분양가 상한제 벗어난 틈새상품은?
분양가 상한제 벗어난 틈새상품은?
  • 장경철 칼럼리스트
  • 승인 2019.11.25 09:35
  • 호수 1246
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정부는 지난 6일 민간택지 분양가 상한제 첫 적용 지역으로 서울 강남·서초·송파구 등 강남3구와 마용성(마포·용산·성동구) 등 서울 8개구 27개동을 지정했다. 이로 인해 당분간 아파트 부동산 시장은 위축이 불가피할 것으로 보인다.

정부의 연이은 부동산 규제로 아파트 시장이 먼저 상승이 멈추고, 대신 주거용 오피스텔이 반사이익을 누리고 있다. 부동산 대책이 아파트 규제에 초점을 맞추고 있어, 상대적으로 오피스텔의 경우 세금 및 대출 등 다양한 측면에서 규제 적용이 덜한 데다 최근에는 오피스텔이 아파트보다 설계가 뛰어나 프리미엄 형태의 주거시설을 갖추고 있기 때문이다.

주거용 오피스텔

입지 면에서도 아파트보다 월등히 뛰어나 아파트 투자에서 오피스텔 투자로 흐름이 바뀌고 있다. 오피스텔 투자의 수익률 역시 은행예금 수익률보다 2배 이상 높게 형성돼 있다는 점도 오피스텔이 대체투자상품으로 꼽히는 이유 중 하나다. 

한국감정원 발표에 따르면 오피스텔 거래량은 지난해 18만7498건으로 2017년 대비 5.51% 상승한 것으로 나타났다. 또 수익률은 전국 평균 5.46%, 최고 8.57%(광주)를 기록하면서 국내 시중은행의 평균 예금금리(1년 기준, 1.91%)보다 높았다. 

최근 신규 분양시장의 움직임도 활발하다. 지난 5월 분양한 오피스텔 ‘동탄 더샵 센텀폴리스’역시 최고 123대1로 청약을 마감했는데, 1만3841건이 접수됐고, 평균 청약경쟁률은 12.34대 1로 선전을 이어갔다. 지난 8월 공급된 ‘브라이튼 여의도’오피스텔은 849실을 분양하는 데 2만2000여명이 몰렸다.

여의도업무지구(YBD), 광화문·시청 등 서울 중심업무지구(CBD)와 가까운 입지를 자랑하지만, 높은 분양가 때문에 흥행이 될지 애매하다는 평을 받았다. 전용면적 29㎡형의 분양가격이 4억원대, 가장 큰 면적인 전용면적 59㎡형의 분약가격이 8억원대다.

이 같은 오피스텔은 주택 수에 산정되지 않아 다주택자에 대한 규제를 피할 수 있다는 점이 주효했던 것으로 풀이된다. 청약통장이 필요 없다는 점도 인기 요인으로 꼽히는데, 아파트의 경우 무주택자 우선공급에 따라 청약 기회가 크게 줄어든 상황이다.
 

▲ 보라매 봉천동 칸타빌레 7차
▲ 보라매 봉천동 칸타빌레 7차

▲보라매 봉천동 칸타빌레 7차= 서울 관악구 봉천동 731-1 외 4필지에 초역세권 주거용 수익형 부동산인 ‘칸타빌레 7차’가 분양 중이다. 연면적 5258.18㎡, 지하 1층~지상 11층 규모로 복층형 특화 오피스텔 152실 및 도시형 생활주택 19세대 총 171세대로 공급된다. 단일 타입의 주거생활 공간으로 3층부터 10층까지 오피스텔 152개 호실, 최상층인 11층은 도시형 생활주택 19개 호실로, 복층부와 발코니를 적용하여 실사용 면적을 24㎡(약 7.25평)와 26.2㎡(약 7.93평)으로 극대화했다. 

