보유세 개편 덕 보는 상품들

정부가 보유세 인상안을 속속 윤곽을 드러냄에 따라 부동산 시장의 불확실성이 커지고 있다. 재정개혁특위가 내놓은 권고안대로 종합부동산세 인상이 현실화할 경우 마땅한 투자처를 찾지 못한 부동자금이 크게 늘어날 가능성도 배제할 수 없기 때문에 이번 종합부동산세 개편의 영향권 밖인 수익형 부동산으로 사람들이 옮겨갈 것이라는 관측이 적지 않다. 

기존 규제가 워낙에 강력한 데다 기존 다주택자들이 매물을 던지지는 않을 것이라서 큰 영향이 없을 것이라는 의견도 나오고 있다. 대출 규제가 강화된 상황에서 수익형 부동산도 공실 증가 등 불확실성이 커진 만큼 투자수요가 갑자기 몰려드는 등 ‘풍선효과’를 기대하기는 어렵다는 의견도 있다. 

강력한 규제
불확실성 커져

그럼에도 업계에서는 주택시장보다 세금 압박이 덜한 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산 시장으로 자금이 유입될 것으로 전망하고 있다. 실제로 수익형 부동산 거래량은 정부의 부동산 관련 대책이 나오면서 크게 늘어났다. 

지난해 주택시장 안정화에 초점을 맞춘 8·2대책이 발표된 이후 수익형 부동산 시장으로 유동자금이 쏠리면서 8월 상업·업무용부동산 거래량이 3만8118건으로 당시 역대 최고치를 기록했다. 올해 3월에는 총체적상환능력비율(DSR), 임대업이자상환비율(RTI) 등 강도 높은 대출 규제가 도입됨에 따라 규제를 피하기 위한 투자자들이 몰려들며 3만9082건이 거래되며 최고 기록을 다시 경신하기도 했다. 

수익형 부동산에 대한 긍정적인 전망도 속속 나오고 있다. 먼저 금융소득종합과세 기준을 1000만원으로 인하하면 금융자산에 몰린 부동자금이 부동산 시장으로 유입될 가능성이 커진 가운데, 특히 종부세 부담이 크지 않은 꼬마 빌딩, 상가 등에 대한 관심이 급증할 가능성이 높다. 별도합산토지 세율은 올랐지만 종부세 과세금액 기준인 공시지가는 80억원으로 변동이 없기 때문이다.


배후세대 탄탄한 독점상권 상가
서울 역세권 오피스텔 인기몰이

그렇다면 어떤 수익형 부동산이 보유세 인상으로 덕을 볼까. 4가지 수익형 상품을 꼽으라면 ▲배후세대 탄탄한 독점상권 상가 ▲서울 역세권 오피스텔 ▲비조정 지역 주거용 오피스텔 ▲규제 무관 생활형 숙박시설(레지던스) 등이 있다.

먼저 배후세대가 탄탄한 독점상권은 주로 대단지 아파트, 오피스텔, 지식산업센터 등에 조성이 된다. 이들 상권에 공급되는 상가는 역세권 등이 인접한 경우 외부 인구 유입도 기대된다. 다만 독점상권은 외부 인구에 의존하기보다는 배후세대에 의존하는 상권인 만큼 배후세대의 입주율이나 주거 선호도를 잘 따져봐야 한다.

두 번째, 서울 역세권 오피스텔은 탄탄한 임대수요를 확보해 타 지역보다 인기가 높다. 하지만 분양가가 높아 수익률이 기대보다 낮을 수 있다. 지하철역과 거리가 가까울수록 오피스텔 매매가격과 임대료는 높고 희소성으로 환금성이 좋은 편이다. 

세 번째, 규제가 적용되지 않는 비조정대상지역의 오피스텔이 주목받고 있다. 비조정대상지역 오피스텔은 소유권이전등기 전까지 분양권 전매가 금지되는 조정대상지역과 달리 분양권 전매가 자유롭다. 여기에 수도권 주요지역 오피스텔 공급이 포화라는 지적이 나오면서 수도권 내 비조정지역으로 시선을 돌리는 투자자들이 늘어나는 상황이다.

