Q> 삼식이는 삼순이로부터 다가구주택의 방 1칸을 전세보증금 1500만원에 임차해 입주와 주민등록을 마치고 거주하고 있었다. 그러던 중 1년 전에 설정된 삼식이보다 선순위인 채권최고액 1억원인 근저당채권자가 이 주택 및 대지를 경매신청했다가 건물에 대해서만 경매신청을 취하해 대지만이 매각됐다. 삼식이는 주택임대차로서 권리신고 및 배당요구 신청을 해둔 바, 대지의 매각대금에서도 최우선변제 받을 수 있을까.
A> 우선변제의 대상이 되는 임차주택의 환가대금에는 대지의 가액을 포함하므로 삼식이는 대지의 매각대금에서도 우선변제 받을 수 있다. 판례는 “임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 ‘주택임대차보호법’ 제3조의 21항 및 제8조 3항의 각 규정과 같은 법의 입법취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면 ‘주택임대차보호법’ 제2조에서 같은 법의 적용대상으로 규정하고 있는 ‘주거용 건물’의 임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이지, 같은 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청했다고 하더라도 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있다”고 판시했다(대판 1996.6.14, 96다7595판결). 따라서 삼식이는 대지의 매각대금에서도 우선변제 받을 수 있다.
Q> 삼식이는 보증금 500만원, 월세 10만원에 세 들어 살고 있다. 2004년 10월10일에 임대차계약기간 2년이 만료됐는데 그동안 집주인은 아무런 말이 없다가 2004년 11월15일에 보증금 700만원에 월세 15만원으로 인상해 달라고 요구했다. 만일 인상할 수 없으면 당장 집을 비워달라고 한다. 이에 삼식이가 대처할 방법은 무엇인가.
A> 주택임대차보호법 제4조에 따라 임대차 기간의 정함이 없는 경우 그 기간을 2년으로 보게 되므로 삼식의 경우 2004년 10월10일자로 전과 동일한 조건으로 임대차계약이 갱신된 것으로 보아 이때로부터 2년간 그 집에서 유효하게 계속해 거주할 수 있다. 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 임차인에 대해 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 그 기간이 만료될 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
임차인이 임대차 기간만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다(동법 제6조 1항). 이 경우에 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다(동법 제6조 2항). 다만 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 제6조 1항의 규정을 적용하지 않는다(동법 제6조 2항).
