12·16 대책 후폭풍…틈새 상품은?
12·16 대책 후폭풍…틈새 상품은?
  • 장경철 칼럼리스트
  • 승인 2019.12.30 09:20
  • 호수 1251
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다
본 콘텐츠의 저작권은 <일요시사>에 있으며 이를 무단 이용하는 경우 저작권법 등에 따라 법적책임을 질 수 있습니다.
ⓒ일요시사

정부가 지난달 6일 서울 27개 동에 민간택지 분양가 상한제 지역을 첫 지정한 지 한 달여 만인 지난 16일 고강도 부동산대책을 추가 발표하면서, 어떤 부동산이 반사이익을 얻을지에 관심이 모아지고 있다. 

이번 규제의 핵심은 고가 주택에 대한 종부세(종합부동산세)를 강화하고 조정대상지역 다주택자의 경우 내년 상반기까지 집을 팔면 양도소득세 부담을 줄여주는 주택 처분을 유도한다는 방향이다. 투기지역과 투기과열지구에서는 시가 15억원이 넘는 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출이 전면 금지된다. 9억원 초과주택은 9억원 이하 부분은 LTV가 40%, 9억원 초과부분에 대해서는 LTV가 20%만 적용되는 등 주택담보대출에 대한 규제도 강화된다.

여기에 기존에 포함되지 않았던 민간택지 분양가 상한제 지역이 확대 적용된다. 서울에서는 강남4구와 마용성(마포·용산·성동)을 포함한 13개구 전체 동(272개)과 노원·동대문 등 5개구 37개 동까지 대부분 지역으로 확대되며 경기도에서도 과천, 하남, 광명 등 3개 시 13개동이 신규 편입된다.

더불어 청약제도도 개편된다. 평형과 관계없이 분양가 상한제 대상 주택이나 투기과열지구 내 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨이 제한되며, 불법 전매하다 적발되면 주택 유형에 관련 없이 10년간 청약을 금지하기로 했다.

종부세 강화 등 주택 처분 유도
대출 규제에 분양가 상한제 확대

부동산 정책이 나오자 실수요자 및 투자자들은 부동산 구입에 더욱 신중해진 상황이다. 업계에서는 고강도 부동산대책 추가발표 후폭풍으로 규제가 덜한 수익형 부동산이 각광을 받을 것으로 보고 있다. 대표적인 수익형 부동산 상품으로 역세권 오피스텔, 생활숙박시설, 미군 렌탈하우스 등이 있는데 이들은 탄탄한 배후수요에 개발호재까지 갖춘 경우 미래가치도 노릴 수 있다. 

한 부동산 전문가는 “정부의 갑작스런 고강도 정책으로 인해 분양가 상한제 지역 및 투기과열지구 내 아파트에 대한 대출 및 청약제도에 대해 강화되면서 분양가 상한제 지역 및 투기과열지구 내 아파트 대한 관망세가 당분간은 이어질 수 있을 것으로 보인다”며 “분양가 상한제 지역 및 투기과열지구, 조정지역, 비규제지역 내에 위치한 수익형 부동산은 상대적으로 규제를 덜 받아 반사이익을 얻을 것으로 예상돼 눈여겨볼 필요가 있다”고 말했다.

오피스텔

먼저 역세권 오피스텔이 있다. 역세권 오피스텔 인기 요인으로는 지하철 외에도 시내버스, 광역버스 등 대중교통 인프라가 잘 형성돼 다른 지역으로 이동이 편리한 곳이 바로 지하철 역세권이다. 유동인구가 많아 상권 형성에 유리할 뿐 아니라 인프라가 잘 갖춰져 있어 부동산 가치도 높은 편이다. 특히 서울 등 대도시는 생활방식이 지하철을 중심으로 이뤄진 경우가 많다.

주거지 인근으로 촘촘하게 연결된 교통망은 생활의 편의성과 프리미엄을 제공하기 때문에 이러한 역세권 오피스텔들은 수요자들 사이에서 각광받는다는 설명이다. 부동산 관계자는 “오피스텔 주 타깃 층인 20·30대 나홀로족은 출퇴근하기 편리한 역세권 인근에 대한 선호도가 높다”며 “실수요자와 투자자 모두 만족하기 때문에 불황에도 꾸준한 시세를 유지하는 편”이라고 말했다. 

실제로 수원역의 역세권과 비역세권 간 임대료 차이는 크다. 수원역 4번 출구 바로 앞 ‘세진브론즈빌’(2006년 준공)은 전용 53㎡가 보증금 1000만원에 월세 80만원이다. 이와 달리 역에서 도보로 10분 가량 떨어져 있는 ‘대주파크빌’(2006년 준공) 전용 55㎡는 보증금 500만원에 월세 60만원 선으로 거래되는 실정이다.
 

