최고의 프리미엄 누릴 ‘입지 갑’
최고의 프리미엄 누릴 ‘입지 갑’
  • 장경철 칼럼리스트
  • 승인 2019.08.13 12:06
  • 호수 1231
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국은행이 기준금리를 전격 인하하면서 상가와 오피스텔, 미군 렌털사업 등 수익형 부동산에 훈풍이 불 것이란 기대감이 높아지고 있다. 마땅한 투자처를 찾지 못해 예금형 상품에 몰렸던 1000조가 넘는 시중자금이 수익형 부동산에 눈을 돌릴 것이란 전망이 나온다. 

전국 오피스텔 임대수익률은 지난 6월 기준 연 5.46%로 저축성예금 금리(1.80%)에 비해 3배 이상 높다. 서울(4.87%)과 세종(4.37%) 등 수익률이 가장 낮은 지역도 4%대다. 상가와 오피스 등 상업·업무용 부동산 거래 역시 금리 인하에 대한 기대감에 올해 2월 2만1079건에서 5월 2만5904건으로 점차 회복세를 보이고 있다. 잠잠했던 부동산 거래가 살아날 조짐을 보이며 투자자들의 관심도 고조되고 있다.
수익형 부동산에 투자할 때 가장 중요한 체크 포인트는 당연히 입지다. 부동산에서 격언 중에 “입지나 목이 성공투자의 절반을 차지한다”는 말이 있을 정도다. 그만큼 좋은 입지는 임차인 확보가 수월하고 고객 유치에 유리해 임대조건을 좋게 만드는 것은 물론, 향후 가치가 달라진다.

한 부동산 전문가는 “최근 금리가 지속적으로 하락이 예상되는 가운데 입지여건이 좋은 수익형 부동산이 주목을 받고 있다”며 “좋은 입지는 입지 프리미엄으로 이어지는 만큼 공급업체도 좋은 입지를 확보하기 위한 경쟁이 치열해지고 있으며 투자자나 실거주자도 마찬가지”라고 말했다.

초역세권

수익형 부동산에서 좋은 입지란 대표적으로 초역세권 입지, 집객시설 인근 입지, 직주근접형 입지 등이 있다. 먼저 초역세권에 위치한 경우다. 안정적인 수익을 얻기 위해 수익형 부동산 투자를 고려할 때 가장 중요하게 고려해야 할 요소로는 풍부한 배후수요를 확보할 수 있는 입지인데, 그런 면에서 초역세권은 당연 선호도 1순위로 꼽힌다.
역세권의 장점인 유동인구 확보를 통해 풍부한 배후수요를 기대할 수 있기 때문에 역과의 접근성이 원활한 곳에 입지할 경우 수익성과 환금성이 단연 높다. 또한 소비층 접근 거리가 매우 짧기 때문에 접근성과 가시성이 뛰어나며, 소비층 유입이 유리하다는 이점 때문에 유명 브랜드 업체나 프랜차이즈 업종들이 선호한다.
역 바로 앞이거나 역과 직접 이어지는 상가는 타 상가들에 비해 많은 유동인구가 유입되고 안정적이다. 여기에 대중교통 이용도가 높은 20∼30대 젊은 소비층의 유입도 활발해 상가 활성화 및 경쟁력 확보에도 유리하다. 
오피스텔 등 수익형 주택도 초역세권 입지가 유리하기는 마찬가지다. 젊은 직장인이 주 수요층인 만큼 출퇴근이 편리한 초역세권 오피스텔을 찾는 수요가 많기 때문이다.

▲오류동 아델리아(오피스텔)= 서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 ‘오류동역 아델리아’가 분양된다. 연면적 6520.95㎡, 지하 2층∼지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급된다. 총 주차대수는 91대. A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성된다. 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 
전용면적 기준 21∼28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조다. 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄다. 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 
1호선 오류동역을 통해 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하다. 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 
인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다.
생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치한다. 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가깝다. 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 
오류동 주변은 서울디지털산업단지의 종사자 16만여명과 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 앞으로 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다.

2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 
오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다.

집객시설 인근

집객시설 인근 입지도 좋은 입지 중 하나로 꼽힌다. 집객시설 인근은 집객효과로 인해 사람이 모이게 되어 상권 활성화에 유리해 임대료 상승과 적지 않은 프리미엄을 형성하게 된다. 
집객효과가 높은 랜드마크나 대형 건축물 인근에 세워진 상가나 오피스텔 등의 수익형 상품은 상당한 후광효과를 보게 된다. 대표적인 집객시설물로는 복합쇼핑몰·백화점·할인점 등 대형 유통시설, 관공서·비정부기구, 대형병원, 공원·광장 등이 있다.

