개발호재 품고 훨훨 날다
개발호재 품고 훨훨 날다
  • 장경철 칼럼리스트
  • 승인 2019.12.23 09:29
  • 호수 1250
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연이은 규제 반사이익과 초저금리 바람으로 투자자는 물론 실수요자까지 가세해 수익형 부동산에 대한 관심을 높이고 있다. 수익형 부동산은 규제는 피하면서 안정적인 수익까지 덤으로 챙길 수 있어 눈길을 돌리는 사람들이 늘어나고 있는 추세. 특히 대형 개발호재를 품은 지역의 수익형 부동산이 분양시장에서 속속 선을 보여 눈길을 끌고 있다. 

주요 개발호재로 교통, 관광, 투자, 기업 및 기관 이전, 랜드마크 추진, 도시재생, 대형 병원·쇼핑몰 추진 등 다양하게 꼽힌다. 호재에 따라 수익률은 물론 분양 성적도 크게 갈리는 상황이다. 그중에서도 가장 돋보이는 것은 단연 교통 호재다. 

인구 유입 
상권 활성

전철이나 지하철이 신설 또는 연장되거나 GTX 등 쾌속교통망 구축 계획이 예정돼 있는 경우 발표 시점부터 개통 때까지 인근 부동산 시장의 상승이 꾸준히 이어진다. 교통망의 구축은 이동 시간의 단축으로 편리한 출·퇴근 환경을 확보하고 인구 유입 및 상권 활성화도 기대할 수 있기 때문이다. 

역세권 개발사업도 대형 호재로 떠오르고 있다. 민자역사 개발 본격화에 따라 잘 나가던 역세권 개발사업은 부동산 경기 침체에 따른 수익성 저하 등으로 한동안 애물단지 취급을 받았지만, 수도권 일대 택지 부족으로 대규모 주택개발이 힘든 상황에서 사업자들이 수익을 극대화할 수 있는 방안을 마련하면서 먹거리로 다시  관심을 받고 있다. 역세권 개발은 수요와 주변 인프라 등을 확보한 상황에서 추진하는 사업이어서 비교적 리스크가 낮은 편이라, 먹거리 부족으로 고민이 깊은 공급업체들이 최근 역세권 개발에 주목하는 추세다.

이와 함께 대기업 투자가 활발한 곳의 부동산 상승세도 가파르다. 기업의 적극적인 투자가 이뤄지면 계열사나 협력사 등 관련 종사자들의 유입은 자연스레 늘어나기 마련이다.  이에 따라 경제력이 뒷받침되는 대기업 종사자들을 중심으로 풍부한 임대수요를 형성, 공실 위험 없이 안정적인 임대수익을 거둘 수 있다는 점에서 투자자들의 관심이 집중된다. 인근에 공공기관, 대학교, 대형병원 등이 가까운 곳도 공무원이나 민원인, 교직원, 병원 종사자 등 배후수요로 높은 미래가치와 안정성을 동시에 갖춘 시장으로 평가된다.

이처럼 아파트 시장에 규제가 집중되고 기준금리 하락이 예상되는 부동산 시장 상황에서, 개발호재를 품은 수익형 부동산은 불확실한 시장 흐름 속에서도 여전히 높은 인기를 구가하고 있다. 실제 개발호재가 풍부한 곳에 수익형 오피스텔은 시세 상승과 높은 청약률을 보였다.  

규제 피하면서 안정적 수익
불확실한 시장서 인기 여전

KB부동산 시세 분석 결과, 서울 용산구 한강로2가의 ‘래미안 용산 더센트럴’(2017년 5월 입주) 전용 42㎡의 현재 시세는 약 6억원으로 분양가(4억 5520만원)대비 1억5000만원 가량이 올랐다. ‘용산 푸르지오 써밋’(2017년 8월 입주) 전용 29㎡의 분양가는 3억3900만원이었으나 현재는 약 1억원 오른 4억3000만원에 가격이 형성돼 있다.

이렇다 보니 분양시장에서 신규 오피스텔에 많은 수요자들이 몰렸다. 포스코건설이 지난 5월 청약을 받은 ‘동탄 더샵 센텀폴리스’는 1122실 모집에 1만3841건이 접수되며 평균 12.34대 1의 경쟁률을 기록했다. 효성이 지난 4월 청약 신청을 받은 서울 동대문구 용두동 일대의 ‘청량리역 해링턴 플레이스’ 오피스텔은 평균 40.5대 1의 경쟁률로 전실이 빠르게 계약이 마무리됐다. 현재 3000만원가량의 프리미엄이 형성됐다는 것이 인근 중개업소 관계자의 설명이다.