마지막으로 외국인 관광객들이 몰리는 지역 생활형 숙박시설이 있다. 영종도나 송도국제도시, 서울 도심 및 강남권 등이 관심지역이다. 레지던스라도 불리는 생활형 숙박시설은 상업지역에 들어서는 주거 공간으로 취사시설이 갖춰져 있다. 오피스텔과 비슷하지만 호텔식의 서비스가 제공되는 점이 다르다. 청약 통장이 필요 없고 전매제한 등의 규제가 없어 투자수요자의 관심이 높다. 단, 오피스텔처럼 취득세 4.6%가 부과된다는 점은 유념해야 한다. 

비조정 지역 주거용 오피스텔
생활형 숙박시설도 자금 몰려


한 부동산 전문가는 “이번 보유세 개편안의 핵심은 재산세의 핵심인 종합부동산세 강화에 맞춰져 있는 만큼 다주택자들이 주택을 처분하고 상가·오피스텔 등 비주택으로 갈아타는 움직임이 점진적으로 일어날 가능성이 크다”며 “상가는 선임대 확보에 독점력이 보장된 상권이, 오피스텔의 경우 직주근접형이, 생활형 숙박시설은 외국인 관광객 접근이 용이한 지역이, 강세를 보일 것으로 전망된다”고 말했다. 다음은 보유세 인상으로 덕 보는 수익형 부동산.

수익형 부동산 
긍정적 전망도

▲김포 경동 미르웰시티= 경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대 규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 ‘경동 미르웰시티’지원상가를 분양한다. 시공은 신세계건설에서 맡았다. 연면적 7만2526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 근린생활시설로 구성될 예정이다. 근린생활시설은 투자자와 임차인의 선호가 높은 1층에 위치시켰다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3431㎡다. 약 3000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 

상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있다. 3.3㎡당 분양가는 2400만~2700만원(부가세별도)선으로, 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 주차 공간은 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 공간이 확보돼 외부 고객 유입에 유리하다. 출입구가 총 7곳이라 점포 간 유기적인 연결이 용이하다.

▲명동 엠퍼스트 플레이스= 강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔‘명동 엠퍼스트 플레이스’를 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있다. A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다.

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2억5000만원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90만~ 100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.

▲의정부 노블리안시티스타= ‘의정부 노블리안시티스타’는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트다. 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔 34실, 근린생활 4호로 구성돼 있다. 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 

공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급된다. 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원, 56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원선에 형성돼 있다.

전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄으며 10년간 임대수익을 보장한다.

▲영종 랜드마크 블루오션= ‘영종 랜드마크 블루오션’은 하나자산신탁이 시행하고 동우건설이 시공한다. 인천광역시 중구 중산동 1886-7번지에 위치한다. 단지는 전용면적 20.59~41.24㎡, 총 532실 규모로 탁 트인 서해바다 조망권과 공원 조망권을 갖춘 입지에 들어선다. 

서해바다 조망뿐 아니라 인천의 랜드마크로 불리는 대규모 해안테마공원 씨사이드파크가 바로 앞에 위치해 그린조망권까지 갖췄다. 지난해 개장한 씨사이드파크는 영종하늘도시 남쪽 해안도로 일대 177만㎡ 규모에 7.8㎞ 길이로 조성됐다. 경관체험형존과 생태경관형존, 여가유희형존 등 3개의 존으로 구성돼 있다. 

안전지대 찾아
투자자들 몰려


또 전 실 발코니와 복층구조 설계가 적용된다. 1.5m의 광폭 발코니(일부호실)에서 넓은 시야확보가 가능해 서해바다와 씨사이드파크를 더 가까이 조망할 수 있다. 호텔식 고급사우나와 특화 피트니스, VIP급 라운지로 구성될 커뮤니티라운지와 고급호텔 급의 로비 등 특성화된 부대시설도 조성될 예정이다. 이를 통해 수요자 및 투자자뿐만 아니라 사용자와 방문객 모두의 만족도를 높일 계획이다.



배너





설문조사

진행중인 설문 항목이 없습니다.


