사실상 ‘제로금리’ 시대…투자처는?
사실상 ‘제로금리’ 시대…투자처는?
  • 장경철 칼럼리스트
  • 승인 2019.11.04 09:37
  • 호수 1243
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사상 최저 기준금리로 인해 은퇴자들의 불안감은 더 커질 수밖에 없다. 은행에 돈을 넣어봤자 쥐꼬리 이자만 나오고, 원금 손실 위험이 있는 펀드에 노후 자금을 넣자니 불안해서 어디에 돈을 묻어야 할지 진퇴양난인 셈이다.

저금리 기조에 퇴직연금 수익률도 1%대 언저리, 사실상 제로금리다. 이런 상황에서 한국은행은 금리 추가인하 가능성을 언급했다. 이에 소액으로도 투자가 가능한 틈새 수익형 부동산이 초저금리 시대의 대안으로 떠오르고 있다. 소형오피스텔이나 섹션 오피스, 미군렌탈하우스 등 소액을 투자가 가능한 수익형 부동산이 대표적이다. 

금융권에서 만족을 못 본 투자자들은 오피스텔, 오피스 등 수익형 부동산에 대한 관심이 늘 것이란 전망이 우세하다. 실제 오피스텔, 오피스 등 상업·업무용 건축물 거래 건수는 올해 1월 2만6580건에서 2월 2만1079건으로 소폭 감소한 뒤 다시 반등해 6월 2만3400건까지 올라 거래가 꾸준하다.

한 부동산 전문가는 “투자 전문가를 보면 열에 아홉은 수익형 부동산을 목돈 마련처로 꼽는다”며 “수도권 아파트는 규제가 심한데다, 가격이 많이 올라 구매 부담이 커진 만큼 1억~2억원 정도의, 비교적 소액으로 투자 가능한 수익형 상품이 인기를 끌 것”이라고 말했다.

주거용 오피스텔

1~2억대의 소액으로도 투자가 수익형 부동산으로 소형오피스텔, 섹션 오피스, 미군 렌탈하우스 등이 있다. 먼저 정부의 연이은 부동산 규제로 아파트 시장이 먼저 상승이 멈추고 대신 소형오피스텔이 반사이익을 누리고 있다.

정부의 부동산대책이 아파트규제에 초점을 맞추고 있어 상대적으로 오피스텔의 경우 세금 및 대출 등 다양한 측면에서 규제 적용이 덜하다. 최근에는 오피스텔이 아파트보다 설계가 뛰어나 프리미엄 형태의 주거시설을 갖추고 있다. 입지 면에서도 아파트보다 월등히 뛰어나, 아파트 투자에서 오피스텔 투자로 갈아타는 모습을 보이고 있다.

오피스텔 투자의 수익률 역시 은행예금 수익률보다 2배 이상 높게 형성돼 있다는 점도 대체 투자상품으로 꼽히는 이유 중 하나다. 지난해 한국감정원 발표에 따르면 오피스텔 거래량은 지난해 18만7498건으로 2017년 대비 5.51% 상승한 것으로 나타났다. 또 수익률은 전국 평균 5.46%, 최고 8.57%(광주)를 기록하면서 국내 시중은행의 평균 예금금리(1년 기준, 1.91%)보다 높았다.

소액으로도 투자 가능한 틈새 상품
상업·업무용 건축 거래 다시 반등

신규 분양시장의 움직임도 활발하다. 올해 5월 분양한 오피스텔 ‘동탄 더샵 센텀폴리스’역시 최고 123대1로 청약을 마감했다. 1만3841건이 접수됐고, 평균 청약경쟁률은 12.34대 1로 선전을 이어갔다.

얼마 전 접수를 마감한 ‘브라이튼 여의도’오피스텔은 849실을 분양하는데 2만2000여명이 몰렸다. 브라이튼 여의도는 여의도업무지구(YBD), 광화문·시청 등 서울 중심업무지구(CBD)와 가까운 입지를 자랑하지만, 높은 분양가 때문에 흥행이 될지 애매하다는 평을 받았다. 전용면적 29㎡형의 분양가격이 4억원대, 가장 큰 면적인 전용면적 59㎡형의 분약가격이 8억원대다.

오피스텔은 주택임대사업 등록 시 주택수에 산정되지 않아 다주택자에 대한 규제를 피할 수 있다는 점이 주효했던 것으로 풀이된다. 청약통장이 필요 없다는 점도 인기 요인으로 꼽히는데, 아파트의 경우 무주택자 우선공급에 따라 청약 기회가 크게 줄어든 상황이다.
 

▲동원스위트 종로= 서울 종로구 효제동 167번지 일원에 1호선 종로5가역과 4호선 동대문역을 동시에 이용할 수 있는 더블역세권 주거용 오피스텔인 ‘동원스위트 종로’가 분양중이다. 연면적 3526㎡(1,066평), 1개동, 지하 3층~지상 11층 규모로, 주거용 오피스텔 106실 및 근린생활시설 3호로 구성된다. 총 주차대수 60대로, 부가가치세(VAT)를 포함한 2억원 초반대의 합리적인 가격대로 책정됐다. 전용면적 기준으로 17.57㎡, 17.82㎡ 두 가지 타입으로 공급된다. 

