수익형 투자 불안하세요?

초강력 주택 규제와 저금리의 지속으로 수익형 부동산이 꾸준한 인기를 끌고 있다. 하지만 반면 투자자들의 불안 또한 커지고 있는 것이 현실이다. 경기 상황이 좋지 않은 데다 수익형 부동산의 공급이 많은 상황이라 막상 투자에 임하려면 공실에 대한 위험이나 수익률 하락에 대한 불안을 떨치지 않을 수 없기 때문이다. 

최근 분양업체들이 타 업체와 차별화를 위해 안심(安心) 마케팅 또는 디스트레스(distress) 마케팅을 강화하고 있다. 공실이나 수익률 하락에서 오는 위험에 대한 투자자들의 심리적인 불안과 스트레스를 해소해줌으로써 긍정적인 심리적 반응을 얻고 구매로 연결시키는 방법을 말한다. 

수년간 수익형 부동산 시장을 주도했던 분양형 호텔 등이 약속했던 수익을 보장하지 못하면서 이러한 안심 마케팅이 새삼 주목을 받고 있다. 실제 분양형 호텔은 중국 관광객 특수가 시작된 지난 2012년 정부가 호텔 객실 분양을 가능하도록 규제를 풀면서 우후죽순 늘어났다. 여기에 저금리 기조 속 ‘괜찮은 수익상품’이라는 입소문까지 타면서 분양형 호텔 시장은 바람을 탔다. 

2013년 800실에 불과했던 제주도 건축물 분양신고 건수는 3년 만에 4400실로 늘었다. 제주도에서 시작된 분양형 호텔 투자 바람은 경기도 김포와 평택, 강원도 등 전국으로 퍼져나갔다. 분양형 호텔 사업자들은 고수익을 미끼로 투자자를 끌어 모았다. 

하지만 약속한 수익금은커녕 준공시기마저 맞추지 못한 분양형 호텔이 늘어나면서 호텔과 분양자 간 법적 분쟁도 곳곳에서 진행되고 있다. 

공실 위험·수익률 하락 ‘걱정’
분양업계에 ‘안심 마케팅’바람


상품 특성상 분양형 호텔은 아파트와 달리 투자자를 위한 법적 보호장치가 마련돼 있지 않다. 호텔을 짓고 있는 사이 시행사가 부도가 나면 분양대금과 계약금을 돌려받을 수 없는 셈이다. 무사히 준공되더라도 위탁 운영사에 문제가 생기거나 객실 가동률이 떨어지면 약속했던 수익률을 보장 받기 어렵다.

업계에 따르면 대표적인 안심 마케팅은 ▲선시공·후분양 ▲선임대·후분양 ▲보증보험증권 발행 ▲금융권 임대보장 등이 있다. 

선시공·후분양

먼저 최근 아파트와 마찬가지로 수익형 부동산 시장도 ‘후분양제’에 대한 관심이 높아지고 있다. 후분양제란 말 그대로 공사가 80% 이상 진행됐을 때, 소비자가 건물의 위치나 배치 구조 등을 눈으로 확인하고 구매하는 방식을 말한다. 

특히 상세한 입지나 향, 조망 여부, 역과의 거리, 주변 인프라에 따라 수익률이 크게 차이 나는 수익형 부동산 시장에서 후분양 단지에 더욱 주목하는 분위기다. 기존의 계약방식은 계약 후 2~3년 이상이 지나야 입주 및 임대가 가능하지만, 후분양 방식은 투자 즉시 수익 창출이 가능하다. 

▲영흥도 오션뷰 테라스빌(수익형 펜션)= 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 724-28외 1필지에 선시공·후분양 수익형 펜션인 ‘영흥도 오션뷰 테라스빌’이 8월 준공해 분양 중이다. 건축면적 709.92㎡, 연면적 1313.94㎡ 규모로 총 3개동, 지상 1층~지상 3층, 16세대로 공급된다. 

