김형선 박사의 부동산 재테크 정복기<8>

경매 알짜 정보 ‘쓰레기 물건’ 먼저 골라내라

법원 경매를 통해 상가건물을 사려고 하는 이지선(40·가명)씨. 주위에서 경매로 좋은 부동산을 싸게 샀다는 사람들의 이야기를 들은 뒤 부지런히 경매공부를 하고 실전에 돌입하려고 하고 있다. 그러나 공부한 것과 현실은 달랐다. 그 중에서도 가장 어려운 것은 고급 정보를 얻는 일이었다. 경매시장에 쏟아지는 수많은 물건 중 어떤 것이 투자할 가치가 있는 물건인지, 어느 정도 가격에 입찰해야 성공을 한 것인지 등 우량 정보를 얻는 것이 녹록치 않았던 것이다.

가치에 비해 가격 낮은 물건 사는 것이 성공적인 경매
인터넷정보업체 통하면 다양하고 깊은 정보 획득 가능


이씨가 겪고 있는 문제는 경매로 부동산을 사려는 사람들이 흔히 부딪히는 것 중 하나다. 책에 나오는 지식만으로는 빠르게 돌아가는 경매시장의 고급 정보를 캐치하는 것은 불가능하기 때문이다.

경매는 혼자 싸우는 외로운 투자게임

더구나 경매시장의 경쟁이 치열해지면서 사방에는 적들 투성이다. 결국 경매는 혼자 싸워야 하는 외로운 투자게임이다. 특히 경매경험이 전무한 초보 투자자에게 경매시장은 그리 호락호락하지 않다. 한 해 20만 건에 달하는 경매물건 중 ‘쓰레기 물건’을 골라내는 비법을 터득하는 것은 쉬운 일이 아닌 탓이다. 외관상 싼 가격에 이끌려 입찰하거나 과욕으로 고가에 낙찰을 받았다가 후회하는 일도 허다하다.

때문에 초보자들은 경매 고수 등 전문가에게 우량 물건에 대한 정보를 얻으려고 애를 쓴다. 하지만 누구나 열려있는 정보의 경매시장에서 한 발 앞서 우량물건을 잡기는 그리 쉬운 일은 아니다. 그렇다고 해서 낙담 먼저 하기는 이르다. 모든 것에는 원칙이 있다. 경매 투자 원칙도 변함은 없다. 가치에 비해 가격이 낮은 물건을 사는 것이 성공적인 경매이다. 불황기든 호황기든 수익을 남기는 방법은 이것뿐이다. 이 원칙을 바탕으로 경매 정보를 얻는 노하우를 알아보자.

가치 대비 가격 낮은 경매 물건 찾기 

먼저 경매 정보를 얻기 위해서는 경매정보 사이트를 두루 살펴봐야 한다. 법원경매 정보를 제공하는 사설정보업체는 여럿 있다. 지지옥션 등 몇 개 업체에서 경매 정보를 제공하고 있다. 유료로 정보를 제공하는 이 사이트에서의 정보 내용은 엇비슷하지만 가격은 차이가 많다. 이 점도 감안하자. 예를 들어 한국경매사이트는 가격이 저렴한 축에 속한다. 하지만 각 정보업체에서 제공하는 정보는 미세한 차이가 있기에 각자 입맛에 맞는 것을 고르면 된다. 이런 인터넷 정보업체들에서 경매 정보를 얻으면 좋은 이유는 경매에 관해 다양하고 깊이 있는 정보를 미리 얻을 수 있기 때문이다.

통상 경매물건은 1회 유찰 후 한 달 정도의 시간적인 여유를 가진 뒤 다시 경매장에 나온다. 1회 유찰한 경매물건을 추적하다 보면 한 달의 시간적인 여유를 갖고 물건을 선정할 수 있다. 신문공고에 비해 훨씬 자세한 물건의 정보가 실려 있고 권리분석에 대한 해설과 조심해야 할 내용이 일목요연하게 정리되어 있어 초보자에게는 안성맞춤이다. 지방자치단체 홈페이지도 경매를 하기 전 꼭 둘러봐야 할 사이트이다.

