역세권 지고 직세권 뜬다
역세권 지고 직세권 뜬다
  • 장경철 칼럼리스트
  • 승인 2019.11.11 09:39
  • 호수 1244
  • 댓글 0
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사상 최저 기준금리 시대가 다시 오면서 수익형 부동산이 주목을 받고 있다. 수익형 부동산 투자라 하면 흔히 역세권을 떠올리기 쉽다. 하지만 기존 노선이 연장되거나 신설 노선들이 생기면서 소위 무늬만 역세권인 경우도 허다하다. 오히려 역세권이라는 이유만으로 분양가가 높게 책정되거나 공급이 일시적으로 몰리다가 나중에 공실이 생기는 경우도 적지 않다.

산업단지나 테크노밸리, 중심업무지구 등이 조성되며 일자리 창출이 기대되는 지역의 수익형 부동산이 역세권을 대신해 주목 받고 있다. 산업단지나 테크노밸리, 중심업무지구 내 오피스텔이나 생활숙박시설, 섹션 오피스 등은 안정적인 임대수익이 가능하고 출·퇴근시간도 아낄 수 있어 임차인이나 기업체의 선호도가 높다.

초저금리 시대
틈새상품 주목

특히 일자리 창출지역 등에 인접한 이른바 ‘직세권(직장 인근)’수익형 단지의 경우 ‘역세권’보다 인기를 끌고 있다. 일반적으로 수익형 부동산 분양시장에서 가장 인기가 높은 입지는 아직은 역세권이지만 테크노밸리나 대규모 산업단지 등이 위치한 지역의 경우 관련 종사자들이 주 수요층인 만큼 직주근접형 주거 및 업무단지를 선호하는 편이다.

실제로 테크노밸리 인접 단지는 역세권 단지보다 임대료가 높게 형성되고 있다. 올해 10월 기준으로 경기도 판교테크노밸리 내에 위치한 ‘디테라스’오피스텔 27㎡(이하 전용면적)는 월 90만원에 임대료가 형성돼 있는 반면, 지하철 신분당선 정자역 역세권인 ‘대림 아크로텔’오피스텔 27㎡의 임대료는 65만원으로 형성돼 약 40%가량 차이가 나고 있다. 

임대수익률 역시 테크노밸리 인접 단지가 높다. 인근 중개업소에 따르면 경기도 광교테크노밸리와 인접한 ‘광교 경동 해피리움’31㎡의 임대수익률은 4.96  %인 반면, 테크노밸리와는 떨어진 지하철 신분당선 광교(경기대)역 역세권 ‘광교 에코 푸르지오시티’31㎡의 임대수익률은 3.61%에 그쳤다.

신규 오피스텔의 프리미엄도 테크노밸리와 인접할수록 두드러진다. 국토교통부 실거래가 자료를 살펴보면 광교 테크노밸리와 인접한 ‘광교 푸르지오 월드마크’(2015년 8월 입주) 오피스텔 C1타입(전용 34㎡)은 올해 7월 2억9000만원에 거래돼, 분양가 2억5379만원보다 3600만원 이상 프리미엄이 붙었다.

산업단지, 테크노밸리, 업무지구
일자리 창출 기대되는 지역 주목

직세권 수익형 부동산의 강세는 이뿐만이 아니다. 대표적으로 지식산업센터 내 기숙사와 미군 렌탈하우스 등이 틈새 수익형 부동산으로 각광을 받고 있다. 

먼저 지식산업센터 내 기숙사의 경우다. 주변에 위치한 일반 오피스텔과 상품성에서 크게 차이가 없으면서 분양가는 저렴하고, 직장과의 접근성이 우수해 수요자들에게 큰 인기를 얻고 있는 상황이다. 업계에 따르면 지식산업센터 내 기숙사는 인근 오피스텔보다 높은 수익률을 보이고 있다. 