도심권 4대 문안은 오피스텔이나 소형아파트 공급이 제한적이어서 새롭게 들어선 동원스위트 종로의 미래가치는 더욱 커질 것으로 전망된다. 더블 역세권을 품은 단지는 우수한 강남·강서·강북 접근성을 지녀 서울 전역 진·출입이 수월하다. CBD권역(종로 주요업무지구)에 10분대로 닿을 수 있다. 역세권 입지 외에도 중앙버스노선을 통한 BRT 이용으로 CBD 등 업무지구 출퇴근이 용이하다. 

단지 주변에 각종 관공서(중구청, 종로구청)와 인사동 거리, 명동 거리, 서울대학병원, 동대문 종합시장, 광장시장, 종로3가 귀금속 도매상가 등이 밀집돼 편리한 일상을 영위할 수 있다. 가까이에 위치한 청계천 수변거리를 비롯해 창덕궁, 유네스코 종묘, 동대문역사공원 등의 공간에서 휴식과 여가를 즐길 수 있다. 

약 70만 상주인원 CBD(중심업무지구), 150만 유동인구의 동대문상권을 배후로 두고 있는 입지에 자리해 탄탄한 배후수요를 품은 동원스위트 종로는 공실에 대한 우려도 해소하고 있다. 뿐만 아니라 반경 5km 내 다양한 대학교와 대학병원이 자리했으며 동대문 쇼핑타운밀집지역 수요층과 을지로, 충무로, 명동, 종로의 중심업무지구 직장인 수요까지 품을 것으로 전망된다. 

다양한 개발호재도 주목할 만하다. 서울 종로구와 을지로 등 노후화된 지역 재개발사업과 정비사업추진 등 재개발 호재가 이어지고 있다. 종로구 예지동 세운 재정비촉진지구 내 통합개발도 추진되고 있어 향후 미래가치는 더욱 커질 것으로 기대된다. 분양가의 50%를 중도금 무이자로 대출해주며 잔금 때 70%를 융자해주며 2년간 연 8%대 수익을 보장한다. 서울보증보험 수익증서(1000만·75만원)도 별도로 발행한다. 

섹션 오피스

업무용 빌딩을 쪼개서 분양하는 섹션 오피스도 수익형 부동산의 블루오션으로 각광받고 있다. 상가, 지식산업센터 등 주요 수익형 부동산의 수익성에 빨간불이 켜지면서 소규모 분양이 가능한 섹션 오피스가 대안으로 떠오르고 있다. 여기에 규제에서 자유로우며 업종 제한이 없고 적은 투자금으로도 투자가 가능해 진입 장벽이 낮다. 수익률도 기존 수익형 부동산에 비해 높기 때문에 투자자들의 관심이 커지고 있다. 

부동산 업계에 따르면 섹션 오피스는 대기업 및 산업단지 일대 등을 중심으로 공급이 많다. 최근에는 평택 고덕신도시, 동탄2신도시, 하남 미사지구, 송도국제도시 등을 중심으로도 공급이 이뤄지고 있다.

규제 덜하고 가격 부담 적어
1억~2억원으로도 투자 가능

일반 빌딩이 한 층을 통째로 매각되는 데 반해 섹션 오피스는 1개 층을 분할할 수 있는 모듈 구조로 설계해 원하는 크기를 판매하는 방식이다. 공간이 작다보니 주로 1~2인의 벤처 창업이나 2~5인 규모의 스타트업종이나 기존의 오피스빌딩에 입주한 대기업·공기업을 지원해주는 병원, 식당, 변호사·세무사·법무사 등의 시설이 주를 이룬다.

이러한 섹션 오피스는 기존 수익형 부동산인 상가, 오피스텔, 지식산업센터의 틈새시장을 공략한 새로운 블루오션 상품으로 떠오르고 있다. 통상 중소사업자들은 개별 오피스텔을 사무실로 쓰는 경우가 많다 보니 각 오피스텔마다 화장실, 주방 등 업무에 불필요한 시설이 포함돼 면적의 손실 부분이 생겼다. 

하지만 섹션 오피스의 경우 한 개 층을 다양하게 분할해 각 공간의 면적을 100% 업무용으로 만들고 화장실, 회의실, 카페테리아 등의 편의시설은 공동으로 사용하도록 만들었다. 공간 효용성이 높고 운용비도 적게 들며 지식산업센터와 달리 별도의 인테리어 비용도 들지 않는다. 공간이 작기 때문에 자연스레 초기 투자비용도 적게 든다. 이에 다른 수익형 부동산과 달리 투자 진입 장벽이 낮고 임대도 수월한 편이다.

섹션 오피스는 1인 기업의 증가세로 전망이 밝다는 게 업계의 견해다. 중소벤처기업부에 따르면 1인 창조기업(1인 또는 5인 미만의 공동사업자)은 2015년 24만9774개, 2016년 26만1416개, 2017년 26만4337개로 늘어났다. 2017년 증가폭이 주춤했지만 오름세는 이어질 전망이다. 정부 차원에서 지원 사업과 예산을 늘리는 등 창업을 촉진하면서 1인 창조기업도 늘어날 가능성이 높다는 분석이다.
 