지상 1층은 주차장, 2~3층은 공동주택으로 1세대 1주차장과 테라스 공간이 제공된다. 1동은 공동주택 4세대(건축면적 약 80.46㎡)와 소매점으로 2동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡), 3동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡)로 공급된다. 3층에 테라스 공간이 15.2㎡가 제공된다. 세대별로 방 2개, 욕실 2개, 거실 등으로 구성된다. 


세대별 분양가는 2억원대로 대출(1억5000만~1억7000만원)을 감안하면 실투자금은 1억원대 초반이다. 미대출시 운영회사 제시 수익률은 연 7%선이다.

▲녹번역 래미안 베라힐즈(상가)= 서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’가 근생시설을 분양한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가다. 연면적 2471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2~4층에 입점한다. 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2~4층은 유치원으로 구성된다. 

면적은 지하 1층 전용면적 475.99㎡과 지상 2~4층 전용면적 1057.36㎡다. 분양은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰 방식이다. 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1500만~2300만원선(부가세별도)으로, 다산신도시 중심상업지 상가의 절반 가격에도 못미치는 수준이다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한 달 후) 30%, 잔금 60  %는 1금융권 대출로 대체가 가능하다. 부가가치세를 포함한 계약금 10%를 지정계좌로 납부해야 정식계약으로 인정된다.

선임대·후분양

다음으로 ‘선임대 후분양’이 있다. 수익형 부동산 투자 시 가장 주저하게 되는 공실 위험을 애초에 없애겠다는 복안이다. 테넌트 등을 중심으로 임차인을 확보한 후 일반에 분양하는 식이다. 이럴 경우 투자자들이 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고, 분양 직후부터 일정기간 안정적 임대수익을 누릴 수 있다. 

▲수원 영통구 드림타워(상가)= 수원시 영통구 신동 937-4, 5에 ‘드림타워’상가가 선임대 분양 중이다. 수원 영통구 신동래미안 1·2단지 아파트 정문 앞 3면 코너 상가로 신동 택지 개발지구 최초로 분양하는 상가다. 대규모 아파트 단지 앞 상가라는 입지적 장점과 삼성디지털시티 종사자, 주변 1만1000여 가구 아파트 등 풍부한 배후수요가 가장 큰 장점이다. 이 같은 장점 때문에 분양가 60~70%까지 대출이 가능하다. 

대지 면적 1070㎡, 연면적 4185.38㎡에 지하 2층~지상 4층 건물로 전용률이 61%로 높은 편이다. 투자 수익률은 6~ 11% 선이다. 이미 상가 내에는 스시 전문점, 부동산, 키즈카페, 커피전문점, 분식점, 편의점 등이 임차를 완료한 상태다. 

보증보험증권 발행

임대관리회사를 통해 보증보험증권을 발행 해주는 현장도 늘고 있다. 주로 오피스텔이나 도시형 생활주택, 섹션 오피스 등이 대표적이다. 국토교통부에 등록된 임대관리회사를 통한 보증보험 증권발행으로 장기간 임대를 보장해서 안심 투자가 가능하다. 임대 위탁관리를 시행해서 월세 연체에 대한 분쟁 없고 공실이어도 임대수익이 확정되어, 투자 리스크가 적다는 장점이 있다.

▲의정부역 베스트뷰(오피스텔·도시형 생활주택)= 경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양 중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 

대지면적 498㎡, 건축물 연면적 5198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모다. 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.34~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 

수익은커녕 준공도 펑크
투자자들 스트레스 해소


지상 2~4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가, 지상 5~19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 

의정부역 베스트뷰에서 공급하는 도시형 생활주택과 오피스텔의 경우 안전한 임대수익을 보장하기 위해 의정부역 일대 최초로 수익형 부동산 전문 임대관리 기업인 앱스하우스(국토교통부 주택임대사업 등록업체)와 임대관리 위탁계약을 체결하고, 10년 임대보장에 대한 보증보험증권을 발행해준다.
 



