수익형 상품 ‘희소성’을 주목하라!
수익형 상품 ‘희소성’을 주목하라!
  • 장경철 칼럼리스트
  • 승인 2019.09.09 09:35
  • 호수 1235
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기준금리 인하와 분양가상한제 등 아파트 규제가 이어지면서 희소성이 높은 수익형 부동산이 인기를 끌고 있다. 그 현장을 가봤다.

‘아파트형 공장’으로 불렸던 지식산업센터가 우후죽순처럼 늘어나면서 공급과잉 논란에 휩싸이고 있다. 지식산업센터는 제조업이나 지식산업·정보통신(IT)사업 등 6개 이상의 공장, 지원시설 등이 입주할 수 있는 3층 이상의 집합건축물을 말한다. ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’에 따라 지식산업센터에는 지식·정보통신(IT)산업의 중소·벤처기업 등으로 입주가 제한된다. 

과거 제조업 중심의 기업들이 입주했지만, 최근에는 벤처기업과 정보통신 등 첨단기술 관련 업종들의 입주가 늘어나면서 지식산업센터 거래량도 급등했다. 한국산업단지공단에 따르면 2006년 751건에 불과하던 지식산업센터 거래량은 2016년 4987건으로 급증했다. 

정작 지식산업센터에 대한 관심이 높아지고 있지만, 공급 과잉과 과도하게 부풀린 수익 광고 등이 문제점으로 꼽힌다. 매년 지식산업센터 승인이 늘어나면서 공급 과잉으로 따른 수익성 악화가 우려되고 있다. 

또 현재 수도권을 포함한 일부 지식산업센터의 공실 문제가 심각한 수준이라는 게 업계 중론. 이러한 공급과잉 논란에 벗어나 높은 희소가치로 저금리 시대에 장기간 안정적인 수익이 기대되는 상품들이 인기를 끌 것으로 보인다. 희소성이 높은 대표적인 수익형 상품으로 업무지구 인접 오피스텔, 소형 섹션 오피스, 미군 임대사업 등이 있다. 

업무지구

분양가가 치솟는 소형 아파트의 대안으로 주거용 오피스텔이 주목을 받고 있다. 업무지구(Business District) 인근에 위치한 오피스텔은 희소성이 높아 지역 특성상 물량 소진이 빠르게 이루어지고, 충분한 수요에 꾸준한 거래로 환금성 또한 좋아 수익형 부동산 투자의 1순위 지역으로 꼽힌다. 

생활 인프라가 풍부한 것은 물론 입주기업의 종사자들을 중심으로 두터운 실수요층을 형성하고 있기 때문이다. 따라서 대규모 업무지구 인근에 입지한 오피스텔은 풍부한 배후수요를 보유하고 있어 부동산 시장이 불황일 때에도 오히려 선방하는 경우가 많다. 기업 입주, 교통 및 각종 생활 인프라 확충 등 호재도 탄탄해 수익형 부동산 투자의 1순위 지역으로 꼽힌다.
 

▲선유도역 마들렌= 국제자산신탁은 서울시 영등포구 양평동5가 24-1번지 일대에 ‘선유도역 마들렌’오피스텔을 분양한다. 연면적 4808.34㎡, 지하 2층~지상 14층 1개동 규모로, 이중 오피스텔은 지상 2~14층이며 전용면적 16.84(117세대), 19.14㎡(65세대) 두 가지 타입으로 총 182실 규모로 조성된다. 계약금 10%에 중도금 무이자 혜택이 주어진다.

당 사업지 주변에 지식산업센터 10여개가 위치해 있다. 주변에 1~2인 가구가 급증하는 반면 원룸형 공급은 턱없이 부족한 실정이다. 1~2인 가구의 최고의 직주근접형 오피스텔이다. 직장인들의 내 집마련의 ‘브릿지 하우스’로 풍부한 임대수요, 서울 3도심 위상의 높은 시세 차익을 노려볼 기회다.