▲송도 씨워크 인테라스 한라= 한라는 인천 송도 국제업무지구에 짓는 도시형 생활오피스 ‘송도 씨워크 인테라스 한라’를 분양 중이다. 인천 연수구 송도동 29-8번지(국제업무단지 C6-1블록)에 조성된다. 지하 4층~지상 25층, 2개 동, 연면적 9만3383㎡ 규모다. 전용면적 21~42㎡ 도시형 생활오피스 1242실과 상업시설 271실로 구성된다. 지상 1~4층에는 상업시설이 들어서고, 3층은 문화 및 집회시설, 4층은 글로벌 스마트 메디컬센터가 각각 조성된다. 지상 5층부터 25층에 도시형 생활오피스가 배치된다. 

도시형 생활오피스는 초소형 섹션오피스에 수전시설, 발코니 등으로 주거기능까지 갖춘 신개념 오피스다. 모듈형으로 설계돼 사용자가 필요한 만큼만 분양 받을 수 있어 공간 효율성이 높고, 입주기업의 편리한 사무환경을 위한 별도의 지원시설을 제공한다. 지식산업센터와 달리 입주기업 제한도 없다.

사업지가 들어서는 송도 국제업무단지는 68층 동북아트레이드타워(NEATT)를 비롯해 송도컨벤시아, 센트럴파크, 국제학교, 커낼워크, 잭니클라우스 골프클럽 등이 들어선 송도의 핵심 구역이다. 기업의 필요에 맞게 사무실 규모를 자유롭게 변경할 수 있고, 일부 입주 오피스에 발코니가 무상으로 제공된다. 지상 5층에는 업무지원 공유시설인 야외 스카이 테라스, 접견실, 중·소회의실, OA실, 프라이빗부스 및 릴렉스룸 등이 설치된다. 카셰어링, 세무 및 회계·법무·금융 컨설팅, 통번역서비스 등 업무지원, 제휴서비스가 지원된다. 

미군 렌탈하우스

마지막으로 국내 거주 외국인 200만명 시대에 접어들면서 외국인 등 특정 수요층을 대상으로 한 부동산 임대상품도 주목받고 있다. 외국인 대상 수익형 부동산 상품 가운데 대표적인 것이 미군 렌탈하우스인데 경기 평택과 전북 군산 등이 주요 공급처다.

경기도 평택의 경우 캠프 험프리스 조성으로 주목을 받고 있는 지역이다. 미군 제7 전투비행단이 주둔중인 오산 공군기지가 북쪽으로 20㎞ 떨어져 있으며, 남쪽으로 80km 거리의 서해 인근에는 F-16과 무인기를 주력기종으로 하는 군산 미공군 기지가 자리해 미군 주둔에 최적의 지역으로 평가를 받고 있다. 미군뿐만 아니라 서울 용산 이태원, 경기 송도국제도시, 제주 등 외국인들이 몰리는 도시의 외국인 특화 수요도 주목할 만하다.
 

▲군산 드림빌= 전북 군산시 옥서면 선연리 1562-1번지 일대에 미공군전용 렌탈아파트인 ‘군산 드림빌’이 분양중이다. 연면적 1만6088.05㎡, 4개동(A·B·C·D동), 지상 1~지상 4층 규모다. 분양대상은 우선 D동이며 순차적으로 C동도 분양에 들어간다. 전용면적 기준 48.5163㎡, 49.601㎡, 54.5613㎡으로 3가지 타입이며, 총 88세대가 공급된다. 

현재 군산 드림빌은 미국방성 조달본부에 등록되어 있는 영외숙소임에도 불구하고 영내에서 숙박하는 것과 동일하게 인정된다. 군산 미공군기지 근처 약 200m내에 위치한 직주근접형 렌탈아파트로 미공군 및 가족 등 고정수요 확보와 독점적 공급이 장점으로 꼽힌다. 드림빌코리아가 군산 드림빌의 임차인으로 운영해 수익을 매달 투자자에게 직접 지급하는 방식이다. 계약금 10%에 바로 잔금 90% 조건으로 대출은 1인당 2채까지 가능하다. 투자자가 3년 후 환매를 희망하면 공급업체에서 최우선적으로 재매입 지위를 가져 매입을 할 수 있어, 안전성까지 보장된 수익형 상품이라는 평가를 받고 있다.

분양 관계자는 “군산 드림빌의 분양가는 대부분 8000만원대로 대출 70%(제1금융권)을 감안하면 실투자금액은 2000만대로 크게 낮아진다. 근래에 보기 드문 소액투자처로 수익률은 약 13%선”이라며 “저금리가 지속될 것으로 보이는데다 주한미군지위협정(SOFA)에 따라 2060년까지 미군 주둔이 계획돼 있어, 향후 약 40~50년 동안 임대수익 창출이 가능한 연금형 부동산이라는 점이 매력적”이라고 밝혔다.