▲일산 풍동 애니골 하선타워= 경기도 고양시 일산동구 풍동 애니골 아트힐즈 도시계획관리(지구단위계획) P1-1(1380번지)에 주차장 상가인 ‘하선타워’가 분양 중이다. 대지면적 978.40㎡, 지하 2층∼지상 6층 규모다. 지하 2층은 기계실 및 주차장, 지하 1층∼지상 2층은 상업시설, 지상 3∼6층은 주차장으로 구성된다.
지하 1층은 총 7개 점포로 4.65m의 높은 복도를 확보했다는 강점이 있다. 치킨전문점, 피자전문점, 패스트푸드, 디저트카페 등이 권장업종. 지상 1층은 총 8개 점포로 가시성과 접근성이 우수하며 편의점, 베이커리, 부동산, 커피전문점, 프랜차이즈 등이 권장업종이다. 지상 2층은 스크린골프, 피부관리실, 헤어숍, 전문식당, 메디컬 등이 권장업종이다.
풍산역 5분 거리의 역세권으로 집객력이 높은 YMCA 스포츠 헬스 종합 컴플렉스 바로 옆에 입지해 있다. 이마트도 인근에 있어 풍부한 유동인구의 중심이라는 평가를 받고 있다. 주변이 전국 최대 규모를 자랑하는 YMCA의 최대 수혜 상가인 데 비해 YMCA 내 주차장 규모는 280대에 불과해 주차시설이 절대적으로 부족한 상황이다. 이에 65대의 자주식 주차장을 확보한 하선타워는 365일 불황이 없는 상가로 자리매김할 전망이다.
또한 배후 3만5000세대 아파트와 국내 최대 YMCA 집객인원 연 110만명(예상)의 고정수요에 유동인구 또한 하루 3500만명에 달할 것으로 예상되면서 항아리 상권의 특급입지라는 평가를 받고 있다. 
1층 기준 3.3㎡당 2000만원 선의 저렴한 분양가로 공급된다. 점포 임대수익 외에도 주차장 운영권과 운영수익을 추가로 제공해 저금리 시대에 고수익이 기대된다. 각각 ㈜하선 F.A가 시행을, ㈜다온종합건설이 시공을 맡았다. 계약금 20%에 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 오는 11월 준공 예정.

직주근접형

마지막으로 직주근접 여부가 수익형 단지를 선택하는 데 중요한 요소로 떠오르고 있다. 최근 ‘워라벨’  트렌드의 확산으로 저녁이 있는 삶을 중요하게 여기는 젊은 직장인들이 늘면서 직주근접 수익형 단지에 대한 관심이 높아지고 있다. 이는 직장까지의 거리가 가까워 출퇴근 시간을 절약함으로써 자신만의 시간을 확보할 수 있기 때문으로 분석된다. 
틈새 수익형 상품인 미군 렌털사업도 마찬가지다. 미군 렌털사업에서 가장 중요한 체크사항은 미군 부대와의 직주근접이다. 미군은 부대 내 긴급 호출 시 바로 복귀해야 하기 때문에 미군 기지와 도보 또는 차량으로 5분 이내 근접한 곳의 아파트, 오피스텔, 타운하우스 등의 상품을 선택해야 한다. 
외국인 대상 임대사업은 기본 10% 이상의 수익률이 기대된다. 특히 주한미군이 이전하는 평택의 경우 주한미군 렌털하우스의 인기가 높다. 임대료를 미군 주택과에서 지급하기 때문에 비교적 안정적인 수입이 예상된다. 또 주한미군지위협정(SOFA)에 의해 2060년까지 전체 주한미군이 유지하도록 되어 있어 향후 40년에서 50년간 임차수요 걱정이 없다는 것이 업계의 설명이다. 전입이나 확정일자를 받지 않는 것은 물론 월세 소득공제를 받지 않아 사실상 면세사업으로 평가받고 있다.

▲군산 드림빌= 전북 군산시 옥서면 선연리 1562-1번지 일대에 미공군전용 렌털아파트인 ‘군산 드림빌’이 분양한다. 연면적 1만6088.05㎡, 4개동(A·B·C·D동), 지상 1∼4층 규모로 분양대상은 C동과 D동이며 전용면적 기준 48.5163㎡, 49.601㎡, 54.5613㎡으로 3가지 타입 총 128세대가 공급된다. 
분양 관계자는 “군산 드림빌의 분양가는 대부분 8000만원대로 대출 70%(제1금융권)를 감안하면 실투자금액은 2000만대로 크게 낮아졌다. 근래에 보기 드문 소액투자처로 수익률은 약 13% 선”이라며 “한국은행에서 8월 금리인하 가능성이 높아지고 있어 저금리가 지속될 것으로 보인다. 여기에 SOFA에 따라 2060년까지 미군 주둔이 계획돼 있어 향후 약 40∼50년 동안 임대수익 창출이 가능한 연금형 부동산이라는 점이 매력적”이라고 밝혔다.
군산 드림빌은 미국방성 조달본부에 등록되어 있는 영외숙소임에도 불구하고 영내에서 숙박하는 것과 동일하게 인정된다. 군산 미공군기지 근처 약 200m 내에 위치한 직주근접형 렌털아파트로 미공군 및 가족 등 고정수요 확보와 독점적 공급이 장점으로 꼽힌다.
드림빌코리아가 군산 드림빌의 임차인으로 운영해 수익을 매달 투자자에게 직접 지급하는 방식이다. 계약금 10%에 바로 잔금 90% 조건으로 대출은 1인당 2채까지 가능하다. 투자자가 3년 후에 환매를 희망하면 공급업체에서 최우선적으로 재매입 지위를 가져 매입을 할 수 있어 안전성까지 보장된 수익형 상품이라는 평가를 받고 있다.