이참에 환승역으로 갈아타볼까

다사다난했던 2020년이 저물었다. 여느 해와는 다르게 ‘코로나19’란 거대 이슈가 우리 사회를 덮쳤다. 부동산 시장도 예외가 아니었다.

부동산 시장도 코로나가 큰 영향을 미쳤다. 그중에 하나가 기준금리 인하다. 코로나19의 지속으로 역대 최저금리 기조가 새해에도 이어질 전망이다. 한국은행 역시 2021년에도 통화정책 완화기조를 유지하기로 했다.

다사다난
올해도?

2020년은 쏟아지는 정부의 부동산 대책 속 격변의 시기였다. 그간 발표된 대책들이 속속 시행되는 2021년에도 이러한 흐름은 지속될 것으로 보인다. 초저금리의 지속과 초강력 주택 규제로, 입지여건이 좋은 수익형 부동산이 2021년 신축년(소띠해)에도 주목받을 전망이다. 특히 사통팔달의 교통망을 갖춘 환승역세권(예정지 포함)에 위치한 상가나 오피스텔, 공유 오피스 등이 그 대상으로 꼽힌다. 

단일역보다는 환승역에 수요층의 접근이 수월하다. 또한 소비력을 갖춘 젊은층 인구가 풍부하다. 이에 따라 안정적인 수익이 기대된다. 여기에 개발호재로 인한 가치 상승까지 기대할 수 있다. 유동인구 증가에 따른 상권 활성화로 투자 시 빠른 자금 회수에 유리하다. 아직 미개통한 환승 예정 역세권은 높은 잠재력을 보인다.

환승역의 장점은 여기서 끝이 아니다. 도심 곳곳으로 이어주는 최단거리를 제시해 정확한 이동 시간대를 예측할 수 있는 정확성을 부여해준다. 버스 등 대중교통이 역세권 위주로 경유하게 돼, 지역 연계성을 살려주는 역할도 한다. 이런 곳에 입지한 상가나 오피스텔은 유동인구가 풍부하고 출·퇴근 등이 용이해 선호도가 높다. 또 배후수요가 많아 이곳을 중심으로 대규모 개발이 이뤄지기도 한다. 수익률 또한 환승역이 단일 역세권에 비해 높은 것으로 나타나고 있다.


2021년도 금리 바닥인데…투자 어디에?
사통팔달 교통망 갖춘 역세권 역시 인기

주요 환승역 상권으로 용산역, 고속터미널역, 건대역 등이 있다. 용산역 일대는 장기간 정체됐던 지역 내 개발 사업이 순조롭게 진행되고 있다. 따라서 강남 상권을 능가하는 ‘용산 상권’에 대한 기대감이 커지고 있다. 현재 용산역은 1호선, 경의중앙선, KTX역을 통한 강북 및 수도권 접근성이 우수한 편이나 강남권과의 연결고리가 약했다. 

신분당선이 용산으로 연장되면 강남으로의 접근시간이 짧아짐으로 인해 용산의 가치가 더욱 증대될 것으로 보인다. 이외에도 GTX B노선과 용산역~서울역 지하화 계획 등 대규모 교통계획이 줄줄이 예정돼 있다. 

3·7·9호선의 3개 노선이 교차하는 고속터미널역도 주목받고 있다. 현재 거대상권의 밑바탕엔 대형쇼핑시설인 센트럴시티와 2009년에 개통된 9호선의 영향이 있었다. 트리플역세권인 고속터미널역에 유동인구가 즐길 만한 상업시설을 마련, 이미 서초구 일대를 대표하는 상권으로 성장한 상태다.

마지막으로 2호선과 7호선이 교차하는 건대입구역도 안정적인 수요를 자랑한다. 지역을 대표하는 복합쇼핑몰 스타시티와  대형유통시설인 롯데백화점, 이마트 등이 들어오면서 유입수요가 폭발적으로 늘었다. 건대역 상권은 홍대 거리와 더불어 강북 최대 신흥 상권이다. 불황에도 아랑곳하지 않고 연중 활기가 넘친다. 건국대 외에도 인근에 세종대, 한양대 등이 있어 홍대거리 못지않게 유동인구가 풍부하다.  