‘대법원 경매정보 사이트’는 훌륭한 경매 공부 사이트
현장·관련자로부터 개발·호재 정보 얻으면 금상첨화


투자예정 경매물건 소재지의 관할 지자체 홈페이지를 잘 보자. 이 사이트 안에 있는 개발정보를 활용하면 향후 개발계획과 재개발, 재건축, 도로개통 여부 같은 자세한 부동산투자 정보를 안방에서 손쉽게 검색할 수 있다. 지방자치단체의 개발계획에 대해 주민들이 알기 쉽게 홈페이지에 정리해 놓은 지방자치단체의 공개 행정정보는 부동산 투자와 관련이 많다. 한마디로 매우 유익한 정보다. 도시계획 및 도로개통, 신도시개발 관련 메뉴를 찾아 경매물건과 인접한 곳이라면 미래가치를 추정할 수 있다. 이 같은 정보를 바탕으로 장기투자용 부동산을 골라낼 수도 있다.

실제 종자돈으로 재개발 경매물건을 물색하고 있는 김종민(39·가명)씨도 지자체 홈페이지에서 많은 정보를 얻었다. 그는 서울시 주택국 홈페이지에 들어가 서울시의 기본 계획 부분에 대한 상세정보를 얻었다. 서울시 도시주거환경정비기본계획은 물론이고 주택재개발사업에 대한 계획과 재건축에 대한 절차, 아파트 분양정보까지 상세하게 파악해 물건을 고르는 데 큰 도움을 받았다.

고급정보 취득에 ‘돈 아끼지 마라’


대법원 경매정보 사이트(www.court auction.go.kr)에도 경매물건에 대한 정보가 가득하다. 이곳에 가면 경매물건의 종류부터 경매 진행 여부, 이해관계인의 권리신고 여부까지 나온다. 검색 메뉴에는 매각물건, 감정가와 함께 관련 서루에 감정평가서까지 공개된다. 굳이 경매법원을 찾아가지 않더라도 경매물건에 대한 1차적인 정보를 얻을 수 있다.

일반인들도 알기 쉽게 경매 과정을 소개해 놓아 안방에 앉아 경매공부를 할 수 있는 훌륭한 사이트이다. 사설 경매 사이트나 경매정보지를 활용하면 더 정확하고 안전한 정보를 얻을 수 있다. 돈이 든다는 것이 단점이지만 고급 정보를 얻을 때는 돈을 아끼면 안 된다. 10원을 아끼려다 100원을 손해 보는 것이 경매 시장이다.

정보를 얻는데 들어가는 돈을 투자비라고 생각하고 아끼지 않는 것이 좋다. 경매시장의 경쟁이 치열해지면서 누구나 얻을 수 있는 공짜정보는 별 매력이 없어졌다. 따라서 발 빠르게 정보를 얻고 싶다면 과감하게 투자해 보는 것도 좋은 방법이다. 정보를 얻기 위해 발품을 팔아야 하는 것은 기본 중의 기본이다. 경매서류를 본 뒤 반드시 현장을 방문해 정보와 다른 문제가 있는지 확인하자.

보다 정확한 정보를 얻고 싶다면 경매대상 주소지 관할 관공서 담당자를 만나 경매물건상의 하자 및 문제점을 확인하는 것도 좋다. 현장이나 관련자로부터 개발 및 호재 정보를 얻어낸다면 더 없이 좋다. 경매가 부동산을 값싸게 사는 지름길이라면 지름길을 찾기 위해 경매정보를 얻는 법을 배우고 응용하는 것은 필수적이다. 그래야만 남들보다 빠르게 좋은 물건을 잡을 수 있다.