‘갑자기?’ 법률수석 부활 속셈

‘갑자기?’ 법률수석 부활 속셈

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 4·10 총선이 범야권의 승리로 끝났다. 집권여당은 참패라는 초라한 성적표를 받았다. 집권 3년차인 윤석열정부는 국정운영의 동력을 잃게 생겼다. 레임덕을 넘어 데드덕이라는 표현까지 나오고 있다. 윤석열 대통령은 정치 인생 최대 위기에 직면했다. ‘식물 대통령’으로 전락한 윤 대통령의 다음 행보는 엇일까? 속사정이야 어떻든 숫자만 놓고 봤을 때 이견이 없는 결과가 나왔다. 범야권은 192석을 얻어 ‘반윤 거야’ 전선을 형성했다. 더불어민주당(이하 민주당) 161석, 민주당의 위성정당 더불어민주연합 14석, 조국혁신당 12석, 개혁신당 3석, 새로운미래 1석, 진보당 1석 등을 모두 합친 수치다. 국민의힘은 위성정당인 국민의미래 의석(18석)을 포함해 108석을 얻는 데 그쳤다. 완벽한 참패 식물 대통령 선거를 진두지휘한 각 당 대표의 희비도 엇갈렸다. 사법 리스크를 안고도 선거를 승리로 이끈 민주당 이재명 대표와 조국혁신당 조국 대표는 정국의 주도권을 잡게 됐고 국민의힘 한동훈 전 비상대책위원장은 정치 생명에 큰 타격을 입었다. 특히 윤석열 대통령은 실제 선거를 뛴 선수보다 더 큰 영향을 받게 됐다. 윤 대통령은 임기 내내 의회 주도권을 야당에 내준 상태로 정국을 운영해야 하는 처지가 됐다. 거부권(재의요구권)을 행사한다고 해도 여당의 이탈표를 걱정해야 한다. 총선이 끝나면서 권력의 무게추가 당으로 기울어지는 모양새가 나오고 있기 때문이다. 또 이미 거부권을 9차례나 사용한 이력이 민심에 영향을 미칠 것이라는 관측도 나온다. 각 당은 이번 총선서 ‘정권 심판론’을 정면에 내세웠다. 민주당은 윤석열정부 심판, 국민의힘은 ‘이조(이재명-조국) 심판’ 프레임으로 유권자들에게 지지를 호소했다. 국민은 범야권에 의석을 몰아주면서 정부 심판의 손을 들어줬다. 윤석열정부에 대한 중간평가에 ‘낙제점’을 준 것이다. 윤석열정부는 당장 밀어붙이고 있던 정책에 차질을 빚게 됐다. 의대 정원 2000명 증원을 골자로 하는 의료개혁이 대표적이다. 윤 대통령은 총선 패배 메시지를 통해 의료개혁을 계속하겠다는 입장을 드러냈지만 추진력에 대해서는 의문부호가 붙는다. ‘카르텔 타파’라는 국정기조도 흔들릴 가능성이 높다. 윤 대통령은 지난 16일, 총선 결과와 관련해 첫 육성 메시지를 내놨다. 총선 참패 후 엿새 만이다. 민정수석실 폐지 대선공약 민심 청취 명분 부활 예고 윤 대통령은 “총선을 통해 나타난 민심을 우리 모두 겸허하게 받아들여야 한다”고 밝혔다. 이어 “올바른 국정의 방향을 잡고 이를 실천하기 위해 최선을 다했음에도 국민들께서 체감하실 만큼의 변화를 만드는 데 모자랐다”며 “큰 틀에서 국민을 위한 정책이라 해도 세심한 영역서 부족했다”고 설명했다. 그러면서도 윤석열정부서 추진하고 있던 개혁은 계속하겠다는 입장을 드러냈다. 윤 대통령은 “노동, 교육, 연금 등 3대 개혁과 의료개혁을 계속 추진하되, 합리적인 의견을 더 챙기고 귀 기울이겠다”고 말했다. 국회와의 긴밀한 협력을 말했지만 야당을 명시적으로 언급하진 않았다. 