접근 수월
가치 상승도

환승역 예정지에 공급된 상가도 높은 인기를 끌었다. 지난해 5월 인천 루원시티에서 분양한 ‘지웰시티몰’은 계약 시작 3일 만에 모든 계약을 마쳤다. 인천지하철 2호선 가정역이 인근에 위치한 이 상업시설은 7호선 청라 연장선 루원시티역 개통을 앞두고 있는 환승예정지 역세권 상가다.  


환승역에 공급된 오피스텔도 좋은 성적을 보이고 있다. 지난해 11월, 2·6호선 환승역인 합정역에 공급된 ‘합정역 스퀘어 리버뷰’ 전 세대 복층 오피스텔의 경우 계약 하루 만에 모든 호실 완판을 기록했다. 같은 해 10월 분양에 나선 2·7호선 환승역인 건대입구역에 분양한 ‘건대입구역자이엘라’ 오피스텔도 평균 4.71대1, 최고 16대1의 경쟁률을 기록, 이틀 만에 완판을 달성했다. 

임대료는 어떨까. 환승역세권과 단일 역세권의 차이를 극명히 나타낸다. 서울 지하철 2·5호선 환승역인 충정로역 인근 오피스텔인 ‘충정로 대우디오빌’ 전용 29㎡의 임대수익률은 연 5.5%선이다. 매매가격이 1억8000만원선인 이 오피스텔의 임대료는 보증금 1000만원에 월세 75만~77만원선이다. 이에 비해 단일역인 3호선 경복궁역 역세권인 ‘경희궁의 아침’ 임대수익률은 연 3.4%선으로 시세는 2억9000만원, 임대료는 보증금 1000만원에 월세 80만원이다. 

대규모 계획
줄줄이 예정

한 부동산 전문가는 “최근 기존 노선 연장, 신설 노선 등으로 환승역세권이 속속 조성되고 있다”며 “이런 입지에 있는 상가나 오피스텔은 상권 활성화나 임대수요 확충에 유리해 초저금리 시대에 각광받을 것으로 보인다”고 말했다. 다음은 환승(예정) 역세권에 분양(예정) 중인 수익형 부동산.
 

▲구로디지털단지역 웍앤코(2호선·신안산선(예정))= ㈜웍앤코는 서울시 구로구 구로동 811번지 일대에 분양형 공유 오피스인 ‘구로디지털단지역 웍앤코’를 공급한다. 지하철 2호선 구로디지털단지역 3번 출구 도보 3분 거리 초역세권 입지다. 구로디지털단지역은 이미 2호선이 운행 중이라 강남 접근성이 우수한 데다, 2024년 개통 예정인 신안산선으로 환승역세권 프리미엄을 누릴 수 있다. 

신안산선은 안산∼여의도∼서울역을 잇는 44.6㎞의 철도 노선이다. 완공 시 안산에서 여의도까지 25분대에 닿을 것으로 보인다. 
 

▲잠실역 웰리지 더 테라스(2·8호선)= 이에스웰리지㈜는 서울 송파구에 ‘잠실역 웰리지 더테라스’ 오피스텔을 분양 중이다. 이 오피스텔은 트리플 역세권이라는 최적의 조건을 갖추고 있다.

아파트를 비롯한 모든 주택 분양에서 최우선 조건으로 꼽는 교통의 편리성이 그것이다. 지하철 2호선이 닿는 잠실역뿐만 아니라 8호선 몽촌토성역 2분 거리, 9호선 한성백제역 도보 4분 거리다.
 

용산역, 고속터미널역, 건대역…
단일역보단 안정적인 수익 기대

▲힐스테이트 신도림역 센트럴(1·2호선)= 현대엔니지어링은 서울 구로구 신도림동 일대에서 주거용 오피스텔 ‘힐스테이트 신도림역 센트럴’을 분양한다. 