복층형 구조 공급이 부족한 인근지역에서 희소가치가 매우 뛰어난 특화된 복층 구조를 갖추고 있다. 보일러실과 에어컨 실외기가 방안에 설치되어 있는 타 오피스텔과는 달리 외부의 별도 공간을 두고 사용자가 실제 활용하는 공간을 더 넓게 이용할 수 있도록 설계됐다. 생활공간에 필요한 가전 및 가구 등 풀퍼니시드 시스템으로 완비한 풀옵션으로서 1~2인의 화사한 이미지와 개방감에 최적화된 공간이 연출돼 있다. 주차장은 총 94대 수용 가능.

2022년 2월 완공 예정인 신림선 당곡사거리역(가칭)에서 약 100m, 도보 2분 거리 초역세권 대로변 입지다. 여의도 공원 1.8배 규모인 보라매공원 도보 3분 거리로 편리한 몰세권을 갖췄다. 사업지 일대에 보라매공원, 보라매병원, 롯데백화점 등 우수한 생활 인프라와 서울 2호선 신림역, 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용이 가능해 강남, 여의도, 구로, 가산 디지털단지의 주요 업무 밀집지역으로의 접근성이 우수하다.  

생활숙박시설

다음으로 아파트에 집중됐던 전매·대출 제한 등의 규제가 상가나 오피스텔로 확대되면서 이들을 대체하는 상품으로 주목받고 있다. 그중에 가장 대표적인 상품으로 생활숙박시설이 있다. 정부의 고강도 부동산 규제 대상에 포함되지 않는 데다, 새로운 틈새 수요층을 공략할 수 있다는 것이 장점으로 꼽힌다.

생활숙박시설은 흔히 ‘레지던스’라고 불리던 것으로 상업지역에 지을 수 있는 주거시설인데, 법적으로는 건축법에서 정한 숙박시설로 공중위생관리법 시행령에 의해 취사와 세탁이 가능한 숙박시설로 정의되고 있다. 생활숙박시설은 과거에는 주로 장기 투숙객들을 위한 숙박시설로 활용되어 왔지만, 최근에는 주거를 목적으로 하는 수요자들도 점차 늘어나고 있다.

세대별 평면이나 수납시설 등이 아파트와 닮아 있고, 서비스 발코니나 테라스 등까지 제공하는 단지들도 많다. 여기에 건축법의 적용을 받기 때문에 개별등기와 전입신고도 가능하며, 직접 거주할 수도 있고, 임대를 할 수도 있다.

강남3구·마용성 등 서울 8개구 지정
당분간 아파트 부동산시장 위축 불가피

분양시장에서 생활숙박시설이 주목받은 건 주택 관련 규제가 강화되면서다. 분양형 호텔이 운영에 어려움을 겪은 것도 한몫했다. 지방 관광지를 중심으로 숙박업용이나 세컨드하우스용으로 생활숙박시설이 공급됐다. 그러다 2년 전부터는 수도권을 비롯해 다양한 지역으로 공급이 확대되고 있다. ‘수익’ 보다는 ‘거주’를 목적으로 분양을 받는 수요자가 늘고 있다.

수요자들이 늘면서 주택 형태도 다양해지고 있다. 원룸과 같은 오피스텔 형태에서 일반적인 아파트와 같은 평면이나 펜트하우스까지 등장했다. 특히 청약가점이 낮은 3040 젊은 층들이 실거주 목적으로 많이 찾고 있다. 여기에 생활에 필요한 가구 및 가전기기 등이 기본으로 설치되어 있어, 쾌적하고 편리한 주거생활이 가능한 것이 실수요자들의 관심을 끌었다.

이런 생활숙박시설의 인기는 지역을 가리지 않고 이어지고 있다. 한화건설이 지난 2017년 9월 분양한 ‘여수 웅천 디 아일랜드’는 345실 모집에 2만7712건이 몰려 평균 80.3대 1, 최고 731.3대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 이 단지 역시 3일 만에 완판됐다. 지난해 2월 입주를 시작한 ‘해운대 더 에이치 스위트’는 지하 5층~지상 38층, 2개동 총 560실로 구성되어 있다. 2014년 분양 당시 3개월 만에 완판됐으며, 아파트형 실내 평면에 실수요자들의 선호도가 높은 전용 81~89㎡로 구성되어 있다.