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<단독> ‘채 상병 사건’ 사단장 수상한 메시지 내막

[단독] ‘채 상병 사건’ 사단장 수상한 메시지 내막

[일요시사 취재1팀] 오혁진·김철준 기자 = ‘채 상병 사건’의 핵심 관계자인 임성근 전 해병대 제1사단장이 해병대 간부들에게 여러 차례 연락을 취한 것으로 파악됐다. 자신의 사건을 언급하면서 사실관계를 확인하려 한 게 핵심이다. 임 전 사단장과 연락이 닿은 인물들은 대부분 이해관계자다. 자칫하면 회유 정황으로 보일 수 있다는 지적이 제기된다. 임성근 전 해병대 제1사단장은 ‘채 상병 사건’의 핵심 피의자다. 수사외압 논란의 시발점이자 이종섭 전 국방부 장관이 직접 챙긴 인물이다. 고위공직자범죄수사처(이하 공수처)의 수사 대상인 임 전 사단장은 자신의 사건을 물밑에서 알아보기 시작했다. 시종일관 침묵을 지키다 왜 움직이기 시작했을까? 침묵 지키다… 임 전 사단장은 최근까지 복수의 해병대 간부들과 연락을 주고받았다. 그는 간부 A씨에게 “(공수처)수사가 종결되지 않은 상황서 괜한 오해를 살 수 있어서 연락하지 못했다”며 “어떻게 지냈는지 궁금하다”고 했다. “미안하다”는 사과의 말은 없었다. 다만 “모두가 상상할 수 없는 어려움을 겪었고, 현재도 겪고 있지만 아들을 잃은 채 상병의 유족 특히 모친의 고통을 생각하면서 버티고 있다. 진실을 밝힐 때까지는 고통스러워도 견딜 생각이다. 후배들에게 도움이 될 수 있는 일은 다 하겠다는 생각에는 변함이 없다”고 전했다. 임 전 사단장은 A씨에게 박정훈 전 해병대 수사단장(이하 대령)의 변호인이었던 김경호 변호사에게 내용증명을 보낸 것과 관련해 민·형사 소송을 준비 중이라며 도움을 요청하는 뉘앙스로 연락을 취했다. 김 변호사가 자신을 고발한 게 무고에 해당하는지와 사실관계 확인을 요청한 것이다. 그는 타 간부들에게도 비슷한 도움을 구한 것으로 전해졌다. 한 간부는 <일요시사>와의 연락서 “난감해하는 사람들이 적지 않았다. 모셨던 사람이긴 한데 임 전 사단장에 대해 개개인이 어떻게 생각하는지는 알 수 없으나 모든 사람이 채 상병 사건 진상규명을 원하고 있다”고 말했다. 임 전 사단장은 과거 박 대령에게도 사실확인요청서를 보낸 바 있다. 자신은 물속 수색을 하지 말라는 지시를 수차례 했고 작전통제권이 육군 50사단장으로 넘어간 상황서 자신의 책임과 범위 내 임무를 성실하게 수행했다며, 이에 대한 박 대령의 기억과 판단을 요청하는 내용이었다. 공수처 수사 대상인데… 사건 연루자들에 연락 당시 임 전 사단장은 “상급지휘관(임 전 사단장)에게 작전통제권은 없지만, 부대를 방문해 전술토의할 수 있고 효율적인 작전이 되도록 유도할 권한은 있다”고 했다. 작전통제권이 없어 안전 책무가 없다면서도, 자신이 현장서 ‘수변을 수색하라’고 지휘한 건 직권남용에 해당하지 않는다는 취지다. 이런 이유로 임 전 사단장은 자신의 직권남용 문제를 언급한 해병대수사단의 조사 결과 보고서가 잘못됐다고 반박했다. 그러나 해병대 수사단은 임 전 사단장의 직권남용 혐의를 적시하지 않았다. 수사단은 ‘작전통제권과 상관 없이’ 임 전 사단장을 실질적 수색작전 지휘관으로 보고, 안전지침을 부대에 하달하지 않아 채 상병 순직사고가 일어났다고 판단했다. 임 전 사단장은 김 변호사와 공방전을 벌이고 있다. 법적 대응까지 예고했다. 