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투자자 끄는 임대사업은?
  • 장경철 칼럼리스트
  • 등록 2018-05-14 09:44:32
  • 승인 2018.05.14 09:48
  • 호수 1166
  • 댓글 0

주택의 초강력 규제와 저금리의 지속으로 수익형 부동산이 인기를 끌면서, 투자자의 입맛에 맞춘 다양한 상품들이 등장하고 있다. 기존의 인기작인 상가, 오피스텔은 물론 오피스, 지식산업센터, 레지던스, 미군렌탈하우스 등 그 종류가 점차 다양해지고 있다.

오피스텔, 상가 등 수익형 부동산 투자 트렌드가 크게 변화하고 있다. 그동안 저금리 기조로 수익형 부동산 대부분 인기를 끌었다. 그러나 요즘 국민투자처로 불리던 오피스텔 등이 공급과잉으로 수익률이 하락하고 있는 반면 틈새상품인 오피스, 상가, 지식산업센터 등에는 선별적 오름세가 나타나고 있다.

규제 강화되고
공급물량 많아

KB국민은행 오피스텔 자료에 따르면 올 1월 기준 서울 임대수익률은 4.86%다. 지난해 1월 5.11%와 비교하면 0.25%포인트 하락한 수치다. 반면 한국감정원이 발표한 작년 상업용부동산 임대동향조사 통계에 따르면 서울 오피스 투자수익률은 6.73%, 집합상가 투자수익률은 6.29%다. 오피스와 집합상가 모두 오피스텔 수익률 대비 1%포인트 이상 높다.

수익형 부동산 중 하나인 지식산업센터는 약진이 눈에 띈다. 한국산업단지공단 자료에 따르면 지식산업센터 거래량은 2006 년 751건에서 2016년 4987건으로 약 6.6배 증가했다. 지식산업센터의 신규 공급 물량 증가와 함께 융자지원, 세금감면 등 혜택이 풍부해 기업들이 많은 관심을 보였기 때문으로 풀이된다. 

수익형 부동산의 대표주자로 불리던 오피스텔이 전매제한과 인터넷 청약 의무화 등 규제가 강화되고, 공급물량까지 많아지면서 수익률 하락세를 기록하고 있다.

▲명동 엠퍼스트 플레이스

이런 가운데 그 자리를 대신할 알짜투자처로 섹션 오피스도 주목 받고 있다. 섹션 오피스는 각 호실이 보통 전용 10~15평 다양한 규모로 구성 가능하다. 분양가격은 1억 초반대부터 공급돼 일반적인 공유오피스 대비 환금성이 높은 편이다. 신 투자상품으로 각광받는 섹션오피스는 최소 단위의 섹션으로 구성할 수 있는 장점이 있다. 호실 조합 시 모듈형 벽체를 적용하기 때문에 원하는 맞춤형 공간을 꾸밀 수 있다. 오피스텔과 달리 내부에 화장실, 현관 등이 없어 내부 실사용 공간이 넓다.

레지던스나 미군렌탈하우스도 틈새 수익형 부동산으로 인기를 끌고 있다. 호텔, 아파트, 오피스텔의 장점을 모아 숙박시설과 주거공간이 결합된 형태의 레지던스는 방문객과 관광객이 많은 지역에서 인기가 높다. 

수익형 투자 트렌드 크게 변화
입맛 맞춘 다양한 상품들 등장

레지던스는 사무는 물론, 숙박, 주거, 취사가 모두 가능하다. 호텔급 부대시설도 이용할 수 있는 것이 장점이다. 특히 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 분양을 받을 때 청약 통장이 필요 없다. 지역 구분도 없어 전국 어디든 누구나 분양 받을 수 있다.

미군렌탈하우스도 장기 임대투자처로 인기다. 주한미군 전력 집중화 사업의 일환으로 전국에 있는 주한미군이 평택 팽성읍 험프리기지로 이전하는 주한미군 이전사업에서 비롯된 신규 시장으로 미군렌탈하우스 시장은 급부상 중이다. 현재 2만5000명 정도의 주한미군이 이전을 완료했고, 올해에도 8000명가량의 미군이 추가로 이전할 예정이다. 사업이 완료되는 2020년에는 미군무원, 한국인직원, 미군 가족들 등을 포함해 약 8만5000여명의 시급 인원을 수요로 하는 시장이 형성될 전망이다.