중소형 위주의 구성과 거실과 3개의 방으로 구성된 평면으로 실거주 용도와 수익형 임대운영까지 가능해 조기 완판된 것으로 파악된다. 이와 같은 인기를 바탕으로 생활숙박시설 신규분양이 이어지고 있다.
 

▲ 인하 한양아이클래스
▲ 인하 한양아이클래스

▲인하 한양아이클래스= 인천시 남구 용현동 573-7번지 외 1필지 일반상업지구에 생활형 숙박시설인 ‘인하 한양아이클래스’가 분양 예정이다. 연면적 2만838.41㎡, 지하 4층~지상 24층 규모로 생활형 숙박시설 493실 및 근린생활시설 27호실이 공급된다. 일부층은 오션뷰가 가능하다. 주차대수는 165대. 전용면적 20.02~40.10㎡, 총 11타입으로 주력은 A타입(20.07㎡)으로 333실에 달한다. 

내부시설로는 커뮤니티공간인 지상 24층 휴식공간 정원(바베큐장), 호텔급 럭셔리 설계가 적용된다. 지하 1층 코인세탁실, 북카페, 지상 4층 피트니스센터, 개별창고도 제공된다. 직장인은 물론 대학생과 관광객까지 수용하는 생활형 숙박시설로, 장·단기 숙박을 통한 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산이다. 특히 수인선 숭의역 1번출구와 도보 2분 거리(100m)며, 숭의역을 중심으로 국철 1호선 도원역과 약 1㎞ 거리다.

신포역, 인하대역, 동인천역, 제물포역 등 지하철 이용이 용이하다. 

제1경인고속도로, 제2경인고속도로와 제2외곽순환도로를 통해 인천시내 전역은 물론 서울까지 이동이 편리한 광역교통망을 자랑한다. 수인선 숭의역 1번 출구와 가까운 역세권으로 교통과 교육, 생활편의시설 등이 모두 우수한 지역으로, 주변 개발계획도 많은 곳이다. 사업지 주변에 숭의운동장 도시 개발 사업과 여의주택재개발사업, 용마루지구 도시환경개선사업 등 다양한 개발계획을 가지고 있다.

인근으로는 연면적 6만6805㎡에 달하는 ‘골든하버 프로젝트(인천항 신국제여객터미널)’가 2019년 상반기 준공을 목표로 조성 공사가 진행중이다.

수익형 상품들 반사이익
새로운 틈새 수요층 공략

인천항 신국제여객터미널은 향후 각종 쇼핑·레저시설이 결합되어 있는 복합관광 휴양단지인 ‘인천항 골든하버’가 함께 개발될 예정이다. 준공 시 연간 약 300만명 이상의 유동인구가 확보될 예정으로, 인하 한양아이클래스의 임대수익을 극대화할 수 있는 요소로 전망된다. 주변 인프라와 임대수요도 풍부하다. 이마트, 홈플러스, 인하대병원, 현대유비스병원, 인천기독교병원, CJ제일제당, 한진 물류센터 등 19만 이상의 임대수요가 밀집해 있다.

인천 남구는 대학생 및 직장인의 1인 가구를 위한 주거공간 공급이 절대 부족한 지역으로 꼽힌다. 반경 1㎞이내 용현초, 신광초, 신흥여중 등 다수의 교육시설 환경도 우수하다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택과 실투자금 3000만원대로 투자가 가능하다. 

