경매전문가 윤재호와 함께 알아보는 <부동산경매 필수상식11>

대한민국 국민이라면 누구나 재테크에 관심이 있다는 것에 부정할 사람은 하나도 없다. 각종 재테크 정보들이 떠돌고 있는 요즘, 각종 주식, 세(稅)테크, 적립식 펀드, 부동산 경매 등이 새로운 투자의 대안으로 떠오르고 있다. 이중 부동산경매(이하 경매)가 대중화되면서 일반인들도 손쉽게 참여해 투자 및 내 집 마련의 수단으로 각광받고 있다. 윤재호 박사와 함께 경매 상식을 배워보자.


◈ 법인입찰
법인 입찰시 법인등기부등본이나 초본을 첨부해야 하며 회사직원이 대리인으로 입찰하는 경우는 위임장과 법인인감증명이 필요하다. 입찰표 기재방법은 법인 명칭과 대표자 성명을 기재하고 주민등록번호란에는 법인등기부등본상의 등록번호를 기재한다.

◈ 법정매각조건
법원이 부동산이 매각되어 소유권이 매수인에게 이전시키는 데 지켜야 할 조건이다. 이 조건에는 법정매각조건과 특별매각조건이 있다. 모든 매각절차에 공통적으로 적용할 수 있도록 법으로 매각조건을 획일적으로 정한 매각조건을 법정매각조건이라고 한다. 반면 법정매각조건 중에서 공공의 이익이나 경매의 본질에 관계되지 않는 조건들은 이해관계인의 합의 또는 법원의 직권으로 변경한 매각조건을 특별매각조건이라고 한다.

◈ 법정지상권
지상권은 타인의 부동산 등을 사용할 수 있는 용익물권을 말한다. 당사자의 계약에 의해 성립되는 약정지상권과 법에 정한 요건이 충족되면 당연히 성립하는 법정지상권이 있다. 일례로 토지와 그 토지 위의 건물 또는 입목이 동일한 소유자에게 속하다가 토지와 그 토지 위의 건물 또는 입목의 소유자가 달라지는 경우에 성립한다는 민법 등의 법 규정에 의해 성립하므로 이를 법정지상권이라 한다. 법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권변동이므로 등기하지 않아도 당연히 발생한다. 법정지상권의 발생에 관한 규정은 강행규정이므로 당사자의 특약으로도 그 발생을 배제할 수 없다. 존속기간은 특별한 규정이 없으면 일반지상권에 준한다. 지료는 당사자의 협의가 성립되지 않으면 법원이 결정한다.

◈ 변경
법원은 정해진 매각기일을 자유재량에 의해 변경할 수 있다. 이해관계인은 기일지정이나 변경신청권이 없으므로 당사자 사이에 변경에 관한 합의가 있었다고 하더라도 법원은 이에 구속되지 않는다. 특히 경매절차 과정에 위법한 점이 있거나 불가피한 사정이 발생해 매각기일에 경매를 실시할 수 없는 경우 매각기일을 변경해 적법한 경매절차가 이루어지도록 하고 있다. 또한 집행정지서류가 제출된 경우 직권으로 매각기일을 취소하는 것이 원칙이나 실무에선 기일을 변경해 추후 지정하고 있다.

◈ 별제권
파산재단에 속하는 특정재산에서 다른 채권자보다 우선해 변제를 받을 수 있는 권리다. 파산재단 재산에 존재하는 전세권, 유치권, 질권, 저당권을 가진 자는 그 목적인 재산에 관해 별제권을 가진다.


◈ 보전압류
보전압류는 국세징수법 및 지방세법상의 납기 전 징수사유가 있어서 납세의무확정 후에는 조세채권의 멸실이 우려가 되는 경우 당해 세액의 확정 전이라도 납세자의 재산을 현상 유지시키기 위해 미리 압류하는 것을 말한다.

◈ 부동산관리명령
매수인이 매각허가 결정을 받은 후 대금을 지급하고 부동산의 인도를 받을 때까지 부동산의 가치가 감소되어 매수인이나 채권자의 이익을 해할 염려가 있다. 때문에 매각허가 결정이 있은 후 인도할 때까지 매수인이나 채권자의 신청이 있으면 법원이 관리인을 선임, 그 관리인으로 하여금 그 부동산을 관리하게 하는 관리명령을 할 수 있다.

◈ 부동산인도명령
채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산 점유자에 대해선 낙찰인이 대금을 완납한 후 6개월 내에 집행법원에 신청하면 법원은 이유가 있을 경우 인도명령을 발해 그들의 점유를 집행관이 풀고 낙찰인에게 부동산을 인도하라는 취지의 재판을 한다(이때 인도명령신청을 받은 법원은 채무자와 소유자는 부르지 않고 통상 세입자 등 제3자를 불러 심문하는 경우도 있다).
민사집행법의 적용을 받는 사건에 대해선 인도명령의 상대방을 확장해 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 경우 이외에는 인도명령을 발할 수 있도록 개선했다.

