경자년 분양시장 전망은?
경자년 분양시장 전망은?
  • 장경철 칼럼리스트
  • 승인 2020.01.13 09:59
  • 호수 1253
  • 댓글 0
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경자년 새해가 밝았다. 임대수익률이 하락세임에도 불구하고 이어지는 초저금리와 베이비부머 은퇴, 주택시장 고강도 규제 등으로 경자년에도 수익형 부동산이 강세를 보일 전망이다. 그렇다고 모든 수익형 부동산이 관심을 받는 것은 아니다. 장기간의 경기침체로 상권의 위축이 불가피해 투자금액이 많이 드는 상가보다는 소액으로도 투자 가능한 수익형 주택의 강세가 예상된다.

강력한 부동산 정책이 연이어 나오자 투자자 및 실수요자들은 부동산 구입에 더욱 신중해진 상황이다. 먼저 아파트 시장의 상승세가 멈추고 대신 직주근접 주거용 오피스텔이 반사이익을 누리고 있다. 출·퇴근 시간을 아낄 수 있어 직장인들의 선호도가 높다. 또 주변 기업 종사자들 중심으로 배후수요 확보가 용이해 투자수익률이 상대적으로 높고, 지하철·버스 등 대중교통을 비롯해 은행, 상업, 문화시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있다.

직주근접
반사이익

탄탄한 직장인 배후수요를 바탕으로 직주근접 오피스텔이 높은 임대 수익을 거둘 수 있다는 점이 투자수요를 끌어들이고 있는 것으로 풀이된다. 게다가 오피스텔 주 수요층인 2030세대를 중심으로 삶의 여유를 중요시하는 사회적 분위기가 확산되면서 출퇴근 시간을 줄여 개인적인 여가활동이나 자기개발을 하고자 하는 사람들이 많아졌다는 점도 한몫 한다.

이로 인해 임대인과 임차인 모두를 만족시키며 직주근접 오피스텔은 투자가치 즉, 몸값이 뛰고 있다. 실제로 2017년 잡코리아 조사에 따르면 직장인의 하루 평균 출퇴근 시간은 1시간41분인 것으로 나타났다. 이러다 보니 최근 52시간 근무제의 시행으로 인한 ‘워라밸(Work and Life Balance)’‘저녁이 있는 삶’등 일과 삶의 균형을 중요시하는 트렌드가 유행하고 있다.

이는 분양시장에서도 확인할 수 있다. 먼저 지난해 7월 서울 영등포구 여의도동에서 분양한 오피스텔 ‘브라이튼 여의도’ 전용면적 29㎡는 평균 22.51대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. 여의도 업무지구 종사자들을 대상으로 임대투자를 하려는 투자자들이 많이 몰린 것으로 보인다. 

2019년 9월 서울 종로 신문로에 선보인 ‘덕수궁 디팰리스’ 오피스텔은 전용 40~43㎡로 구성된 스튜디오(studio) 타입으로 평균 23대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 고가 오피스텔이지만 광화문, 시청, 종로 일대에서 근무하는 종사자들을 상대로 임대투자하기 좋은 위치의 소형 오피스텔이라는 점이 좋은 결과를 가져왔다는 평이다. 

소액 투자 가능한 수익형 주택 각광
임대인-임차인 모두 만족… 몸값↑

다음으로 생활형 숙박시설에도 관심이 쏠리고 있다. 생활형 숙박시설은 청약통장이 필요 없고 전매가 자유로워 주목을 받고 있다. 흔히 생활형 숙박시설은 서비스드 레지던스(Serviced Residence)의 법적 이름으로, 흔히 레지던스로 줄여 부르기도 한다. 호텔식 서비스가 제공되는 오피스텔 시설 정도로 해석할 수 있는데 객실 안에 거실과 세탁실, 주방 등을 갖추고 건물 안에 사우나·피트니스센터·수영장 같은 호텔 수준의 부대시설을 갖추어 이용객에게 호텔 같은 환경을 제공한다. 

호텔식 서비스를 제공하면서도 객실 이용료가 호텔에 비해 저렴하기 때문에 외국인은 물론 내국인에게도 인기를 끌고 있다. 인기를 끄는 가장 큰 이유로 투자자 입장에서 접근이 쉽다는 점 때문인데, 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받아서 청약 통장이 필요하지 않고 누구나 자유롭게 분양 받을 수 있다.

전매제한 대상도 아니다. 주택으로 분류하지 않아 다주택자 규제에서도 자유롭다. 종합부동산세가 면제되고 양도소득세 중과대상에서도 제외된다.

최근 주거용 오피스텔 등이 공급과잉으로 수익률이 하락세인 반면 생활형 숙박시설의 수익률에 대한 기대감도 높아지고 있다. 숙박업이 가능하기 때문에 숙박업을 할 수 없는 오피스텔에 비해 수익성이 좋으며, 주차대수 제한이 오피스텔의 2분의 1에 불과해 사업성도 나은 측면이 있다.