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‘갑자기?’ 법률수석 부활 속셈

‘갑자기?’ 법률수석 부활 속셈

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 4·10 총선이 범야권의 승리로 끝났다. 집권여당은 참패라는 초라한 성적표를 받았다. 집권 3년차인 윤석열정부는 국정운영의 동력을 잃게 생겼다. 레임덕을 넘어 데드덕이라는 표현까지 나오고 있다. 윤석열 대통령은 정치 인생 최대 위기에 직면했다. ‘식물 대통령’으로 전락한 윤 대통령의 다음 행보는 엇일까? 속사정이야 어떻든 숫자만 놓고 봤을 때 이견이 없는 결과가 나왔다. 범야권은 192석을 얻어 ‘반윤 거야’ 전선을 형성했다. 더불어민주당(이하 민주당) 161석, 민주당의 위성정당 더불어민주연합 14석, 조국혁신당 12석, 개혁신당 3석, 새로운미래 1석, 진보당 1석 등을 모두 합친 수치다. 국민의힘은 위성정당인 국민의미래 의석(18석)을 포함해 108석을 얻는 데 그쳤다. 완벽한 참패 식물 대통령 선거를 진두지휘한 각 당 대표의 희비도 엇갈렸다. 사법 리스크를 안고도 선거를 승리로 이끈 민주당 이재명 대표와 조국혁신당 조국 대표는 정국의 주도권을 잡게 됐고 국민의힘 한동훈 전 비상대책위원장은 정치 생명에 큰 타격을 입었다. 특히 윤석열 대통령은 실제 선거를 뛴 선수보다 더 큰 영향을 받게 됐다. 윤 대통령은 임기 내내 의회 주도권을 야당에 내준 상태로 정국을 운영해야 하는 처지가 됐다. 거부권(재의요구권)을 행사한다고 해도 여당의 이탈표를 걱정해야 한다. 총선이 끝나면서 권력의 무게추가 당으로 기울어지는 모양새가 나오고 있기 때문이다. 또 이미 거부권을 9차례나 사용한 이력이 민심에 영향을 미칠 것이라는 관측도 나온다. 각 당은 이번 총선서 ‘정권 심판론’을 정면에 내세웠다. 민주당은 윤석열정부 심판, 국민의힘은 ‘이조(이재명-조국) 심판’ 프레임으로 유권자들에게 지지를 호소했다. 국민은 범야권에 의석을 몰아주면서 정부 심판의 손을 들어줬다. 윤석열정부에 대한 중간평가에 ‘낙제점’을 준 것이다. 윤석열정부는 당장 밀어붙이고 있던 정책에 차질을 빚게 됐다. 의대 정원 2000명 증원을 골자로 하는 의료개혁이 대표적이다. 윤 대통령은 총선 패배 메시지를 통해 의료개혁을 계속하겠다는 입장을 드러냈지만 추진력에 대해서는 의문부호가 붙는다. ‘카르텔 타파’라는 국정기조도 흔들릴 가능성이 높다. 윤 대통령은 지난 16일, 총선 결과와 관련해 첫 육성 메시지를 내놨다. 총선 참패 후 엿새 만이다. 민정수석실 폐지 대선공약 민심 청취 명분 부활 예고 윤 대통령은 “총선을 통해 나타난 민심을 우리 모두 겸허하게 받아들여야 한다”고 밝혔다. 이어 “올바른 국정의 방향을 잡고 이를 실천하기 위해 최선을 다했음에도 국민들께서 체감하실 만큼의 변화를 만드는 데 모자랐다”며 “큰 틀에서 국민을 위한 정책이라 해도 세심한 영역서 부족했다”고 설명했다. 그러면서도 윤석열정부서 추진하고 있던 개혁은 계속하겠다는 입장을 드러냈다. 윤 대통령은 “노동, 교육, 연금 등 3대 개혁과 의료개혁을 계속 추진하되, 합리적인 의견을 더 챙기고 귀 기울이겠다”고 말했다. 