◈ 분묘기지권
분묘기지권은 토지 소유자의 승낙을 얻어 그의 토지에 분묘를 설치하거나 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에도 20년간 평온·공연하게 그 분묘기지를 점유한 때 분묘기지권을 취득한다. 또한 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관해 별도 특약 없이 토지만을 타인에게 처분한 때에도 성립한다. 분묘기지권은 당사자 사이에 약정이 있으면 그에 따르고 그 약정이 없는 경우 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 한 그 분묘가 존속하는 동안은 분묘기지권은 존속하고 분묘기지권을 시효 취득하는 경우에도 지료를 지급할 의무가 없다.

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<단독> ‘채 상병 사건’ 사단장 수상한 메시지 내막

[단독] ‘채 상병 사건’ 사단장 수상한 메시지 내막

[일요시사 취재1팀] 오혁진·김철준 기자 = ‘채 상병 사건’의 핵심 관계자인 임성근 전 해병대 제1사단장이 해병대 간부들에게 여러 차례 연락을 취한 것으로 파악됐다. 자신의 사건을 언급하면서 사실관계를 확인하려 한 게 핵심이다. 임 전 사단장과 연락이 닿은 인물들은 대부분 이해관계자다. 자칫하면 회유 정황으로 보일 수 있다는 지적이 제기된다. 임성근 전 해병대 제1사단장은 ‘채 상병 사건’의 핵심 피의자다. 수사외압 논란의 시발점이자 이종섭 전 국방부 장관이 직접 챙긴 인물이다. 고위공직자범죄수사처(이하 공수처)의 수사 대상인 임 전 사단장은 자신의 사건을 물밑에서 알아보기 시작했다. 시종일관 침묵을 지키다 왜 움직이기 시작했을까? 침묵 지키다… 임 전 사단장은 최근까지 복수의 해병대 간부들과 연락을 주고받았다. 그는 간부 A씨에게 “(공수처)수사가 종결되지 않은 상황서 괜한 오해를 살 수 있어서 연락하지 못했다”며 “어떻게 지냈는지 궁금하다”고 했다. “미안하다”는 사과의 말은 없었다. 다만 “모두가 상상할 수 없는 어려움을 겪었고, 현재도 겪고 있지만 아들을 잃은 채 상병의 유족 특히 모친의 고통을 생각하면서 버티고 있다. 진실을 밝힐 때까지는 고통스러워도 견딜 생각이다. 후배들에게 도움이 될 수 있는 일은 다 하겠다는 생각에는 변함이 없다”고 전했다. 임 전 사단장은 A씨에게 박정훈 전 해병대 수사단장(이하 대령)의 변호인이었던 김경호 변호사에게 내용증명을 보낸 것과 관련해 민·형사 소송을 준비 중이라며 도움을 요청하는 뉘앙스로 연락을 취했다. 김 변호사가 자신을 고발한 게 무고에 해당하는지와 사실관계 확인을 요청한 것이다. 그는 타 간부들에게도 비슷한 도움을 구한 것으로 전해졌다. 한 간부는 <일요시사>와의 연락서 “난감해하는 사람들이 적지 않았다. 모셨던 사람이긴 한데 임 전 사단장에 대해 개개인이 어떻게 생각하는지는 알 수 없으나 모든 사람이 채 상병 사건 진상규명을 원하고 있다”고 말했다. 임 전 사단장은 과거 박 대령에게도 사실확인요청서를 보낸 바 있다. 자신은 물속 수색을 하지 말라는 지시를 수차례 했고 작전통제권이 육군 50사단장으로 넘어간 상황서 자신의 책임과 범위 내 임무를 성실하게 수행했다며, 이에 대한 박 대령의 기억과 판단을 요청하는 내용이었다. 공수처 수사 대상인데… 사건 연루자들에 연락 당시 임 전 사단장은 “상급지휘관(임 전 사단장)에게 작전통제권은 없지만, 부대를 방문해 전술토의할 수 있고 효율적인 작전이 되도록 유도할 권한은 있다”고 했다. 작전통제권이 없어 안전 책무가 없다면서도, 자신이 현장서 ‘수변을 수색하라’고 지휘한 건 직권남용에 해당하지 않는다는 취지다. 이런 이유로 임 전 사단장은 자신의 직권남용 문제를 언급한 해병대수사단의 조사 결과 보고서가 잘못됐다고 반박했다. 