▲보라매 봉천동 칸타빌레 7차(오피스텔·도시형 생활주택)= 서울 관악구 봉천동 731-1 외 4필지에 초역세권 주거용 수익형 부동산인 ‘칸타빌레 7차’가 분양중이다. 연면적 5258.18㎡, 지하 1층~지상 11층 규모로 복층형 특화 오피스텔 152실 및 도시형 생활주택 19세대 총 171세대로 공급된다. 단일 타입의 주거생활 공간으로 3층부터 10층까지 오피스텔 152개 호실, 최상층인 11층은 도시형 생활주택 19개 호실로 복층부와 발코니를 적용하여 실사용 면적을 24㎡(약 7.25평)와 26.2㎡(약 7.93평)로 극대화했다. 

인근 복층형 구조 공급이 부족한 지역의 희소가치가 매우 뛰어난 특화된 복층 구조다. 보일러실과 에어컨 실외기가 방안에 설치되어 있는 타 오피스텔과는 달리 외부의 별도 공간을 두고, 사용자가 실제 활용하는 공간을 더 넓게 이용할 수 있도록 설계됐다. 생활공간에 필요한 가전 및 가구 등 풀퍼니시드 시스템으로 완비한 풀옵션으로서 1~2인의 화사한 이미지와 개방감에 최적화된 공간이 연출돼 있다. 주차장은 총 94대.

2022년 2월 완공 예정인 신림선 당곡사거리역(가칭)에서 약 100m, 도보 2분 거리 초역세권 대로변 입지다. 여의도 공원 1.8배 규모인 보라매공원 도보 3분 거리로 편리한 몰세권을 갖췄다. 사업지 일대에 보라매공원, 보라매병원, 롯데백화점 등 우수한 생활 인프라와 서울 2호선 신림역, 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용이 가능해 강남, 여의도, 구로, 가산 디지털단지의 주요 업무 밀집지역으로 접근성이 우수하다.

생활숙박시설

다음으로 생활숙박시설 규제에서 완벽하게 벗어나면서 실거주는 물론 임대, 숙박업까지 가능한 생활숙박시설의 인기가 높아지고 있다. 여기에 장기간 이어지는 초저금리 기조에 정부가 주택시장에 대한 규제를 강화하고 있음에도 불구하고 서울은 물론 수도권 집값 고공행진이 멈추지 않자, 주거와 임대, 숙박업까지 가능한 만능열쇠인 생활숙박시설이 투자수요는 물론 실수요까지 더해지며 몸값을 높이고 있는 것으로 업계는 분석한다.

생활숙박시설은 공중위생관리법상 숙박업뿐 아니라 실내에서 취사와 세탁 모두 할 수 있는, 주거가 가능한 상품이다. 일반적으로 호텔(관광숙박시설)과 비슷해 보이지만 실내 취사나 세탁 등을 갖췄다. 개별등기와 전입신고가 가능해 아파트처럼 소유할 수 있고 임대와 전대도 물론 가능하지만, 주거시설처럼 생활할 수 있다는 점에선 차이가 있다. 즉 급변하는 주거 트렌드에 부합하여 아파트와 호텔, 오피스텔의 장점만을 결합한 새로운 개념의 거주공간이라 할 수 있다.

갑작스런 고강도 정책으로 냉기
규제 덜한 수익형 부동산 주목

에어비앤비 등 숙박공유 플랫폼에 등록해 관광객에게 빌려주거나 위탁업체에게 맡겨 전문 숙박시설로 활용할 수도 있다. 때문에 투자상품으로도 각광을 받고 있다. 2014년 말 부산 해운대구에서 공급된 ‘더 에이치 스위트’는 분양 3개월 만에 완판(100% 계약)됐다. 분양권에 수천만원의 프리미엄(웃돈)이 붙어 거래되기도 했다. 가장 큰 평형인 전용 89㎡는 당시 분양가가 3억8250만~4억5000만원이었지만 현재 호가는 3억9500만~5억2900만원 수준이다.

다만 생활숙박시설은 취득세가 4.6%로 일반 주택보다 높다는 점은 염두에 둬야 한다. 숙박시설로 활용할 경우에는 주택 수 산정에 포함되지 않지만, 실제 거주하거나 전·월세로 임대해 전입신고가 이뤄진다면 주택 수에 포함되며 종부세 합산이나 양도세 중과 대상이 될 수 있다는 뜻이다.