‘아파트형 공장’지식산업센터
우후죽순 늘어 공급과잉 논란

양평동 일대는 ‘한강 생활권’이면서 동쪽으로 여의도, 서쪽으로 목동과 접해있는 서울 부도심이라는 지리적 이점을 갖췄지만 크게 주목을 받지 못한 지역이었다. 하지만 최근 도시정비사업과 각종 개발 등이 추진되면서 빠르게 환골탈태하고 있다. 특히 월드컵대교와 서부간선도로 사업이 속도를 내고 있어 이목이 집중된다. 

월드컵대교 건설사업에 따른 한강변 수혜지는 은평구 수색동 증산동, 마포구 상암동, 성산동, 망원동 등이 거론되며, 한강 이남의 경우 영등포구 양평동, 당산동, 강서구 염창동 등이 대표적이다. 월드컵대교 가까이에는 상주직원 약 4만여명의 마포구 상암DMC를 비롯해 100여개 기업이 앞다퉈 입주 중인 상주직원 8만여명의 강서구 마곡지구가 자리해 있다. 

서부간선도로 지하화사업도 주목할 필요가 있다. 서울시는 해당 사업을 통해 주변 지역의 도시재생을 계획 중이다. 서부간선도로와 이면도로간 단차조정, 도로축소 등이 진행되면, 지상부에 약 14만8000m²의 유휴 부지가 확보될 것으로 예측된다. 해당 유휴 부지는 공원, 도서관, 임대아파트, 카페 등 다채로운 용도로 활용된다. 

섹션 오피스

오피스 시장에도 소형화 열풍이 불면서 ‘섹션 오피스’가 수익형 부동산 시장의 새로운 블루칩으로 부상하고 있다. 제2의 벤처 창업 붐에 따라 스타트업이나 베이비부머 창업, 1인 기업 등 기업 트렌드에 맞는 공급 형태로 많은 인기를 모으고 있다. 특히 전매제한, 대출 규제 등 제약이 없고 안정적인 임대수익 창출과 운영수익을 기대할 수 있다.

소액 투자가 가능해 기존 오피스에 비해 환금성도 높다. 소형 오피스도 희소가치를 고려해 공급과잉이 많은 지역이 아닌 최신 시설을 갖춘 업무시설이 전무한 지역을 주목하고 대기업이나 관공서 정문에 위치한 입지를 주목해야 한다.
 

▲송도 씨워크 인테라스 한라= 한라는 인천 송도 국제업무지구에 짓는 도시형 생활오피스 ‘송도 씨워크 인테라스 한라’를 분양한다. 인천 연수구 송도동 29-8번지(국제업무단지 C6-1블록)에 조성된다. 지하 4층~지상 25층, 2개 동, 연면적 9만3383㎡ 규모다. 전용면적 21~42㎡ 도시형 생활오피스 1242실과 상업시설 271실로 구성된다. 지상 1~4층에는 상업시설이 들어서고, 3층은 문화 및 집회시설, 4층은 글로벌 스마트 메디컬센터가 각각 조성된다. 

지상 5층부터 25층에는 도시형 생활오피스가 배치된다. 도시형 생활오피스는 초소형 섹션오피스에 수전시설, 발코니 등으로 주거기능까지 갖춘 신개념 오피스다. 모듈형으로 설계돼 사용자가 필요한 만큼만 분양받을 수 있어 공간 효율성이 높고, 입주기업의 편리한 사무환경을 위한 별도의 지원시설을 제공한다. 지식산업센터와 달리 입주기업 제한도 없다.

사업지가 들어서는 송도 국제업무단지는 68층 동북아트레이드타워(NEATT)를 비롯해 송도컨벤시아, 센트럴파크, 국제학교, 커낼워크, 잭니클라우스 골프클럽 등이 들어선 송도의 핵심 구역이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 그 중심에 들어선다. 기업의 필요에 맞게 사무실 규모를 자유롭게 변경할 수 있고, 일부 입주 오피스에 발코니가 무상으로 제공된다. 지상 5층에는 업무지원 공유시설인 야외 스카이 테라스, 접견실, 중·소회의실, OA실, 프라이빗부스 및 릴렉스룸 등이 설치되고, 카셰어링, 세무 및 회계·법무·금융 컨설팅, 통번역 서비스 등 업무지원, 제휴 서비스가 지원된다. 