그러나 해병대 수사단은 임 전 사단장의 직권남용 혐의를 적시하지 않았다. 수사단은 ‘작전통제권과 상관 없이’ 임 전 사단장을 실질적 수색작전 지휘관으로 보고, 안전지침을 부대에 하달하지 않아 채 상병 순직사고가 일어났다고 판단했다. 임 전 사단장은 김 변호사와 공방전을 벌이고 있다. 법적 대응까지 예고했다. 김 변호사가 SNS에 게시한 글 중 허위 사실이 포함된 내용이 있다는 게 임 전 사단장의 주장이다. 그는 김 변호사에게 “해병대 수사단 자료의 한계 속에서 해석과 이해를 거쳐 어떤 주장을 하는 것에 관해서는 이해할 수 있다. 그러나 최근에도 같은 주장을 반복하는 것은 악의적이라고 생각한다”며 “해병대 수사단 자료의 문제점을 뒷받침하는 자료가 발견됐고, 제가 사안의 진상을 밝히면서 그걸 뒷받침하는 자료를 제시했기 때문”이라고 말했다. 이어 “허위가 여론을 조작하고 진실을 가리는 불의한 상황을 시정하기 위해 나 자신의 안위는 돌보지 않기로 결정했다”고 강조했다. 김 변호사는 임 전 사단장을 공수처에 세 번째로 고발했다. 이번 혐의는 군형법 제79조 무단이탈죄다. 군인권센터에 따르면, 임 전 사단장은 지난 1월 말 서울 노원구에 있는 화랑대연구소가 아닌 영등포구에 위치한 해군 관사 ‘바다마을아파트’에 거주하며 인접한 해군 재경근무지원대대 사무실로 출근 중이다. 마음 급해졌나…어떤 의도? 갑자기? 특검 압박 느꼈나 이 사실은 그가 여러 곳에 자신이 결백하다는 취지의 문서를 내용증명, 등기우편 등으로 보내면서 드러났다. 등기 봉투의 발신지는 화랑대연구소였으나 배송 조회 결과 실제 발신지는 서울 신길7동 우편취급국이었다. 임 전 사단장이 거주 중인 서울 관사 인근이다. 발송 시간도 대부분 일과시간 직전이나 일과 중이었다. 임 전 사단장은 언론을 통해 “연수 초기에 육사에서 주로 근무했으나 장거리 출퇴근 비효율적이라서 최근엔 해군재경대대서 근무 중이다. 근무 장소 중 하나가 해군 재경대대”라고 해명했다. 이에 대해 김 변호사는 “정책 연수의 일시와 출퇴근 시간 및 장소가 명령으로 특정된다. 인사명령의 지정된 장소서 지정된 출퇴근 시간을 준수해야 한다”며, “특별한 사정이 있는 경우에 인사명령이나 상급기관의 지휘관에게 사전에 허가를 받아야 한다”고 반박했다. 그러면서 “최근 자주 번호를 변경하는 임 전 사단장의 핸드폰을 압수수색해 무단이탈한 장소와 상급지휘관인 해병대 사령관에게 정식으로 사전에 허가를 받았는지에 관한 진실을 밝혀 강력히 처벌해 달라는 취지”라고 전했다. 김 변호사는 “임 전 사단장이 해병대 간부들에게 연락을 취하는 행동이 증거인멸 시도로 볼 수 있다”며 “자신의 책임을 부정하기 위해 메시지를 보내며 같이 책임을 면하자는 회유로 보인다”고 지적했다. 공수처는 지난 1월부터 해병대 수사단의 조사 결과와 경찰 이첩 과정서 외압이 있었는지에 대해 강제수사를 착수해 왔다. 박 대령에게 사실확인요청서를 보낸 것에서 임 전 사단장이 적극적인 책임 회피에 나섰다는 분석도 제기됐다. 현재 상황도 크게 다르지 않다. 정치권서 ‘채 상병 특검’ 목소리가 커지자 조용했던 임 전 사단장이 발 빠르게 움직이기 시작했다는 관측이 나온다. 부적절한 처신 한 해병대 간부는 “전우의 죽음 이후 형평성에 어긋나거나 석연치 않은 윗선의 처리는 진상규명 문제를 떠나 정치권 개입을 불렀다”며 “도의적 책임도 지지 않고 자리를 지키는 일부 작자들의 행동으로 인해 해병대 전체의 명예가 실추되고 있다”고 비판했다. 임 전 사단장은 <일요시사>가 사건 관계인에 연락한 이유에 관해 묻자 "사건 관계인에게 연락한 것은 사실 확인을 위한 것일 뿐"이라고 답했다. <hounder@ilyosisa.co.kr> <kcj5121@ilyosisa.co.kr>