지하철 1·2호선 환승역인 신도림역과 1호선 구로역을 걸어서 이용할 수 있는 더블 역세권 단지다. 여의도, 강남, 광화문, G밸리(서울디지털산업단지) 등의 업무지역까지 빠르게 이동이 가능하다. 또한 단지 앞 버스정류장에는 지선, 간선, 광역 등 20여개에 달하는 버스노선이 지나고 있어 대중교통 이용도 수월하다. 

신도림역의 경우 GTX-B노선이 정차 예정으로 GTX-B노선 개통 시 서울역까지 3정거장, 인천 송도까지 4정거장이면 이동이 가능해 서울 및 수도권으로 빠른 이동이 가능할 뿐 아니라 교통여건 개선에 따른 수혜도 기대된다. 
 


▲당산 해라톤시티(2·5호선)= 지하철 2·5호선 환승역인 영등포구청역 초역세권(도보 1분 거리)에 후분양 오피스텔인 ‘당산 해라톤시티’가 분양 중이다. 이 오피스텔의 가장 큰 특징은 직주근접형으로 여의도, 상암동, 목동, 마곡지구, 광화문, 강남 등 직장인 밀집지역의 출·퇴근에 유리하다는 점이다.

올림픽대로와 강변북로, 노들로, 서부간선도로 등을 이용하면 서울 및 수도권 어디든 진·출입이 편리하다. 특히 당산 해라톤시티 주변에 국회대로 지하화 사업 및 서부간선도로 지하화 사업이 빠르게 진행 중이다. 이 사업이 완료되면 이 지역 교통정체가 해소될 전망이다. 지상에는 공원이 조성돼, 주거환경이 더욱 좋아질 전망이다. 
 

▲클래시아 구리(경의중앙선·8호선(예정))= 한국자산신탁이 시행하고 창성건설이 시공하는 ‘클래시아 구리’. 즉시 입주 가능한 오피스텔과 단지 내 상가를 동시에 분양 중이다. 단지가 들어서는 구리시 수택동은 중심 상업지역으로 통하는 ‘돌다리 상권’의 핵심 입지로, 경의중앙선 구리역 도보 10분 거리에 위치해 서울 도심으로의 접근이 편리하다. 

조기 완판
임대료는?

서울지하철 8호선 별내선과 6호선 구리선 연장도 추진 중으로, 도보권역 내에서 다수의 지하철 노선을 이용할 수 있는 멀티 역세권의 이점을 갖출 전망이다. 8호선 별내선은 2022년 개통을 목표로 지난해 12월 착공했고, 2025년 완공을 목표로 하는 6호선 구리선도 지난해 말 기획재정부로부터 예비타당성 조사 대상으로 선정돼 추진 중이다.



