초저금리 시대 ‘소액투자 삼총사’
초저금리 시대 ‘소액투자 삼총사’
  • 장경철 칼럼리스트
  • 승인 2019.08.19 09:48
  • 호수 1232
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한국은행이 기준금리를 0.25%를 인하한데 이어 추가 금리인하가 예고되면서 소액 투자가 가능한 수익형 부동산의 투자열기가 뜨겁다. 투자자들은 투자금액이 큰 대형보다는 투자금액이 적게 드는 소형을 더 선호하고 있다.

대표적인 소형 수익형 상품으로 주거용 오피스텔, 섹션 오피스, 미군 렌털아파트 등을 꼽을 수 있다. 장경철 부동산일번가 이사는 “초저금리 시대에 접어들면서 수익형 부동산이 투자처로 떠오를 가능성이 높아졌다”며 “주거용 오피스텔은 가격이 치솟는 소형 아파트의 대안으로, 섹션 오피스는 규제에서 벗어났다는 점이 미군임대사업은 장기간 공실 걱정 없는 안정적인 투자처라는 점이 강점”이라고 말했다.

주거용 오피스텔

먼저 정부의 연이은 부동산 규제로 아파트 시장이 상승을 멈추고 대신 주거용 오피스텔이 반사이익을 누리고 있다. 정부의 부동산대책이 아파트규제에 초점을 맞추고 있어 상대적으로 오피스텔의 경우 세금 및 대출 등 다양한 측면에서 규제 적용이 덜한데다 최근 오피스텔이 아파트 보다 설계가 뛰어나 프리미엄 형태의 주거시설을 갖추고 있다. 입지 면에서는 아파트보다 월등히 뛰어나 아파트 투자에서 오피스텔 투자로 바뀌고 있다.

오피스텔 투자의 수익률 역시 은행예금 수익률보다 2배 이상 높게 형성돼 있다는 점도 대체 투자상품으로 꼽히는 이유 중 하나다. 실제로 지난해 한국감정원 발표에 따르면 오피스텔 거래량은 지난해 18만7498건으로 2017년 대비 5.51% 상승한 것으로 나타났다. 수익률은 전국 평균 5.46%, 최고 8.57%(광주)를 기록하면서 국내 시중은행의 평균 예금금리(1년 기준, 1.91%)보다 높았다.

잇단 금리 인하로 수익형 투자 열기
많이 드는 대형보다 적게 드는 소형

신규 분양시장의 움직임도 활발하다. 지난 5월 분양한 오피스텔 ‘동탄 더샵 센텀폴리스’역시 최고 123대 1로 청약을 마감했다. 1만3841건이 접수됐고, 평균 청약경쟁률은 12.34대 1로 선전을 이어갔다.

최근 접수를 마감한 ‘브라이튼 여의도’오피스텔은 849실을 분양하는데 2만2000여명이 몰렸다. 브라이튼 여의도는 여의도업무지구(YBD), 광화문·시청 등 서울 중심업무지구(CBD)와 가까운 입지를 자랑하지만, 높은 분양가 때문에 흥행이 될지 애매하다는 평을 받았다. 전용면적 29㎡형의 분양가격이 4억원대, 가장 큰 면적인 전용면적 59㎡형의 분약가격이 8억원대다. 

오피스텔은 주택 수에 산정되지 않아 다주택자에 대한 규제를 피할 수 있다는 점이 주효했던 것으로 풀이된다. 청약통장이 필요 없다는 점도 인기 요인으로 꼽히는데, 아파트의 경우 무주택자 우선공급에 따라 청약 기회가 크게 줄어든 상황이다.
 

▲오류동 아델리아= 서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 ‘오류동역 아델리아’가 분양한다. 연면적 6520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급된다. 총 주차대수는 91대. A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성된다. 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 

전용면적 기준 21~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조다. 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄다. 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 

1호선 오류동역을 통해 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하다. 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다.

생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치한다. 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가깝다. 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 

오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다.

2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다.