경기도 의왕시 포일동에 위치한 지식산업센터 ‘에이스 청계타워 내 기숙사’전용면적 28㎡ 기준 연간 수익률은 최대 7.12%에 달한다. 같은 지역에 위치한 ‘파레사타워’오피스텔 전용면적 23㎡의 평균수익률이 5.87%(부동산114 기준)인 것을 감안했을 때 해당 기숙사의 임대수익률이 더 높은 수준을 보이는 것으로 나타났다. 인천 송도스마트밸리 내 기숙사인 ‘송도스마트큐브’전용 34㎡는 현재 6.00%의 수익률을 보이고 있어 송도국제도시 소형오피스텔(전용 20㎡초과~40㎡이하)의 평균수익률인(부동산114 기준) 4.73%를 훨씬 웃돌고 있다.

지식산업센터 내 기숙사의 인기는 분양 결과로도 증명되고 있다. 경기 하남시에서 분양 중인 ‘미사강변 SK V1 center’지식산업센터 기숙사는 단기간 완판을 완료했다. 

지난해 6월 경기 화성시에서 분양한 ‘금강펜테리움 IX타워’지식산업센터 내 기숙사 역시 계약시작 1주일 만에 완판됐다. 지식산업센터 내 기숙사 투자의 매력은 역시 높은 수익률이다. 동일 면적의 오피스텔과 비교해 분양가가 저렴하다 보니 투자비용 대비 높은 수익률로 되돌아오는 셈이다.

다음으로 미군 렌탈하우스다. 미군을 대상으로 하는 렌탈사업이 틈새 상품으로 주목받은 것은 SOFA 협정에 의한 미군 이전완료계획 또는 미군의 증원됨에 따라 주택을 구하려는 미군의 수요는 늘고 있지만, 주택공급이 현저히 부족한 실정이라 공실 없는 안정적인 임대수요를 창출할 수 있다는 이유 때문이다. 또 외국인에게 임대가 이뤄지는 만큼 전입신고나 확정일자를 받지 않아도 되는 사실상 면세사업으로, 안정적이면서도 높은 수익을 올릴 수 있다는 이점까지 있다.

안정적인 
임대수익

가장 중요한 체크사항은 미군 부대와의 직주근접이다. 미군의 경우 비상상황 발생시 빠른 부대 복귀가 가능한 직주접근형 여부가 투자의 핵심 포인트다. 미군은 부대 내 긴급 호출시 바로 복귀해야  하기 때문에 미군 기지와 도보 또는 차량으로 5분 이내 근접한 곳의 아파트, 오피스텔, 타운하우스 등의 상품을 선택해야 한다. SOFA 협정에 의해 2060년까지 전체 주한미군이 유지하도록 되어 있어 향후 40년에서 50년간 임차수요 걱정이 없다는 것이 업계의 평가다.

회사가 코앞
출퇴근 용이

부동산 전문가는 “최근 초저금리 시대를 맞이하여 보다 수익성이 높은 상품들이 틈새사업으로 주목을 받고 있다”며 “일자리 창출 지역과 접근성이 좋은 직세권 주거용 및 업무용 수익형 상품은 이런 고정 수요 및 배후 수요가 확실하다 보니 공실 우려는 적은 반면 수익성도 좋다”고 말했다. 다음은 직세권 수익형 부동산.
 

▲동원스위트 종로(오피스텔)= 서울 종로구 효제동 167번지 일원에 1호선 종로 5가역과 4호선 동대문역을 동시에 이용 할 수 있는 더블역세권 주거용 오피스텔인 ‘동원스위트 종로’가 분양중이다. 연면적 3526㎡, 1개동, 지하 3층~지상 11층 규모로 주거용 오피스텔 106실 및 근린생활시설 3호로 구성된다. 전용면적 기준으로 17.57㎡, 17.82㎡ 두 가지 타입으로 공급된다. 총 주차대수는 60대. 부가가치세(VAT)를 포함한 2억원 초반대의 합리적인 가격대로 책정됐다.

동원스위트 종로가 들어서는 도심권 4대 문안은 오피스텔이나 소형아파트 공급이 제한적이어서 새롭게 들어선 소형오피스텔인 동원스위트 종로의 미래가치는 더욱 커질 것으로 전망된다. 더블 역세권을 품은 단지는 우수한 강남·강서·강북 접근성을 지녀 서울 전역 진·출입이 수월하다. CBD권역(종로 주요업무지구)에 10분대로 닿을 수 있다. 역세권 입지 외에도 중앙버스노선을 통한 BRT 이용으로 CBD 등 업무지구 출퇴근이 용이하다.
 