한 부동산 전문가는 “개발호재를 품은 지역은 쇼핑, 유통 등 생활 인프라가 늘어나 번화가가 형성되거나 도심 접근성이 향상돼 임대료가 높아질 수 있다. 대형 개발호재는 지역경제를 발전시키는 것은 물론 인구 유입과 집값 상승, 상권 활성화 등 긍정적인 효과도 함께 가져온다”며 “개발이 진행되며 유입되는 유동인구를 기반으로 풍부한 배후수요가 확보돼 안정적인 임대수요는 물론 향후 높은 미래가치까지 기대할 수 있다”고 말했다. 다음은 대형 개발호재를 품은 주요 수익형 단지.
 

▲인하 한양아이클래스(생활숙박시설)= 인천시 남구 용현동 573-7번지 외 1필지 일반상업지구에 생활형 숙박시설인 ‘인하 한양아이클래스’가 분양중이다. 연면적 2만838.41㎡, 지하 4층~지상 24층 규모로 생활형 숙박시설 493실 및 근린생활시설 27호실이 공급된다. 일부 층은 오션뷰가 가능하다. 주차대수는 159대, 전용면적 20.02~40.10㎡, 총 11타입이다. 주력은 A타입(20.07㎡)으로 333실에 달한다. 4층에 테라스를 갖춘 생활숙박시설이 제공된다.

수인선 숭의역 1번 출구와 가까운 역세권으로 교통과 교육, 생활평의시설 등이 모두 우수한 지역으로 주변 개발계획도 많은 곳이다. 사업지 주변에 숭의운동장 도시 개발 사업과 여의주택재개발사업, 용마루지구 도시환경개선사업 등 다양한 개발계획을 가지고 있다. 인근으로는 연면적 6만6805㎡에 달하는 ‘골든하버 프로젝트(인천항 신국제여객터미널)’가 2019년 상반기 준공을 목표로 조성 공사가 진행 중이다. 

지역경제 발전
긍정적인 효과

인천항 신국제여객터미널은 향후 각종 쇼핑·레저시설이 결합되어 있는 복합관광 휴양단지인 ‘인천항 골든하버’가 함께 개발될 예정이다. 준공 시 연간 약 300만명 이상의 유동인구가 확보될 예정으로, 인하 한양아이클래스의 임대수익을 극대화할 수 있을 것으로 전망된다. 

분양 관계자는 “역 출구와 인접하고 있는 초역세권 입지적 장점뿐만 아니라 향후 각종 개발호재들의 직접 수혜가 기대되는 수익형 부동산”이라며 “아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 다주택자·주택담보대출·전매제한 등의 각종 규제와 무관하게 분양받을 수 있는 장점으로 수요자들의 높은 호응이 예상된다”고 말했다.

지금 타이밍
절호의 기회

 

▲보라매 봉천동 칸타빌레 7차(오피스텔)= 서울 관악구 봉천동 731-1 외 4필지에 초역세권 주거용 수익형 부동산인 ‘칸타빌레 7차’가 분양중이다. 연면적 5258.18㎡, 지하 1층~지상 11층 규모로 복층형 특화 오피스텔 152실 및 도시형 생활주택 19세대 총 171세대로 공급된다. 단일 타입의 주거생활 공간으로 3층부터 10층까지 오피스텔 152개 호실, 최상층인 11층은 도시형 생활주택 19개 호실로 복층부와 발코니를 적용해 실사용 면적을 24㎡(약 7.25평)와 26.2㎡(약 7.93평)으로 극대화했다.

2022년 2월 완공 예정인 신림선 당곡사거리역(가칭)과 약 100m, 도보 2분 거리 초역세권 대로변 입지다. 당곡사거리역 개통시 초역세권으로 사통팔달의 뛰어난 교통입지를 갖춘 지역이라는 평가를 받고 있다. 역사 100m이내 거리의 우수한 교통 프리미엄이 기대되는 지역으로 칸타빌레 7차 완공 후 약 1년 이후에 신림선 경전철 완공이 되는 타이밍이라 초저금리 시대에 절호의 기회로 보인다. 