섹션 오피스

오피스 시장에도 새로운 바람이 불고 있다. 최근 1인 기업, 벤쳐 기업 등 다양한 기업들의 수가 증가하면서 중소형 기업의 니즈에 맞는 섹션 오피스가 주목 받고 있기 때문이다. 섹션 오피스는 규모가 큰 업무용 오피스빌딩을 잘게 나눈 것으로 1층을 분할 판매하거나, 1, 2개 층 단위로 분양한다. 

정부 부동산 시장 규제 대상에서 제외되며, 다양한 세제 혜택과 높은 대출 비율로 투자 진입 장벽이 낮다는 것이 최대 강점이다. 또한 100% 업무용으로 화장실, 주방 등의 업무에 불필요한 시설이 포함되지 않아 같은 공급면적이라도 공간 효율성이 높다. 실사용 공간이 넓고 운용비용이 적게 드는 것도 특징이다.
 

▲신도림 핀포인트 타워= 서울 구로구 신도림동 337번지 신도림1차 푸르지오에 들어서는 ‘신도림 핀포인트 타워’가 최근 분양에 나서 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 우리카드, AIA생명보험, 메리츠화재, 하나투어 등의 대형 기업들을 중심으로 임차가 완료된 상태로, 다른 상품과는 달리 계약 후 대금 완납 시 즉시 수익을 창출할 수 있어 주목 받고 있다.

신도림 핀포인트 타워는 업무환경도 뛰어나다. 먼저, 기업들이 선호하는 서울 도심 더블 역세권 입지에 위치해 희소성이 크다. 서울 지하철 1·2호선 환승역인 신도림역이 도보 5분권에 위치해있어 서울 3대 업무 지구인 CBD(중구, 종로구 일원), YBD(영등포구 일원), GBD(강남구, 서초구 일원)를 빠르게 이동할 수 있다. 

게다가 서해안고속도로, 경인로, 남부 순환로 등 광역 도로망도 우수해 인근 지역으로 접근성이 뛰어나다. 단지 내 대규모 근린생활시설이 활성화되어 편리한 근무 환경을 갖췄다. 홈플러스가 지하 2층부터 지하1층까지 입주해 있으며, 지상3층까지는 커피전문점, 식당, 병원 등 편의시설 다양하게 조성돼 있다. 맞은편에는 현대백화점 디큐브시티점이 위치해 쇼핑, 문화 활동을 즐길 수 있다. 쉐라톤서울 디큐브시티호텔도 인접해 있어 업무차 출장 온 직장인 및 해외 바이어들이 편리하게 이용할 수 있다. 

가격이 치솟는 소형아파트 대안 
규제서 자유롭고 공실 걱정 없어

신도림 핀포인트 타워는 섹션오피스로 조성된 만큼 층별 업무 지원공간을 별도로 제공함과 동시에 6층에 탕비실, 미팅룸, 라운지 등의 공간을 공동 사용공간으로 마련해 실제 사무공간을 더 넓게 확보했다. 각층별로는 복합기, 정수기, 수납공간을 제공한다. 

분양 관계자는 “소유권 이전 즉시 수익을 창출할 수 있어 수요자들의 문의가 꾸준히 이어지고 있는 상황”이라며 “여의도, 구로, 가산 등 비즈니스 인프라 중심부에 위치해 추가적으로 협력사 및 관계사 등 풍부한 추가 임대 유입이 예상된다”고 말했다. 

신도림 핀포인트 타워는 전용면적 15.61~66.31㎡ 총 478실로 구성돼 1인 기업부터 중대형 사업체까지 수용이 가능하다. 호실별 분양가는 1억4000만원대부터 시작한다. 몫 좋은 상가보다 낮은 분양가에 접근할 수 있다는 장점이 있다. 계약금은 분양가의 10%이며, 자유로운 매매가 가능하다.

미군 렌털아파트

마지막으로 수익형 부동산시장에서 외국인을 상대로 한 임대사업이 주목받고 있다. 한국을 찾는 외국인 관광객이 해마다 증가하고 있고 국내 장기체류 외국인이 올해 250만 명에 이를 것으로 예상되기 때문이다.