윤 대통령의 메시지에 야권에서는 비판의 목소리가 터져 나왔다. 민주당 홍익표 원내대표는 윤 대통령의 메시지에 대해 “개탄스럽다”며 “오만, 독선, 불통 정치를 계속하겠다는 마이웨이 선언”이라고 표현했다. 그는 “이번 총선서 확인한 민심은 국정기조 전면 전환과 민생경제를 실질적으로 해결할 방안을 제시해 달라는 주문”이라며 “윤 대통령은 국정 실패 자체를 인정하지 않았다. 민생경제의 잘못을 인정하고 실질적 대책과 대안을 제시해야 한다”고 강조했다. 윤 대통령이 총선 패배에 대한 목소리를 내면서 이후 내놓을 쇄신안에 관심이 집중되고 있다. 이미 국무총리와 대통령비서실장 인선과 관련한 하마평이 나오는 중이다. 지난 17일에는 대통령실서 국무총리로 박영선 전 중소벤처기업부 장관을, 비서실장에 양정철 전 민주연구원장을 고려하고 있다는 언론 보도가 나오기도 했다. 일단 대통령실에서는 “검토한 바 없다”고 대응한 상태다. 3대 개혁 밀어붙인다 눈길을 끄는 대목은 현재 비서실장 아래에 있는 공직기강비서관실과 법률비서관실을 관장할 ‘법률수석비서관실(가칭)’이 신설될 가능성이 제기되고 있다는 점이다. 민심 청취 기능을 강화하겠다는 취지다. 민정수석이 존재할 당시 폐해로 여겨졌던 사정 기능은 제한하고 민심을 읽는 방향의 조직을 만들 것이라는 구체적인 언급도 나오고 있다. 이 과정서 사실상 민정수석실이 부활하는 게 아니냐는 의견이 나왔다. 민정수석실 폐지는 윤 대통령의 대선공약 중 하나였다. 윤 대통령은 당선인 시절 “앞으로 대통령실 업무서 사정, 정보 조사 기능을 철저히 배제하고 민정수석실을 폐지하겠다”고 약속했다. 이어 “과거 사정기관을 장악한 민정수석실은 합법을 가장해 정적, 정치적 반대 세력을 통제하는 경우가 비일비재했고 세평 검증을 위장해 국민 신상 털기와 뒷조사를 벌여왔는데 이런 잔재를 청산하겠다”고 말했다. 실제 윤석열정부 출범 직전 대통령실은 2실(비서실·국가안보실) 5수석(경제·사회·정무·홍보·시민사회) 체제로 개편됐다. 당시 당선인 신분이었던 윤 대통령이 제왕적 대통령제의 폐해를 청산하겠다는 의지를 드러냈다는 평가를 받았다. 이후 윤석열정부 출범 3개월 만에 정책기획수석이 신설되면서 2실6수석 체제가 됐다. 민정수석실서 맡고 있던 공직기강 업무와 인사검증 업무는 법률비서관, 법무부 등으로 이관됐다. 특히 법무부에 공직자 검증 업무를 전담하는 인사정보관리단이 신설되면서 당시 법무부 장관이었던 한동훈 전 비대위원장에 권력이 지나치게 집중되는 게 아니냐는 우려가 나오기도 했다. 사정 기능 제한한다? 지난해 11월 윤 대통령은 정책실장을 신설하는 등 대통령실 직제를 3실6수석 체제로 개편했다. 개편 과정서 기존 수석들을 물갈이하면서 대통령실 2기 체제의 출범을 알렸다. 이때도 민정수석실 관련 언급은 나오지 않았다. 하지만 총선 패배 이후 대통령실 쇄신안에 법률수석이 거론되면서 그 배경에 관심이 쏠리고 있다. 야당은 즉각 반발했다. 민심 청취는 표면용일 뿐 결국 윤 대통령이 사정정국을 조성하려는 의도를 드러냈다고 지적했다. ‘민정수석실 폐지’라는 대선공약을 파기하고 여소야대 정국을 돌파하기 위한 자구책이라는 설명이다. 여기에 야당서 예고한 특검을 방어하려는 선제적 조치가 아니냐는 비판도 나왔다. 