임대는 임대사업자로 등록해야 가능하다는 점도 미리 체크해야 한다. 숙박시설일 경우 사업소득에 따른 부가가치세와 소득세를 납부해야 하고, 주택임대소득에 대한 비과세 혜택은 받을 수 없다. 실거주 목적이라면 주거 환경을 따져볼 필요가 있다. 전용률이 낮은 편이며 주차 가능 대수가 적은 데다 대부분 상업지역이나 관광지 주변에 들어서기 때문에 주거 쾌적성이 떨어질 수 있다.
 

▲인하 한양아이클래스(생활숙박시설)= 인천시 남구 용현동 573-7번지 외 1필지 일반상업지구에 생활형 숙박시설인 ‘인하 한양아이클래스’가 분양중이다. 연면적 2만838.41㎡, 지하 4층~지상 24층 규모로 생활형 숙박시설 493실 및 근린생활시설 27호실이 공급된다. 일부 층은 오션뷰가 가능하다. 주차대수는 159대, 전용면적 20.02~40.10㎡, 총 11타입이다. 주력은 A타입(20.07㎡)으로 333실에 달한다. 4층에 테라스를 갖춘 생활숙박시설이 제공된다.

수인선 숭의역 1번 출구와 가까운 역세권으로 교통과 교육, 생활편의시설 등이 모두 우수한 지역으로 주변 개발계획도 많은 곳이다. 사업지 주변에 숭의운동장 도시개발사업과 여의주택재개발사업, 용마루지구 도시환경개선사업 등 다양한 개발계획을 가지고 있다. 인근으로는 연면적 6만6805㎡에 달하는 ‘골든하버 프로젝트(인천항 신국제여객터미널)’가 2019년 상반기 준공을 목표로 조성 공사가 진행중이다. 인천항 신국제여객터미널은 향후 각종 쇼핑·레저시설이 결합되어 있는 복합관광 휴양단지인 ‘인천항 골든하버’가 함께 개발될 예정이다. 준공 시 연간 약 300만명 이상의 유동인구가 확보될 예정으로, 인하 한양아이클래스의 임대수익을 극대화 할 수 있을 것으로 전망된다. 

분양 관계자는 “역 출구와 인접하고 있는 초역세권 입지적 장점뿐만 아니라 향후 각종 개발호재들의 직접 수혜가 기대되는 수익형 부동산”이라며 “아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 다주택자·주택담보대출·전매제한 등의 각종 규제와 무관하게 분양받을 수 있는 장점으로 수요자들의 높은 호응이 예상된다”고 말했다.

렌탈하우스

마지막으로 미군 렌탈하우스가 있다. 대한민국에 주둔하는 미군 렌탈하우스인데 경기 평택과 전북 군산 등이 주요 공급처다. 먼저 경기도 평택의 경우 캠프 험프리스 조성으로 주목을 받고 있는 지역이다. 미군 제7전투비행단이 주둔 중인 오산 공군기지가 북쪽으로 20㎞ 떨어져 있다. 남쪽으로 80㎞ 거리의 서해 인근에는 F-16과 무인기를 주력기종으로 하는 군산 미공군 기지가 자리해 미군 주둔에 최적의 지역으로 평가를 받고 있다.

군산도 미군임대사업의 다크호스로 뜨고 있다. 서해 인근에는 F-16과 무인기를 주력기종으로 하는 군산 미공군 기지가 배치돼 있어 인근 지역은 미군 렌탈하우스가 절대 부족한 실정이다. 더군다나 현재 군산 미공군 기지 확장공사가 한창 진행 중인데 오는 2020년 목표로 드론 전용 강화격납고(엄체호) 및 활주로 공사를 벌이고 있는 것으로 알려졌다. 미군뿐만 아니라 서울 용산, 인천 송도국제도시·청라국제도시 등 외국인들이 몰리는 도시의 외국인 특화 수요도 주목할 만하다.
 

▲군산 드림빌(미군 렌탈하우스)= 드림빌코리아는 전북 군산시 옥서면 선연리 1562-1번지 일대에 미공군전용 렌탈아파트인 ‘군산 드림빌’을 분양중이다. 연면적 1만6088.05㎡, 4개동(A·B·C·D동), 지상 1층~지상 4층 규모로, 분양 대상은 우선 D동이며 순차적으로 C동도 공급예정에 있다. D동의 경우 전용면적 기준 48.5163㎡, 49.601㎡, 54.5613㎡로 3가지 타입 총 88세대가 공급된다.

현장이 들어선 군산지역 개발호재도 풍부하다. 단군 이래 최대 국책사업이라 불리는 새만금 간척 사업은 도로와 철도, 공항을 비롯한 인프라를 갖추게 된다. 미래 상용차산업 생태계 구축사업 등 일대에 산적한 개발호재들에 따른 직간접 수혜와 미래가치 상승효과도 기대해봄직하다.


인기 포토 / 영상