국회와의 긴밀한 협력을 말했지만 야당을 명시적으로 언급하진 않았다. 윤 대통령의 메시지에 야권에서는 비판의 목소리가 터져 나왔다. 민주당 홍익표 원내대표는 윤 대통령의 메시지에 대해 “개탄스럽다”며 “오만, 독선, 불통 정치를 계속하겠다는 마이웨이 선언”이라고 표현했다. 그는 “이번 총선서 확인한 민심은 국정기조 전면 전환과 민생경제를 실질적으로 해결할 방안을 제시해 달라는 주문”이라며 “윤 대통령은 국정 실패 자체를 인정하지 않았다. 민생경제의 잘못을 인정하고 실질적 대책과 대안을 제시해야 한다”고 강조했다. 윤 대통령이 총선 패배에 대한 목소리를 내면서 이후 내놓을 쇄신안에 관심이 집중되고 있다. 이미 국무총리와 대통령비서실장 인선과 관련한 하마평이 나오는 중이다. 지난 17일에는 대통령실서 국무총리로 박영선 전 중소벤처기업부 장관을, 비서실장에 양정철 전 민주연구원장을 고려하고 있다는 언론 보도가 나오기도 했다. 일단 대통령실에서는 “검토한 바 없다”고 대응한 상태다. 3대 개혁 밀어붙인다 눈길을 끄는 대목은 현재 비서실장 아래에 있는 공직기강비서관실과 법률비서관실을 관장할 ‘법률수석비서관실(가칭)’이 신설될 가능성이 제기되고 있다는 점이다. 민심 청취 기능을 강화하겠다는 취지다. 민정수석이 존재할 당시 폐해로 여겨졌던 사정 기능은 제한하고 민심을 읽는 방향의 조직을 만들 것이라는 구체적인 언급도 나오고 있다. 이 과정서 사실상 민정수석실이 부활하는 게 아니냐는 의견이 나왔다. 민정수석실 폐지는 윤 대통령의 대선공약 중 하나였다. 윤 대통령은 당선인 시절 “앞으로 대통령실 업무서 사정, 정보 조사 기능을 철저히 배제하고 민정수석실을 폐지하겠다”고 약속했다. 이어 “과거 사정기관을 장악한 민정수석실은 합법을 가장해 정적, 정치적 반대 세력을 통제하는 경우가 비일비재했고 세평 검증을 위장해 국민 신상 털기와 뒷조사를 벌여왔는데 이런 잔재를 청산하겠다”고 말했다. 실제 윤석열정부 출범 직전 대통령실은 2실(비서실·국가안보실) 5수석(경제·사회·정무·홍보·시민사회) 체제로 개편됐다. 당시 당선인 신분이었던 윤 대통령이 제왕적 대통령제의 폐해를 청산하겠다는 의지를 드러냈다는 평가를 받았다. 이후 윤석열정부 출범 3개월 만에 정책기획수석이 신설되면서 2실6수석 체제가 됐다. 민정수석실서 맡고 있던 공직기강 업무와 인사검증 업무는 법률비서관, 법무부 등으로 이관됐다. 특히 법무부에 공직자 검증 업무를 전담하는 인사정보관리단이 신설되면서 당시 법무부 장관이었던 한동훈 전 비대위원장에 권력이 지나치게 집중되는 게 아니냐는 우려가 나오기도 했다. 사정 기능 제한한다? 지난해 11월 윤 대통령은 정책실장을 신설하는 등 대통령실 직제를 3실6수석 체제로 개편했다. 개편 과정서 기존 수석들을 물갈이하면서 대통령실 2기 체제의 출범을 알렸다. 이때도 민정수석실 관련 언급은 나오지 않았다. 하지만 총선 패배 이후 대통령실 쇄신안에 법률수석이 거론되면서 그 배경에 관심이 쏠리고 있다. 야당은 즉각 반발했다. 민심 청취는 표면용일 뿐 결국 윤 대통령이 사정정국을 조성하려는 의도를 드러냈다고 지적했다. ‘민정수석실 폐지’라는 대선공약을 파기하고 여소야대 정국을 돌파하기 위한 자구책이라는 설명이다. 여기에 야당서 예고한 특검을 방어하려는 선제적 조치가 아니냐는 비판도 나왔다. 