마지막으로 미군 렌탈하우스가 있다. 한국에 주둔하는 미군을 대상으로 하는 렌탈하우스인데 경기 평택과 전북 군산 등이 주요 공급처다.

먼저 경기도 평택의 경우 캠프 험프리스 조성으로 주목받고 있는 지역이다. 미군 제7 전투비행단이 주둔중인 오산 공군기지가 북쪽으로 20㎞ 떨어져 있다. 남쪽으로 80km 거리의 서해 인근에는 F-16과 무인기를 주력기종으로 하는 군산 미공군 기지가 자리해 미군 주둔에 최적의 지역으로 평가를 받고 있다.

군산 역시 미군임대사업의 다크호스로 뜨고 있다. 서해 인근에는 F-16과 무인기를 주력기종으로 하는 군산 미공군 기지가 배치돼 있어 인근 지역은 미군 렌탈하우스가 절대적으로 부족한 실정이다. 더군다나 현재 군산 미공군 기지 확장공사가 한창 진행중인데, 오는 2020년 목표로 드론 전용 강화격납고(엄체호) 및 활주로 공사를 벌이고 있는 것으로 알려졌다. 미군뿐만 아니라 서울 용산, 인천 송도국제도시 및 청라국제도시 등 외국인들이 몰리는 도시의 외국인 특화 수요도 주목할 만하다.

한 부동산 전문가는 “경자년에도 규제와 저금리 바람은 이어질 것으로 보인다”며 “1억~2억원 소액으로 투자가 가능한 수익형 상품들이 강세를 보일 것으로 전망되며 직주근접과 역세권 등의 입지의 주목이 예상된다”고 말했다. 다음은 소액 투자가 가능한 수익형 부동산.

수익률
기대감

 

▲보라매 봉천동 칸타빌레 7차(직주근접 오피스텔)= 서울 관악구 봉천동 731-1 외 4필지에 초역세권 주거용 수익형 부동산인 ‘칸타빌레 7차’가 분양중이다. 연면적 5258.18㎡, 지하 1층~지상 11층 규모로 복층형 특화 오피스텔 152실 및 도시형 생활주택 19세대 총 171세대로 공급된다. 단일 타입의 주거생활 공간으로 3층부터 10층까지 오피스텔 152개 호실, 최상층인 11층은 도시형 생활주택 19개 호실로 복층부와 발코니를 적용하여 실사용 면적을 24㎡(약 7.25평)와 26.2㎡(약 7.93평)으로 극대화했다. 

인근 복층형 구조 공급이 부족한 지역에서 희소가치 있는 특화된 복층 구조다. 보일러실과 에어컨 실외기가 방 안에 설치된 타 오피스텔과는 달리 외부의 별도 공간을 두고 사용자가 실제 활용하는 공간을 더 넓게 이용할 수 있도록 설계됐다. 생활공간에 필요한 가전 및 가구 등 풀퍼니시드 시스템으로 완비한 풀옵션으로서 화사한 이미지와 개방감으로, 1~2인에 최적화된 공간이 연출돼 있다. 주차장은 총 94대.

임대수익
극대화

2022년 2월 완공 예정인 신림선 당곡사거리역(가칭)에서 약 100m, 도보 2분 거리 초역세권 대로변 입지다. 여의도 공원 1.8배 규모인 보라매공원 도보 3분 거리로 편리한 몰세권을 갖췄다. 사업지 일대에 보라매공원, 보라매병원, 롯데백화점 등 우수한 생활 인프라와 서울 2호선 신림역, 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용이 가능해 강남, 여의도, 구로, 가산 디지털단지의 주요 업무 밀집지역으로 접근성이 우수하다.
 

▲인하 한양아이클래스(생활숙박시설)= 인천시 남구 용현동 573- 7번지 외 1필지 일반상업지구에 생활형 숙박시설인 ‘인하 한양아이클래스’가 분양중이다. 연면적 2만838.41㎡, 지하 4층~지상 24층 규모로 생활형 숙박시설 493실 및 근린생활시설 27호실이 공급된다. 일부 층은 오션뷰가 가능하다. 주차대수는 159대, 전용면적 20.02~40.10㎡, 총 11타입이다. 주력은 A타입(20.07㎡)으로 333실에 달한다. 4층에 테라스를 갖춘 생활숙박시설이 제공된다.