외국인 임대사업 중에서도 특히 미군 렌털사업(임대사업)이 투자자들 사이에서 큰 인기를 누리며 수익형 부동산의 새로운 강자로 떠오르고 있다. 미군을 대상으로 하는 렌털사업이 틈새 상품으로 주목 받은 것은 주한미군지위협정(SOFA) 협정에 의한 미군 이전완료계획에 따라 집을 구하려는 미군의 수요는 늘고 있는데 비해 주택공급이 현저히 부족한 실정이라 공실 없는 안정적인 임대수요를 창출할 수 있어서다. 또 외국인에게 임대가 이뤄지는 만큼 전입신고나 확정일자를 받지 않아도 되는 사실상 면세사업으로 안정적이면서도 높은 수익을 올릴 수 있다는 이점이 있다.

가장 중요한 체크사항은 미군 부대와의 직주근접이다. 미군은 부대 내 긴급 호출 시 바로 복귀해야 하기 때문에 미군 기지와 도보 또는 차량으로 5분 이내 근접한 곳의 아파트, 오피스텔, 타운하우스 등의 상품을 선택해야 한다. 반면 군인처럼 부대 근처에 거주하지 않아도 되는 군무원은 부대와 다소 거리가 떨어져 있더라도 차량으로 30분 이내 이동할 수 있는 단독주택이나 타운하우스를 선호한다.

외국인 대상 임대사업은 기본 10% 이상의 수익률이 기대된다. 특히 주한미군이 이전하는 평택의 경우 주한미군 렌털하우스의 인기가 높다. 임대료를 미군 주택과에서 지급하기 때문에 비교적 안정적인 수입이 예상된다. 또, SOFA 협정에 의해 2060년까지 전체 주한미군이 유지하도록 되어있어 향후 40년에서 50년간 임차수요 걱정이 없다는 것이 업계의 평가다.

미군의 경우 비상상황 발생시 빠른 부대 복귀가 가능한 직주접근형 여부가 투자의 핵심포인트다. 또한 전입이나 확정일자를 받지 않는 것은 물론 월세 소득공제를 받지 않아 사실상 면세사업으로 평가 받고 있다.
 

▲군산 드림빌= 전북 군산시 옥서면 선연리 1562-1번지 일대에 미공군전용 렌털아파트인 ‘군산 드림빌’이 분양한다. 연면적 1만6088.05㎡, 4개동(A· B·C·D동), 지상 1~4층 규모로 분양대상은 C동과 D동이며 전용면적 기준 ▲48.5163㎡ ▲49.601㎡ ▲54.5613㎡으로 3가지 타입 총 128세대가 공급된다. 

분양 관계자는 “군산 드림빌의 분양가는 대부분 8000만원대로 대출 70%(제1금융권)을 감안하면 실투자금액은 2000만대로 크게 낮아졌다. 근래에 보기 드문 소액투자처로 수익률은 약 13%선”이라며 “한국은행에서 8월 금리인하 가능성이 높아지고 있어 저금리가 지속될 것으로 보인다. 여기에 SOFA에 따라 2060년까지 미군 주둔이 계획돼 있어 향후 약 40~50년 동안 임대수익 창출이 가능한 연금형 부동산이라는 점이 매력적”이라고 밝혔다.

군산 드림빌은 미국방성 조달본부에 등록되어 있는 영외숙소임에도 불구하고 영내에서 숙박하는 것과 동일하게 인정된다. 군산 미공군기지 근처 약 200m내에 위치한 직주근접형 렌털아파트로 미공군 및 가족 등 고정수요 확보와 독점적 공급이 장점으로 꼽힌다.

드림빌코리아가 군산 드림빌의 임차인으로 운영해 수익을 매달 투자자에게 직접 지급하는 방식이다. 계약금 10%에 바로 잔금 90% 조건으로 대출은 1인당 2채까지 가능하다. 투자자가 3년 후에 환매를 희망하면 공급업체에서 최우선적으로 재매입 지위를 가져 매입을 할 수 있어 안전성까지 보장된 수익형 상품이라는 평가를 받고 있다.