김 변호사가 SNS에 게시한 글 중 허위 사실이 포함된 내용이 있다는 게 임 전 사단장의 주장이다. 그는 김 변호사에게 “해병대 수사단 자료의 한계 속에서 해석과 이해를 거쳐 어떤 주장을 하는 것에 관해서는 이해할 수 있다. 그러나 최근에도 같은 주장을 반복하는 것은 악의적이라고 생각한다”며 “해병대 수사단 자료의 문제점을 뒷받침하는 자료가 발견됐고, 제가 사안의 진상을 밝히면서 그걸 뒷받침하는 자료를 제시했기 때문”이라고 말했다. 이어 “허위가 여론을 조작하고 진실을 가리는 불의한 상황을 시정하기 위해 나 자신의 안위는 돌보지 않기로 결정했다”고 강조했다. 김 변호사는 임 전 사단장을 공수처에 세 번째로 고발했다. 이번 혐의는 군형법 제79조 무단이탈죄다. 군인권센터에 따르면, 임 전 사단장은 지난 1월 말 서울 노원구에 있는 화랑대연구소가 아닌 영등포구에 위치한 해군 관사 ‘바다마을아파트’에 거주하며 인접한 해군 재경근무지원대대 사무실로 출근 중이다. 마음 급해졌나…어떤 의도? 갑자기? 특검 압박 느꼈나 이 사실은 그가 여러 곳에 자신이 결백하다는 취지의 문서를 내용증명, 등기우편 등으로 보내면서 드러났다. 등기 봉투의 발신지는 화랑대연구소였으나 배송 조회 결과 실제 발신지는 서울 신길7동 우편취급국이었다. 임 전 사단장이 거주 중인 서울 관사 인근이다. 발송 시간도 대부분 일과시간 직전이나 일과 중이었다. 임 전 사단장은 언론을 통해 “연수 초기에 육사에서 주로 근무했으나 장거리 출퇴근 비효율적이라서 최근엔 해군재경대대서 근무 중이다. 근무 장소 중 하나가 해군 재경대대”라고 해명했다. 이에 대해 김 변호사는 “정책 연수의 일시와 출퇴근 시간 및 장소가 명령으로 특정된다. 인사명령의 지정된 장소서 지정된 출퇴근 시간을 준수해야 한다”며, “특별한 사정이 있는 경우에 인사명령이나 상급기관의 지휘관에게 사전에 허가를 받아야 한다”고 반박했다. 그러면서 “최근 자주 번호를 변경하는 임 전 사단장의 핸드폰을 압수수색해 무단이탈한 장소와 상급지휘관인 해병대 사령관에게 정식으로 사전에 허가를 받았는지에 관한 진실을 밝혀 강력히 처벌해 달라는 취지”라고 전했다. 김 변호사는 “임 전 사단장이 해병대 간부들에게 연락을 취하는 행동이 증거인멸 시도로 볼 수 있다”며 “자신의 책임을 부정하기 위해 메시지를 보내며 같이 책임을 면하자는 회유로 보인다”고 지적했다. 공수처는 지난 1월부터 해병대 수사단의 조사 결과와 경찰 이첩 과정서 외압이 있었는지에 대해 강제수사를 착수해 왔다. 박 대령에게 사실확인요청서를 보낸 것에서 임 전 사단장이 적극적인 책임 회피에 나섰다는 분석도 제기됐다. 현재 상황도 크게 다르지 않다. 정치권서 ‘채 상병 특검’ 목소리가 커지자 조용했던 임 전 사단장이 발 빠르게 움직이기 시작했다는 관측이 나온다. 부적절한 처신 한 해병대 간부는 “전우의 죽음 이후 형평성에 어긋나거나 석연치 않은 윗선의 처리는 진상규명 문제를 떠나 정치권 개입을 불렀다”며 “도의적 책임도 지지 않고 자리를 지키는 일부 작자들의 행동으로 인해 해병대 전체의 명예가 실추되고 있다”고 비판했다. 임 전 사단장은 <일요시사>가 사건 관계인에 연락한 이유에 관해 묻자 "사건 관계인에게 연락한 것은 사실 확인을 위한 것일 뿐"이라고 답했다. <hounder@ilyosisa.co.kr> <kcj5121@ilyosisa.co.kr>