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‘채 상병 특검’ 공수처 불편한 속내

‘채 상병 특검’ 공수처 불편한 속내

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = ‘채 상병 특검’ 목소리가 커지기 시작했다. 야권의 4·10 총선 압승으로 더불어민주당의 움직임에도 속도가 붙었다. 고위공직자범죄수사처는 난감하기만 하다. 부족한 인력으로 인해 수사의 첫 단추도 끼우지 못하는 실정이다. 발 빠른 수사가 현실적으로 불가능하다는 것이다. 공수처 안팎에서는 정치권의 책임 떠넘기기에 불만의 목소리가 터져 나오기 시작했다. “조직이 와해되기 직전인데 수사에 속도가 어떻게 나겠느냐?” 고위공직자범죄수사처(이하 공수처) 출신 한 변호사의 말이다. 요즘 공수처의 분위기는 참혹하다. 해병대 ‘채 상병 사건’으로 반전을 꾀하고 싶어도 물리적으로 불가능하다. 특별검사(이하 특검) 목소리가 거세지면서 ‘비교 대상’으로 전락할 것이라는 관측도 나온다. 대통령실 압수수색? 채 상병 사건 특검법 추진 논의가 본격화되면서 공수처의 분위기는 암흑 상태다. 검찰 제도를 보완해 ‘상설특검’ 명목으로 출범했음에도 ‘늑장·부실’ 수사 논란 속에 결국 사건 기록을 특검에 넘겨줘야 하기 때문이다. 더불어민주당(이하 민주당)은 오는 5월2일, 임시국회를 열어 법안을 표결하자는 분위기다. 법안 통과를 위해서는 국회의장과 여당의 협조가 필요한데, 총선 이후 여당 일각서도 채 상병 특검에 동의하는 분위기가 표출되고 있다. 채 상병 특검 법안은 지난해 10월 신속처리안건(패스트트랙)으로 지정된 뒤 180일의 숙려 기간을 거쳐 본회의 표결만 하면 언제든 통과할 수 있는 상황이다. 채 상병 사건 수사 갈래는 크게 두 가지다. 무리한 수색 지시 등 책임자를 가리는 본안 수사가 경북지방경찰청서 진행 중이고, 해병대 수사단의 초동 조사에 국방부와 대통령실 관계자가 개입했다는 외압 의혹은 공수처가 맡고 있다. 외압 핵심 피의자 이종섭 전 국방부 장관이 지난달 주호주대사로 임명돼 부임 후 사퇴하는 과정서 대통령과 법무·외교부 장관의 직권남용 의혹도 공수처에 추가로 고발됐다. 야권이 특검을 통해 밝히려는 사안의 실체는 수사 외압에 집중돼있다. 특검이 통과되면 공수처가 내려던 실적이 특검으로 넘어가는 건 불 보듯 뻔한 일이다. 민주당은 이 대사 임명 과정서의 추가 의혹도 특검법안을 수정 발의해 포함할 계획이다. 공수처는 수사의 무게를 일부 덜겠지만, 6개월 넘게 진행해온 사건 기록을 외부에 넘긴다는 건 또 다른 비판의 빌미를 제공하는 셈이다. 특검 추진 본격화…수사팀 의욕 잃어 “이럴 거면 왜 강조하나” 불만 증폭 공수처 출신 한 변호사는 “인력난 때문에 고전하는 상황이다. 내부 얘기를 들어보면 ‘죽을 맛’이란다. 채 상병 사건 수사는 최선을 다하려 했는데 특검이 언급되면서 수사팀의 의욕이 상실됐을 것”이라고 말했다. 공수처법상 수사 범위와 인원 범위가 지나치게 제한돼있어 실질적인 수사 기능을 하는 데 어려움이 있다는 설명이다. 공수처법은 공수처의 수사 범위를 현직 공직자와 그 가족, 퇴임 3년 이내 전직 고위공직자로 한정하고 있다. 공수처 검사와 수사관의 인원을 확대해야 한다는 주장도 제기된다. 현재 공수처법이 규정하고 있는 검사와 수사관의 규모는 처·차장 포함 검사 25명, 수사관 40명이다. 