관악구의 경우 서울시 평균 대비 인구 유출이 완만한 양상을 보이고 있는 반면 관악구 인구수는 상승세로 전환됐다. 총 가구수 대비 1인 가구 비율이 0.44로 서울시 평균보다 높은 지역이다. 본 칸타빌레 7차는 관악구 봉천동이 강남권 및 마포, 영등포권역 대비 매매가가 저렴하며 향후 신림선 개통완료 시 시장인 임대 수요가 다수 유입될 것으로 기대된다. 봉천동 일대의 20~30대의 소형 주거상품 공급이 부족하다는 사실이 신축 오피스텔을 관심도가 높아지고 있는 주요 원인으로 분석된다.
 

▲여의도 해링턴타워 196(오피스텔)= 서울시 영등포구 영등포동2가 175번지 일대 (구)경원극장자리에 ‘여의도 해링턴타워 196’주거용 오피스텔이 분양한다. 연면적 6640.10㎡, 총 1개동, 지하 2층~지상 16층 오피스텔 196실, 근린생활시설로 공급된다. 지하 1~2층은 주차장, 지상 1층은 근린생활시설, 지상 2~15층은 오피스텔, 16층은 입주민 전용공간인 루프가든으로 꾸며진다. 전실이 전용면적 18.1㎡(구 5.6평)에 서비스면적(복층형) 8.45㎡(구 2.55평)인 전세대 복층형 원룸으로 총 98대의 자주식 주차장을 확보했다.

사업지 주변은 2030서울플랜의 국제금융중심지로 거듭나고 있는 영등포와 여의도 일대로 미래가치 역시 눈여겨볼 필요가 있다. 영등포구는 수도권 서남부의 최대거점도시로서 정치, 금융, 언론의 복합 기능 지역이며 도심과 외곽지를 연결하는 교통의 요충지로 잘 알려져 있다. 특히 2030 영등포 뉴타운 재정비촉진지구 확정 구역 외부에 위치해 큰 미래가치를 품은 반면 정부 지정 개발제한에서 보다 자유로운 이점을 취할 수 있다는 특징이 부각된다. 

역세권 개발, 대기업 투자…
인프라 늘어나 번화가 형성

게다가 영등포 뉴타운과 신길 뉴타운 사이라는 입지적 특성상 대단지 아파트와 스트리트형 상가 입주에 따른 상권 집중 및 지가상승 등의 시너지효과까지 기대되고 있다. 뿐만 아니라 단지 주변에 1조2000억원 규모의 사업비가 들어가는 MBC부지 복합 개발이 2022년 완공을 목표로 진행중이다. 이 개발 사업이 완료되면 여의도 금융업무의 중심지에 49층의 초고층 오피스텔과 오피스, 아파트가 결합된 대규모 복합단지가 여의도의 새로운 성장을 상징하는 랜드마크로 발돋움할 것으로 전망된다.

2020년 완공을 목표로 하는 여의도 파크원 개발 사업 역시 세계적인 금융기업과 비즈니스맨들의 임대수요가 집중될 것으로 보인다. 서울 주요 업무 권역 40분내 진입이 가능하며 일명 지하철 10호선이라 불리는 신안산선(2024년 완공 예정) 개통도 예정돼 있어 추후 교통여건은 더욱 향상될 것으로 관측된다. 영등포 도시재생사업과 영등포 뉴타운 재정비개발로 인해 사업지 인근 공원녹지 순환 연계로 조성도 예정돼 쾌적한 주거환경이 마련될 것으로 예상된다.
 

▲군산 드림빌(미군임대사업)= 드림빌코리아는 전북 군산시 옥서면 선연리 1562-1번지 일대에 미공군전용 렌탈아파트인 ‘군산 드림빌’을 분양중이다. 연면적 1만6,088.05㎡, 4개동(A·B·C·D동), 지상 1층~지상 4층 규모로, 분양 대상은 우선 D동이며 순차적으로 C동도 공급예정에 있다. D동의 경우 전용면적 기준 48.5163㎡, 49.601㎡, 54.5613㎡으로 3가지 타입 총 88세대가 공급된다. 

줄줄이 완판
프리미엄 형성

현장이 들어선 군산지역 개발호재도 풍부하다. 단군 이래 최대 국책사업이라 불리는 새만금 간척 사업은 도로와 철도, 공항을 비롯한 인프라를 갖추게 된다. 미래 상용차산업 생태계 구축사업 등 일대에 산적한 개발호재들에 따른 직간접 수혜와 미래가치 상승효과도 기대해봄직하다.


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