 추진위원장으로 선출된 시기와 맞물린다. 김 전 조합장의 남편으로 추정되는 이모씨는 2018년 7월 성수동의 빌라 한 채를 1억9500만원에 매입했다. 등기부등본상 이씨의 주소는 김 전 조합장의 주소와 같았다. 흥미로운 대목은 2019년 1월 이 빌라가 송모씨에게 2억원에 팔렸는데 해당 인물이 정비업체 N사의 관계자라는 의혹이 제기된 점이다. 송씨는 한 달 뒤 해당 빌라를 2억1000만원에 팔았다. 김 전 조합장의 아들로 추정되는 이모씨는 2015년 1월 제3지구 재개발 지역에 위치한 아파트 한 채를 4억5750만원에 매입했다. 김 전 조합장의 아들은 현재 제3지구 조합의 대의원으로 이름이 올라있다. 김 전 조합장의 딸로 추정되는 이모씨는 2018년 11월 특정 인물로부터 성수동2가의 도로 일부를 증여받았다. 딸 이씨의 남편이자 김 전 조합장의 사위로 추정되는 김모씨는 2017년 1월 성수동2가의 한 상가 1층을 매입했다. 김씨도 제3지구 조합의 대의원 명단에 존재한다. 2018년 해당 건물에 근저당을 설정한 업체는 세입자 조사업 등을 하는 W사였다. W사의 과거 등기부등본상 주소는 제3지구 조합서 업무를 하는 법무사 사무소의 주소와 일치했다. 송사 휘말려도 계속 부활해 가족 일가 부동산 구입 의혹 제3지구 조합의 한 조합원은 “지금 드러난 것은 등기부등본을 뒤져 찾아낸 빙산의 일각에 불과하다. 총회의 결의 없이 정비업체로부터 금전을 차입해 자신의 급여를 챙기고 가족 일가의 부동산 축재에 사용했다는 의심을 거둘 수가 없다”며 “김 전 조합장은 대법원 확정 판결로 사임하면서도 조합원에게 단 한 마디의 사과도 없이 뻔뻔함의 극치를 보였다”고 강조했다. 지난해 11월 대법원 확정 판결이 나온 직후 김 전 조합장은 “2009년부터 지금까지 14년간 성수3지구를 위해 노력해 왔고 14년간 조합 운영을 투명하고 절약하였기에 조합장 자리서 내려오며 부끄럽지 않다”는 내용의 문자를 보낸 것으로 확인됐다. 최근에는 사무실을 얻어 ‘김○○ 사랑방’이라고 이름을 붙이고 주민과 부동산 관련 정보를 주고받는 것으로 알려졌다. 제3지구 조합의 또 다른 조합원은 “김 전 조합장의 나이가 70대다. 컴퓨터도 제대로 다루지 못한다고 들었다. 그러다 보니 정비업체가 조합장을 바지사장으로 세우고 뒤에서 조합을 좌지우지하고 있다는 말이 내부에 많다”며 “N사는 한남4구역재개발조합서도 업무를 제대로 수행하지 못해 계약이 해지된 업체”라고 주장했다. <일요시사> 취재에 따르면 한남재정비촉진구역주택재개발정비사업조합(이하 한남4구역 조합)은 지난해 정기총회서 N사와의 계약 해지 안건을 통과시켰다. 조합 설립 과정서 발생한 비위, 허위 견적서 제출, 금전 편취 혐의로 사기죄 확정 등이 이유였다. 한남4구역 조합은 2011년 N사와 용역 계약을 맺고 지난해까지 조합 업무를 함께 해 왔던 것으로 파악됐다. 한남4구역 계약 해지 제3지구 조합서 불거진 의혹은 현재 성동세무서, 성동경찰서 등에서 조사가 이뤄지고 있다. 문제를 제기한 조합원은 “전 조합장과 N사는 조합을 장악하고 감시 체계가 허술한 틈을 타 끊임없이 비리를 저지르고 있다”며 “이들의 비리는 민생침해 범죄인만큼 철저한 수사로 조합원의 피해를 막아야 할 것”이라고 설명했다. <jsjang@ilyosisa.co.kr> <기사 속 기사> 전 조합장의 해명 “떳떳하다” 김모 전 조합장은 <일요시사>와의 통화서 울분을 쏟아냈다. 14년간 조합을 위해 일했는데 근거 없는 모함으로 자신을 괴롭히려 든다는 것이다. 김 전 조합장은 자녀를 비롯해 사위 등 가족 일가가 재개발 지역에 아파트나 건물을 산 것은 인정하면서도 결혼을 할 무렵 본인들이 구입한 것이라고 주장했다. 정비업체 N사와의 관계에 대해서는 “정비업체는 재개발 사업서 가장 마지막까지 남아 있는 곳이다. 조합장이 됐지만 업무에 서툰 부분이 있어 정비업체 대표(송모씨)에게 도와 달라고 했다”면서도 “정비업체 직원을 따로 만난 적도 없고 부정적인 일을 한 것도 없다. 나는 떳떳하다. 떳떳하기에 아직 이 동네에 살고 있는 것”이라고 목소리를 높였다. 이어 “젊고 똑똑한 사람이 조합장 선거에 나와야 한다. 그런 분이 있다면 언제든 도울 것”이라며 “2010년 조합 총무로 시작해 14년 동안 조합 일을 보면서 한 점 부끄러움이 없다. 법원 판결로 사임하게 됐지만 조합이 잘 되길 바라는 마음은 여전하다”고 강조했다. <기사 속 기사> N사 대표의 해명 “우리는 을이다” N사의 송모 대표는 <일요시사>와의 통화서 “정비업체는 조합이 시키는 일을 할 수밖에 없는 상황”이라고 여러 차례 말했다. 정비업체가 조합장을 내세워 조합을 좌지우지하고 있다는 내부의 의견에 강한 불쾌감을 표하면서 한 말이다. 조합이 갑, 정비업체가 을이라고 강조했다. 송 대표는 총회의 의결 없이 제3지구 조합에 돈을 빌려준 이유에 대해 “(김 전 조합장이) 조합 재정 상태가 너무 열악하다고 간곡히 부탁해서 무이자로 빌려준 것인데 그게 문제가 돼서 조합장님이 지위를 잃게 된 점은 지금도 마음이 아프다”고 설명했다. 그러면서 조합에 차입한 1억3000만원은 한 푼도 돌려 받지 못했다고 말했다. 조합장이 사임하는 등 조합 내부가 뒤숭숭한 것 같다는 말에는 “직무대행이 조합 업무를 보고 있고 우리도 정비업체로서 최선을 다하고 있다”며 “사업은 표류하지 않고 계속 진행되는 중”이라고 밝혔다. 이어 “우리 업체가 맡고있는 재개발 지역이 20여군데 정도다. 한 군데서 문제가 생기면 다른 지역에도 영향을 미치기 때문에 불법을 저지를 수가 없다”고 설명했다. 한남4구역 조합과의 계약 해지에 대해서는 “(한남4구역 조합) 조합장이 내가 불법적인 요구를 했다. 그걸 거절했더니 계약 해지를 한 것”이라며 “현재 민·형사상의 조치를 취한 상태다. 법으로 가려질 일”이라고 주장했다. <선>