당초 민정수석실은 민심 청취 기능과 무관하게 운영됐다. 오히려 폐지 가능성이 나오고 있는 시민사회수석실이 민심을 듣는 역할을 해왔다. 민정수석은 고위공직자 인사 검증, 국정 관련 여론 수렴, 고위공직자 복무 동향 점검, 대통령 친인척 관리, 사정기관과 소통 등의 업무를 주로 했다. 하지만 역대 정부서 가장 부각됐던 기능은 국가정보원, 검찰, 경찰, 국세청, 감사원 등 5대 사정기관을 관리하는 것이었다. 실제 2000년 김대중정부서 폐지되기 전까지 이른바 ‘사직동팀’이 청와대 하명수사를 전담했다. 사직동팀은 경찰청 형사국 조사과를 일컫는 말이다. 윤 대통령 역시 당선인 시절 대통령 인수위원회 첫 과제로 민정수석실 폐지를 밀어붙이며 “사직동팀은 있을 수 없다”고 강조한 바 있다. 대통령실은 법률수석을 신설하더라도 사정 기능은 제한하겠다는 뜻을 비쳤지만 의심의 눈초리는 여전하다. 김건희·채 상병 특검법 대기 신임 수석 검찰 출신 될 듯 민주당 고민정 최고위원은 지난 16일 MBC라디오 <김종배의 시선집중>에 출연해 “법률수석 신설은 앞으로 들이닥칠 영부인에 대한 특검 등을 방어하겠다는 것으로 해석된다”며 “이제 와서 법률수석비서관실을 신설한다는 것은 사법 리스크 방어 차원”이라고 주장했다. 21대 국회에 이어 22대 국회서도 여소야대 정국이 유지되면서 민주당 등 범야권은 ‘해병대 채 상병 사망사건 수사외압 의혹 특별검사법(채 상병 특검법)’과 ‘김건희 여사 도이치모터스 주가조작 의혹 특별검사법(김건희 여사 특검법)’ 등을 예고했다. 국민의힘서도 채 상병 특검법 수용과 관련해 의견이 갈리는 만큼 국회 통과 가능성이 제기된다. 윤 대통령은 채 상병 특검법에 대해 한 차례 거부권을 행사한 상태다. 192석을 확보한 범야권은 21대 국회서 채 상병 특검법이 좌절된다고 해도 22대 국회서 재추진한다는 뜻을 보이고 있다. 고민정 최고위원도 라디오 프로그램에 출연해 “채 상병의 죽음 앞에 정치권이 더는 부끄럽지 않았으면 좋겠다”며 “민주당서도 의지가 충분히 있고 국회서 당장 할 수 있는 여건이 조성돼있기에 가능하다고 생각한다”고 언급했다. 김건희 여사 특검법도 22대 국회 개원 전후로 다시 도마에 오를 전망이다. 12석을 확보한 조국혁신당은 아예 22대 국회 1호 법안으로 김건희 여사 특검법을 공언했다. 민주당과 개혁신당 등이 조국혁신당에 동의한다는 뜻을 보인 만큼 추진 가능성은 어느 때보다 높다. 국민의힘 내부서도 수용 여부에 대한 의견이 갈리고 있어 향후 상황에 관심이 쏠리고 있다. 사정기관 잡고 흔드나 범야권이 다수 의석을 무기로 특검 정국을 예고하면서 윤 대통령과 여당에 대한 압박 수위가 높아지는 모양새다. 법률수석을 새로 만들려는 의도가 ‘방어’로 읽히는 분위기도 윤 대통령이 처한 상황이 녹록지 않기 때문으로 보인다. 심지어 총선이 마무리되면서 국민의힘에 대한 윤 대통령의 지배력 역시 작아진 상태라는 점도 법률수석 신설의 배경으로 꼽히고 있다. 이미 시작된 것으로 보이는 레임덕을 최대한 늦추기 위한 궁여지책이라는 말도 나온다. 신임 법률수석을 누가 맡게 될지를 두고 정치권에서는 벌써부터 하마평이 돌고 있다. 검찰 출신들로 채워질 것이라는 관측이 지배적이다. <jsjang@ilyosisa.co.kr>