수인선 숭의역 1번 출구와 가까운 역세권으로 교통과 교육, 생활편의시설 등이 모두 우수한 지역으로 주변 개발계획도 많은 곳이다. 사업지 주변에 숭의운동장 도시 개발 사업과 여의주택재개발사업, 용마루지구 도시환경개선사업 등 다양한 개발계획을 가지고 있다. 인근으로는 연면적 6만6805㎡에 달하는 ‘골든하버 프로젝트(인천항 신국제여객터미널)’가 2019년 상반기 준공을 목표로 조성 공사가 진행중이다. 인천항 신국제여객터미널은 향후 각종 쇼핑·레저시설이 결합되어 있는 복합관광 휴양단지인 ‘인천항 골든하버’가 함께 개발될 예정이다. 준공 시 연간 약 300만명 이상의 유동인구가 확보될 예정으로, 인하 한양아이클래스의 임대수익을 극대화 할 수 있을 것으로 전망된다. 

“규제와 저금리 지속”
1억~2억 상품들 강세

분양 관계자는 “역 출구와 인접하고 있는 초역세권 입지적 장점뿐만 아니라 향후 각종 개발호재들의 직접 수혜가 기대되는 수익형 부동산”이라며 “아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 다주택자·주택담보대출·전매제한 등의 각종 규제와 무관하게 분양받을 수 있는 장점으로 수요자들의 높은 호응이 예상된다”고 말했다.
 

▲힐스테이트 하버하우스(생활숙박시설)= 인천내항 개발, 수인선(2020년 개통 예정) 등 미래가치를 품은 인천 중구 신흥동 ‘힐스테이트 하버하우스’ 레지던스가 분양한다. 인천내항 개발사업을 기점으로 환골탈태 예정인 인천 원도심에 자리해 미래가치가 뛰어나다는 평가다. 인천내항 개발지 일원과 맞닿아 있어 개발사업 진행되면 그 수혜를 누릴 것으로 기대된다. 인천내항 개발사업은 해양수산부 및 인천시 역점 사업 중 하나로 3㎢에 달하는 면적을 해양문화지구·복합업무지구·열린주거지구·혁신산업지구·관광여가지구 등 5대 특화지구로 선정해 개발하는 것이다. 

교통호재도 뛰어나다. 수인선(수원~인천간 복선전철)이 2020년 12월 개통 예정으로, 개통되면 힐스테이트 하버하우스에서 도보로 숭의역, 신포역을 통해 수원역까지 빠른 시간 안에 이동할 수 있다. 또한 경인고속도로 일반화사업, 인천발 KTX사업이 예정되어 있다. 아울러 수도권 제2외곽순환도로(2025년 예정), GTX-B 예타 통과 등 교통호재가 잇따라 있어 교통망은 더욱 좋아질 전망이다. 

분양 관계자는 “42층 초고층으로 건립되는 힐스테이트 하버하우스는 희소가치 높은 하버뷰 및 오션뷰 프리미엄과 함께 일대 랜드마크 역할을 할 것으로 기대된다”고 말했다.
 

▲군산 드림빌(미군 렌탈하우스)= 전북 군산시 옥서면 선연리 1562-1번지 일대에 미공군전용 렌탈아파트인 ‘군산 드림빌’이 분양중이다. 연면적 1만6088.05㎡, 4개동(A·B·C·D동), 지상 1~지상 4층 규모다. 분양대상은 우선 D동이며 순차적으로 C동도 분양에 들어간다. 전용면적 기준 48.5163㎡, 49.601㎡, 54.5613㎡으로 3가지 타입이며, 총 88세대가 공급된다. 

현재 군산 드림빌은 미국방성 조달본부에 등록되어 있는 영외숙소임에도 불구하고 영내에서 숙박하는 것과 동일하게 인정된다. 

40~50년 
연금형 부동산

군산 미공군기지 근처 약 200m내에 위치한 직주근접형 렌탈아파트로 미공군 및 가족 등 고정수요 확보와 독점적 공급이 장점으로 꼽힌다. 드림빌코리아가 군산 드림빌의 임차인으로 운영해 수익을 매달 투자자에게 직접 지급하는 방식이다. 계약금 10%에 바로 잔금 90% 조건으로 대출은 1인당 두 채까지 가능하다. 투자자가 3년 후 환매를 희망하면 공급업체에서 최우선적으로 재매입 지위를 가져 매입을 할 수 있어 안전성까지 보장된 수익형 상품이라는 평가를 받고 있다.

분양 관계자는 “군산 드림빌의 분양가는 대부분 8000만원대로 대출 70%(제1금융권)을 감안하면 실투자금액은 2000만대로 크게 낮아진다. 근래에 보기 드믄 소액투자처로 수익률은 약 13%선”이라며 “저금리가 지속될 것으로 보이는 데다 주한미군지위협정(SOFA)에 따라 2060년까지 미군 주둔이 계획돼 있어, 향후 약 40~50년 동안 임대수익 창출이 가능한 연금형 부동산이라는 점이 매력적”이라고 밝혔다. 


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