공수처법을 추진할 당시 규모는 검사 30~50인, 수사관 50~70인이 제안됐지만 법무부와 국회의 논의를 거치면서 현재 정원으로 대폭 감소했다. 공수처 관계자는 “총선과 무관하게 지속적으로 인원 확대와 관련해 국회와 논의를 이어가고 있다”며 “검사의 신분보장을 위한 임기에 대해서도 개선해야 할 부분이 있다”고 말했다. 앞서 공수처는 최소한의 행정인력이라도 확보할 수 있도록 법을 개정해 달라고 호소한 바 있다. 현행법상 행정인원 정원은 20명인데 지난 2022년 공수처는 행정직원 중 국·과장과 직제 파견자 등 7명을 제외하면 실제 가용인원이 13명에 불과해 수사관을 행정인력에 투입해야 할 상황에 놓인 바 있다. 공수처가 제 기능을 하기 위해서는 법 개정이 필수적이라는 분석에 무게가 실리는 이유다. 특히 공수처의 수사권과 기소권을 일치시켜 수사의 효율성을 높여야 한다는 지적도 나온다. 공수처는 ‘공수처법상 기소권 없는 사건에 대한 구속영장 청구 연구용역’을 발주하는 등 수사 대상과 기소 대상의 불일치로 발생하는 구속영장 논란을 정리하기 위한 연구에 착수하기도 했다. 인력난 가중화 지금까지 공수처가 채 상병 사건을 수사한 상황을 보면 초기 단계에 불과하다. 지난해 12월 이 전 장관 등을 출국금지했고, 한 달 후인 지난 1월 압수수색에 착수했다. 이후 포렌식과 참고인 조사를 진행하고 있다. 이 전 장관을 비롯한 국방부 지휘부와 해병대 수뇌부 등에 대한 조사는 특검의 몫이 될 가능성도 있다. 경우에 따라 대통령실, 국가안보실 등으로 특검 수사가 확대될 가능성도 제기된다. 공수처와 경찰은 특검법 처리 여부를 주시하며 수사를 이어가고 있다. 특히 총선 국면서 논란의 중심에 선 공수처는 수사를 신속하게 진행해 사건의 진상을 규명하겠다는 입장이다. 공수처 지휘부 공백 상태가 영향을 줄 여지도 있다. 주요 피의자 소환 및 신병처리 등 주요 의사결정을 처장 대행인 부장검사가 결정하기 부담스러울 수 있다는 관측이 나오면서다. 만약 국회서 여야가 특검법 처리에 합의하는 수순을 밟으면 공수처도 새로 출범할 특검에 기록을 인계하기 위한 작업에 중점을 둘 가능성이 크다. 현재 본회의에 회부된 안은 민주당이 지난해 9월 발의한 법안이다. 민주당이 지난 3월, 이 전 장관이 주호주대사로 임명된 경위를 수사해야 한다는 별도의 특검안도 국회에 제출했기 때문에 이 두 법안이 병합되는 안도 거론된다. 본회의 회부 안건은 수사기간을 최장 100일로 정하고 있는데, 잔여 수사를 검찰에 이첩하도록 명시됐다. 경찰과 공수처가 시작한 수사가 특검을 거쳐 검찰 손에 넘어가는 것은 부자연스럽다는 말도 나온다. 민주당이 3월 발의한 안은 잔여수사 이첩 대상을 검찰과 공수처로 정했다. 단추도 못 끼워 민주당이 특검법 조항 일부를 양보하고 국민의힘이 수사 대상 확대에 동의하는 시나리오도 정치권을 중심으로 나온다. 이런 과정서 본회의 회부 안이 조정될 수도 있다. 이 가운데 이 전 장관은 최근 변호인을 통해 공수처에 “소환조사를 진행해 달라”고 요청했다. 이 전 장관 측이 공수처에 소환조사를 요청한 것은 이번이 네 번째다. 이 전 장관 측 김재훈 변호사는 최근 공수처에 소환 촉구 의견서를 내고 “이 전 장관은 호주 대사직서도 물러났으나 공수처는 지금까지도 아무런 연락이 없다”며 “공수처의 이런 수사 방기 탓인지 정치권에서는 특검 필요성까지 제기되고 있다”고 우려했다. 이 전 장관 측은 공수처에 보낸 의견서에서 “이첩 보류 지시는 직권남용에 해당하지 않는다”고 했다. 