▲봉천동 칸타빌레 7차(오피스텔·도시형 생활주택)= 서울 관악구 봉천동 731-1 외 4필지에 초역세권 주거용 수익형 부동산인 ‘칸타빌레 7차’가 분양한다. 연면적 5258.18㎡, 지하 1층~지상 11층 규모로 복층형 특화 오피스텔 152실 및 도시형 생활주택 19세대 총 171세대로 공급된다. 단일 타입의 주거생활 공간으로 3층부터 10층까지 오피스텔 152개 호실, 최상층인 11층은 도시형 생활주택 19개 호실로 복층부와 발코니를 적용하여 실사용 면적을 24㎡(약 7.25평)와 26.2㎡(약 7.93평)으로 극대화했다.

인근 복층형 구조 공급이 부족한 지역의, 희소가치가 매우 뛰어난 특화된 복층 구조다. 보일러실과 에어컨 실외기가 방 안에 설치되어 있는 타 오피스텔과는 달리, 외부의 별도 공간을 두었으므로 사용자가 실제 활용하는 공간을 더 넓게 이용할 수 있도록 설계되었다. 생활공간에 필요한 가전 및 가구 등 풀퍼니시드 시스템으로 완비한 풀옵션으로서 1~2인의 화사한 이미지와 개방감에 최적화된 공간이 연출돼 있다. 주차장은 총 94대.

고정·배후 수요 확실
공실 적고 수익성 좋아

2022년 2월 완공 예정인 신림선 당곡사거리역(가칭) 약 100m, 도보 2분 거리 초역세권 대로변 입지로 여의도 공원 1.8배 규모인 보라매공원 도보 3분 거리 편리한 몰세권을 갖췄다. 사업지 일대에 보라매공원, 보라매병원, 롯데백화점 등 우수한 생활 인프라와 서울 2호선 신림역, 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용이 가능해 강남, 여의도, 구로, 가산 디지털단지의 주요 업무 밀집지역으로 접근성이 우수하다.
 

▲군산 드림빌(미군 렌탈하우스)= 전북 군산시 옥서면 선연리 1562  -1번지 일대에 미공군전용 렌탈아파트인 ‘군산 드림빌’이 분양 중이다. 연면적 1만6088.05㎡, 4개동(A·B·C·D동), 지상 1~지상 4층 규모다. 분양대상은 우선 D동이며 순차적으로 C동도 분양에 들어간다. 전용면적 기준 48.5163㎡, 49.601㎡, 54.5613㎡으로 3가지 타입이며, 총 88세대가 공급된다. 

현재 군산 드림빌은 미국방성 조달본부에 등록되어 있는 영외숙소임에도 불구하고 영내에서 숙박하는 것과 동일하게 인정된다. 군산 미공군기지 근처 약 200m내에 위치한 직주근접형 렌탈아파트로 미공군 및 가족 등 고정수요 확보와 독점적 공급이 장점으로 꼽힌다. 

‘드림빌코리아’가 군산 드림빌의 임차인으로 운영해 수익을 매달 투자자에게 직접 지급하는 방식이다. 계약금 10%에 바로 잔금 90% 조건으로 대출은 1인당 2채까지 가능하다. 투자자가 3년 후 환매를 희망하면 공급업체에서 최우선적으로 재매입 지위를 가져 매입을 할 수 있어 안전성까지 보장된 수익형 상품이라는 평가를 받고 있다.

최적화 공간
합리적 가격

분양 관계자는 “군산 드림빌의 분양가는 대부분 8000만원대로 대출 70%(제1금융권)을 감안하면 실투자금액은 2000만원대로 크게 낮아진다. 근래에 보기 드문 소액투자처로 수익률은 약 13%선”이라며 “저금리가 지속될 것으로 보이는 데다 주한미군지위협정(SOFA)에 따라 2060년까지 미군 주둔이 계획돼 있어, 향후 약 40~50년 동안 임대수익 창출이 가능한 연금형 부동산이라는 점이 매력적”이라고 밝혔다.