당초 민정수석실은 민심 청취 기능과 무관하게 운영됐다. 오히려 폐지 가능성이 나오고 있는 시민사회수석실이 민심을 듣는 역할을 해왔다. 민정수석은 고위공직자 인사 검증, 국정 관련 여론 수렴, 고위공직자 복무 동향 점검, 대통령 친인척 관리, 사정기관과 소통 등의 업무를 주로 했다. 하지만 역대 정부서 가장 부각됐던 기능은 국가정보원, 검찰, 경찰, 국세청, 감사원 등 5대 사정기관을 관리하는 것이었다. 실제 2000년 김대중정부서 폐지되기 전까지 이른바 ‘사직동팀’이 청와대 하명수사를 전담했다. 사직동팀은 경찰청 형사국 조사과를 일컫는 말이다. 윤 대통령 역시 당선인 시절 대통령 인수위원회 첫 과제로 민정수석실 폐지를 밀어붙이며 “사직동팀은 있을 수 없다”고 강조한 바 있다. 대통령실은 법률수석을 신설하더라도 사정 기능은 제한하겠다는 뜻을 비쳤지만 의심의 눈초리는 여전하다. 김건희·채 상병 특검법 대기 신임 수석 검찰 출신 될 듯 민주당 고민정 최고위원은 지난 16일 MBC라디오 <김종배의 시선집중>에 출연해 “법률수석 신설은 앞으로 들이닥칠 영부인에 대한 특검 등을 방어하겠다는 것으로 해석된다”며 “이제 와서 법률수석비서관실을 신설한다는 것은 사법 리스크 방어 차원”이라고 주장했다. 21대 국회에 이어 22대 국회서도 여소야대 정국이 유지되면서 민주당 등 범야권은 ‘해병대 채 상병 사망사건 수사외압 의혹 특별검사법(채 상병 특검법)’과 ‘김건희 여사 도이치모터스 주가조작 의혹 특별검사법(김건희 여사 특검법)’ 등을 예고했다. 국민의힘서도 채 상병 특검법 수용과 관련해 의견이 갈리는 만큼 국회 통과 가능성이 제기된다. 윤 대통령은 채 상병 특검법에 대해 한 차례 거부권을 행사한 상태다. 192석을 확보한 범야권은 21대 국회서 채 상병 특검법이 좌절된다고 해도 22대 국회서 재추진한다는 뜻을 보이고 있다. 고민정 최고위원도 라디오 프로그램에 출연해 “채 상병의 죽음 앞에 정치권이 더는 부끄럽지 않았으면 좋겠다”며 “민주당서도 의지가 충분히 있고 국회서 당장 할 수 있는 여건이 조성돼있기에 가능하다고 생각한다”고 언급했다. 김건희 여사 특검법도 22대 국회 개원 전후로 다시 도마에 오를 전망이다. 12석을 확보한 조국혁신당은 아예 22대 국회 1호 법안으로 김건희 여사 특검법을 공언했다. 민주당과 개혁신당 등이 조국혁신당에 동의한다는 뜻을 보인 만큼 추진 가능성은 어느 때보다 높다. 국민의힘 내부서도 수용 여부에 대한 의견이 갈리고 있어 향후 상황에 관심이 쏠리고 있다. 사정기관 잡고 흔드나 범야권이 다수 의석을 무기로 특검 정국을 예고하면서 윤 대통령과 여당에 대한 압박 수위가 높아지는 모양새다. 법률수석을 새로 만들려는 의도가 ‘방어’로 읽히는 분위기도 윤 대통령이 처한 상황이 녹록지 않기 때문으로 보인다. 심지어 총선이 마무리되면서 국민의힘에 대한 윤 대통령의 지배력 역시 작아진 상태라는 점도 법률수석 신설의 배경으로 꼽히고 있다. 이미 시작된 것으로 보이는 레임덕을 최대한 늦추기 위한 궁여지책이라는 말도 나온다. 신임 법률수석을 누가 맡게 될지를 두고 정치권에서는 벌써부터 하마평이 돌고 있다. 검찰 출신들로 채워질 것이라는 관측이 지배적이다. <jsjang@ilyosisa.co.kr>