분양 관계자는 “인하 한양아이클래스는 역 출구와 인접하고 있는 초역세권 입지적 장점뿐만 아니라, 향후 각종 개발호재들의 직접 수혜가 기대되는 수익형 부동산”이라며 “아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 다주택자·주택담보대출·전매제한 등의 각종 규제와 무관하게 분양 받을 수 있는 장점으로 인해 수요자들의 높은 호응이 예상된다”고 말했다. 

미군 렌탈하우스

마지막으로 최근에는 국내 거주 외국인 200만명 시대에 접어들면서 외국인 등 특정 수요층을 대상으로 한 부동산 임대 상품도 주목받고 있다. 외국인 대상 수익형 부동산 상품 가운데 대표적인 것이 미군 렌탈하우스인데, 경기 평택과 전북 군산 등이 주요 공급처다. 

경기도 평택의 경우 캠프 험프리스 조성으로 주목을 받고 있는 지역이다. 미군 제7 전투비행단이 주둔중인 오산 공군기지가 북쪽으로 20㎞ 떨어져 있으며, 남쪽으로 80㎞ 거리의 서해 인근에는 F-16과 무인기를 주력기종으로 하는 군산 미공군 기지가 자리해, 미군 주둔에 최적의 지역으로 평가를 받고 있다.

미군을 대상으로 하는 렌탈사업이 수익형 부동산의 틈새상품으로 주목받은 것은 주한미군지위협정(이하 SOFA)에 의한 미군 이전완료계획에 따라 집을 구하려는 미군의 수요는 늘고 있는데 비해, 주택공급이 현저히 부족하기 때문이다. 희소성이 높아 공실 없는 안정적인 임대수요를 창출할 수 있다. 또 외국인에게 임대가 이뤄지는 만큼 전입신고나 확정일자를 받지 않아도 되는, 사실상 면세사업으로 안정적이면서도 높은 수익을 올릴 수 있다는 이점이 있다. 가장 중요한 체크사항은 미군 부대와의 직주근접이다. 
 

▲ 군산 드림빌(미군 렌탈하우스)
▲ 군산 드림빌(미군 렌탈하우스)

▲군산 드림빌(미군 렌탈하우스)= 전북 군산시 옥서면 선연리 1562-1번지 일대에 미공군전용 렌탈아파트인 ‘군산 드림빌’이 분양중이다. 연면적 1만6088.05㎡, 4개동(A·B·C·D동), 지상 1~지상 4층 규모다. 분양대상은 우선 D동이며 순차적으로 C동도 분양에 들어간다. 전용면적 기준 48.5163㎡, 49.601㎡, 54.5613㎡으로 3가지 타입이며, 총 88세대가 공급된다. 

현재 군산 드림빌은 미국방성 조달본부에 등록되어 있는 영외숙소임에도 불구하고 영내에서 숙박하는 것과 동일하게 인정된다. 군산 미공군기지 근처 약 200m내에 위치한 직주근접형 렌탈아파트로 미공군 및 가족 등 고정수요 확보와 독점적 공급이 장점으로 꼽힌다. 드림빌코리아가 군산 드림빌의 임차인으로 운영해, 수익을 매달 투자자에게 직접 지급하는 방식이다. 계약금 10%에 바로 잔금 90% 조건으로 대출은 1인당 2채까지 가능하다. 투자자가 3년 후 환매를 희망하면 공급업체에서 최우선적으로 재매입 지위를 가지고 매입할 수 있어 안전성까지 보장된 수익형 상품이라는 평가를 받고 있다.

분양 관계자는 “군산 드림빌의 분양가는 대부분 8000만원대로, 대출 70%(제1금융권)을 감안하면 실투자금액은 2000만대로 크게 낮아진다. 근래에 보기 드문 소액투자처로 수익률은 약 13%선”이라며 “저금리가 지속될 것으로 보이는 데다 SOFA 협정에 따라 2060년까지 미군 주둔이 계획돼 있어, 향후 약 40~50년 동안 임대수익 창출이 가능한 연금형 부동산이라는 점이 매력적”이라고 밝혔다. 


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