주변 희소가치 높아 
장기간 안정적 수익

지난 2003년 경제자유구역으로 지정된 송도국제도시는 교통과 교육, 상업시설 등 기반시설이 개선되고 기업 이전도 늘어나고 있다. 포스코건설, 삼성바이오로직스, 코오롱글로벌 등 다수의 대기업과 유엔 산하 국제기구 등이 입주했다. 한국판 실리콘밸리와 같은 개방형 혁신창업 거점이 될 스타트업파크, 인천신항 물류크러스터, 워터프런트 건설 등 대규모 개발 계획도 진행 중이다. 

분양 관계자는 “송도에는 인천항만, MICE 특구 조성 등으로 관련 기업 이전이 예상되지만 대형 오피스 위주의 공급만 있어 실질적인 소형 오피스는 공급이 부족한 상황”이라며 “송도 씨워크 인테라스 한라는 다양한 업무지원시설, 업무 제휴 서비스, 발코니, 초역세권 장점을 모두 갖추고 있어 높은 관심이 예상된다”고 말했다.

미군 임대

또 다른 틈새 수익형 상품으로 미군 렌탈사업이 투자자들 사이에 큰 인기를 누리며 수익형 부동산의 새로운 강자로 떠오르고 있다. 미군을 대상으로 하는 렌탈사업이 틈새 상품으로 주목 받는 것은 SOFA 협정에 의한 미군 이전완료계획에 따라 집을 구하려는 미군의 수요는 늘고 있는데 비해 주택공급이 현저히 부족한 실정이라 희소성이 높고 공실 없는 안정적인 임대수요를 창출할 수 있어서다. 

또 외국인에게 임대가 이뤄지는 만큼 전입신고나 확정일자를 받지 않아도 되는 사실상 면세사업으로 안정적이면서도 높은 수익을 올릴 수 있다는 이점이 있다. 가장 중요한 체크사항은 미군 부대와의 직주근접이다. 미군은 부대 내 긴급 호출 시 바로 복귀해야 하기 때문에 미군 기지와 도보 또는 차량으로 5분 이내 근접한 곳의 아파트, 오피스텔, 타운하우스 등의 상품을 선택해야 한다.
 

▲군산 드림빌= 전북 군산시 옥서면 선연리 1562-1번지 일대에 미공군전용 렌탈아파트인 ‘군산 드림빌’이 분양한다. 연면적 1만6088.05㎡, 4개동(A·B·C·D동), 지상 1~지상 4층 규모다. 분양대상은 우선 D동이며 순차적으로 C동도 분양에 들어간다. 전용면적 기준 48.5163㎡, 49.601㎡, 54.5613㎡으로 3가지 타입이며, 총 88세대가 공급된다. 

현재 군산 드림빌은 미국방성 조달본부에 등록되어 있는 영외숙소임에도 불구하고 영내에서 숙박하는 것과 동일하게 인정된다. 군산 미공군기지 근처 약 200m내에 위치한 직주근접형 렌탈아파트로 미공군 및 가족 등 고정수요 확보와 독점적 공급이 장점으로 꼽힌다. 드림빌코리아가 군산 드림빌의 임차인으로 운영해 수익을 매달 투자자에게 직접 지급하는 방식이다. 계약금 10%에 바로 잔금 90% 조건으로 대출은 1인당 2채까지 가능하다. 투자자가 3년 후 환매를 희망하면 공급업체에서 최우선적으로 재매입 지위를 가져 매입을 할 수 있어 안전성까지 보장된 수익형 상품이라는 평가를 받고 있다.

분양 관계자는 “군산 드림빌의 분양가는 대부분 8000만원대로 대출 70%(제1금융권)을 감안하면 실투자금액은 2000만대로 크게 낮아진다. 근래에 보기 드믄 소액투자처로 수익률은 약 13%선”이라며 “저금리가 지속될 것으로 보이는데다 주한미군지위협정(SOFA)에 따라 2060년까지 미군 주둔이 계획돼 있어 향후 약 40~50년 동안 임대수익 창출이 가능한 연금형 부동산이라는 점이 매력적”이라고 밝혔다.