이 전 장관 측은 “국방부 장관은 민간 수사기관으로의 사건 이첩에 대한 최종 승인권자이므로 인사권자가 인사안 결재 후 이를 취소·변경할 수 있듯이 그 승인을 변경할 수 있다”며 “해병대 수사단장에게 수사 권한이 있다느니, 수사단장에게 민간 수사기관으로의 이첩 권한이 있다느니 하는 것은 법 규정의 몰이해로부터 비롯된 억지”라고 주장했다. 이 전 장관 측은 ‘이 장관이 보고서를 회수하라고 지시하기 전에 대통령실 내선번호로 전화를 받았다’는 의혹에 대해서도 반박했다. 이 전 장관 측은 “이 전 장관은 대통령으로부터 (사단장을 빼라는)지시를 받은 사실이 없다”며 “당시 장관이 군사보좌관과 논의하는 과정서 ‘(초급 간부들까지 처벌 대상에 포함한다면)초급 간부들이 힘들어할 것 같다’는 의견을 나눴고 법무관리관실의 법리 검토를 거쳐야 한다고 판단해 이첩 보류를 지시했다”고 강조했다. 수사 인원 범위 제한적 법 개정 안되면 도루묵 이어 “재검토한 결과 8월24일 직접적인 혐의가 있는 2명을 경찰에 이첩했고, 해병대수사단 조사기록 원안도 그대로 전달했다”고 밝혔다. 이 전 장관 측은 민주당이 추진하는 ‘채 상병 특검’도 비판했다. 이 전 장관 측은 “공수처의 1차 수사 결과도 나오지 않은 상황인데 무엇이 미흡하고 국민적 의혹이 남아 해소되고 있지 않다는 것이냐”며 “특검 논란을 잠재울 수 있는 유일한 해법은 공수처의 신속한 수사와 결정”이라고 주장했다. 공수처 수장이 석 달째 공석인 점은 제도 지속 가능성에 의문을 더한다. 윤석열 대통령은 최종 후보자 지명을 두 달 가까이 미루고 있다. 앞서 국회 공수처장후보추천위원회는 지난 2월29일 판사 출신 오동운(사법연수원 27기) 변호사와 검사 출신 이명순(연수원 22기) 변호사를 후보로 추천했다. 김진욱 전 처장과 여운국 전 차장이 임기 만료로 퇴임해 공수처가 ‘대행 체제’에 들어간 건 지난 1월 말부터다. 김선규 수사1부장이 처장 대행을 맡고 있지만, 지난달 제출한 사직서가 수리되지 않아 임시로 대행직을 수행 중이다. 최근 인사위원회서 연임이 불발된 수사1부 소속 김송경 검사(사법연수원 40기) 임기도 만료됐다. 김 대행이 이끄는 수사1부는 공기광 검사만 남게 된다. 별도 조직개편 계획도 없어 수사 부서 1개가 사실상 사라질 위기다. 윤 대통령이 공수처장 후보자를 지명해도 국회 인사청문회를 통과해야 임명이 가능하다. 21대 국회 임기는 내달 29일까지다. 22대 국회가 개원해도 원구성에 시일이 걸리는 점을 감안하면, 신속한 공수처장 공백 해소를 위해선 이달 안으로 후보 지명을 마쳐야 한다는 계산이 나온다. 수장 공백 장기화 우려 법조계에서는 특검 수사가 불가피하다는 주장이 나온다. 공수처법에 따르면, 공수처는 이 전 장관에 대한 수사권은 있지만 기소 권한이 없다. 수사를 마친 뒤 검찰에 사건을 넘기고 검찰이 기소 여부를 판단해야 하는 구조다. 공수처 출범 당시 수사·기소권을 모두 줄 경우 일각에선 ‘무소불위 공수처’가 될 거란 우려가 제기되면서 공수처는 법관, 검사, 고위 경찰공무원에 대해서만 제한적 기소권을 갖게 됐다. 문제는 검찰이 채 상병 사건 기소에 적극적으로 나설 것을 기대하기 어렵다는 점이다. 검찰을 관할하는 법무부는 지난달 8일, 공수처의 반대에도 불구하고 이 전 장관의 출국금지를 해제했다. 사건 처리의 중립성 논란을 피하기 위해서라도 특검을 통해 채 상병 사건을 수사해야 한다는 분석이 나온다.