대한민국 국민이라면 누구나 재테크에 관심이 있다는 것을 부정할 사람은 하나도 없다. 각종 재테크 정보들이 떠돌고 있는 요즘, 각종 주식, 세(稅)테크, 적립식 펀드, 부동산 경매 등이 새로운 투자의 대안으로 떠오르고 있다. 이중 부동산경매(이하 경매)가 대중화되면서 일반인들도 손쉽게 참여해 투자 및 내 집 마련의 수단으로 각광받고 있다. 윤재호 박사와 함께 경매 상식을 배워보자.
◈ 맹지
지적도상에서 도로에 접하지 않은 토지를 말한다. 건축법에 의해 도로에 2m 이상 접하지 않을 때는 건축이 원칙적으로 불가능하다. 그러나 인근 토지소유자로부터 타 토지사용에 대한 승낙을 받은 뒤 시장 또는 군수로부터 사도개설허가를 받으면 건축가능하다.
◈ 발송송달
근저당권자와 같이 등기부에 기입된 부동산의 권리자가 등기부상 주소변경 등기를 게을리해서 종전의 등기부상 주소에 등기우편으로 송달된 매각기일 통지를 받지 못했다고 하더라도 그 발송 시에 송달의 효력이 발생한다. 부동산의 권리자가 사망했으나 상속등기를 게을리한 경우 또한 같다.
◈ 배당기일
이해관계인별 배당액을 확정하는 날이다. 통상 배당기일 3일 전에 배당표 초안을 작성해 이해관계인이 열람할 수 있도록 경매계에 비치한다. 배당기일에 참석한 이해관계인의 배당이의가 없으면 비로소 배당표는 확정된다. 배당표가 확정된 후에는 배당에 대한 이의나 배당에 관한 이의의 소를 제기하지 못한다.
◈ 배당기일의 지정
매수인이 매각대금을 지급하면 3일 안에 배당기일을 지정한다. 배당기일은 대금지급 후 4주 내에 정해야 한다. 통상 대금지급 후 배당기일을 지정함이 원칙이다. 하지만 매수인이 적법하게 채무인순신청을 했거나 상계신청(차액지급신청)을 한 경우 바로 배당기일을 정하고 대금지급기한을 정할 필요가 없다.
◈ 배당요구
강제집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가해 변제를 받는 방법으로 민법, 상법, 기타 법률에 의해 우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자 및 경매개시결정의 기입 등기 후에 가압류를 한 채권자는 법원에 대하여 배당요구를 신청할 수 있다.
배당요구는 배당요구의 종기일까지 해야 한다. 따라서 임금채권, 주택임대차보증금반환청구권 등 우선변제권이 있는 채권자라 하더라도 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않으면 매각대금으로부터 배당받을 수 없고 그 후 배당을 받은 후 순위자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수도 없다.
◈ 배당요구의 종기 결정
경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안해 배당 요구할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다. 제3자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 등기부에 등재하지 아니한 채권자(임차인 등)는 반드시 배당요구의 종기일까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있다. 법원은 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 배당요구의 종기를 연기할 수 있다.
◈ 배당요구의 종기 공고
배당요구의 종기가 정해진 때는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 채권자들이 널리 알 수 있도록 하기 위해 법원은 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고한다.
◈ 배당이의
배당기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 채권의 순위에 대해 이의를 할 수 있다. 이의를 제기한 채권자가 배당이의의 소를 제기하고 배당기일로부터 1주일 내에 집행법원에 대해 소제기증명을 제출하면 그 금원에 대해서는 지급을 보류하고 공탁을 하게 된다. 이의제기 채권자가 그 증명 없이 위 기간을 도과하면 이의에 불구하고 배당금을 지급하게 된다.
◈ 배당절차
넓은 의미에선 강제집행이나 파산절차에서 압류당한 재산이나 파산재단을 환가함으로써 얻은 금전을 배당요구 신청을 한 각 채권자에게 안분해 변제하기 위한 절차다.
◈ 배당할 금액
매각대금에서 대금납부기한 이후에 납부한 경우 지연이자와 몰수된 항고보증금 및 전 낙찰자의 몰수된 보증금과 보증금 이자를 모두 합한 금액에서 집행비용을 차감한 금액이 실제 배당할 금액이 된다.