미 국방부 여행관리국 사이트에 따르면 미군은 직급에 따라 141만~220만원(관리비별도)에 이르는 주택수당을 지급하는 것으로 나타났다. 이 주택수당을 미군 주택과에서 임대인에게 직접 지급하기 때문에 임대료를 안정적으로 지급받을 수 있는 것이 특징이다. 이 같은 미군시장이 형성되면서 미군렌탈하우스에 투자해 장기적으로 높은 수익을 보고 있는 투자자들도 있지만, 잘못된 투자로 인하여 실패사례도 종종 발생하고 있다. 그러므로 미군렌탈하우스의 적합성, 입지, 대상 타깃 선정, 공실 등을 감안해야 한다. 

▲평택 트리플큐브

미군렌탈하우스 투자시 가장 중요한 것은 입지(부대와의 접근성), 대상 타깃(미군 사병, 장교, 군무원, 민간인 등), 미군 렌탈 하우스로의 적합성, 공실 여부 등이다. 부동산 전문가는 “미군렌트하우스 사업에서 가장 중요한 사항은 게이트권이다. 미군들은 비상시 30분 이내에 부대로 가야하기 때문에 도보권 거리의 상품을 선택해야 투자가치가 높아진다”고 설명했다.

모든 수익형 부동산이 주목을 받는 것은 아니다. 대표적인 상품이 분양형 호텔이다. 무분별하게 공급된 분양형 호텔이 결국 탈이 났다. 분양형 호텔은 중국 관광객 특수가 시작된 지난 2012년, 정부가 호텔 객실 분양을 가능하도록 규제를 풀면서 우후죽순 늘어났기 때문이다. 

여기에 저금리 기조 속 ‘괜찮은 수익상품’이라는 입소문까지 타면서 분양형 호텔 시장은 바람을 탔다. 2013년 800실에 불과했던 제주도 건축물 분양신고 건수는 3년 만에 4400실로 늘었다. 제주도에서 시작된 분양형 호텔 투자 바람은 경기도 김포와 평택, 강원도 등 전국으로 퍼져나갔으며 분양형 호텔 사업자들은 고수익을 미끼로 투자자를 끌어 모았다.

‘로또 청약’열풍이 풀었던 점포겸용 단독주택용지도 단기 투자용에서 실수요자 위주로 재편되고 있는 것으로 나타났다. 거주도 하면서 임대수익을 올릴 수 있다는 점에서 점포겸용 단독주택용지에 대한 관심은 여전히 뜨겁지만 예전에 비해 열기가 식었다. 그 이유는 최근 정부가 청약제도를 대폭 강화하면서 투기 수요를 차단했기 때문이다.

단기 투자용서
실수요 위주로

LH(한국토지주택공사)에 따르면 올해 단독주택용지가 공급된 지역은 인천영종하늘도시와 화성향남2지구, 원주태장2지구다. 이 중에서 점포겸용 단독주택용지는 원주태장2지구다. 지난 2월 분양된 원주태장2지구 점포겸용 단독주택용지의 경우 4필지에 56명이 신청하면서 평균 14대1, 최고 19대1을 기록했는데 평균 낙찰가율은 146%이며 최고 낙찰가율은 159%다. 전부 완판 됐지만 지난해 상황과는 판이하게 다르다. 지난 9월 공급된 원주기업도시 점포겸용 단독주택용지 48개 필지의 청약경쟁률은 평균 2916 대 1이었고 무려 14만명이 신청한 결과로 최고 경쟁률은 1만9341대 1에 달한다.

▲하남 현안지구 퍼스트프라임

상가주택으로 불리는 점포겸용 단독주택은 고층에 거주하면서 1~2층 상가를 임대해 수익을 올리거나 토지를 바로 전매해 웃돈을 기대할 수 있다. 특히 만 19세 이상의 청약신청금 500만원만 있으면 누구나 분양신청을 할 수 있어 개인투자자들의 쏠림현상이 컸다. 저금리 시대에 수익을 낼 수 있다는 기대감에 직장인부터 은퇴자까지 몰린 것이다. 실제 지난해 LH가 공급한 점포겸용 단독주택용지의 평균 경쟁률은 218대1이다. 24.5대1에 불과했던 주거전용 단독주택용지에 비해 크게 높은 편이다.

하지만 국토교통부가 ‘택지개발촉진법 시행령’등 관련법을 개정하면서 경쟁률이 낮아졌다. 잔금 납부 전까지 전매를 금지하고 점포겸용 단독주택용지는 추첨 대신 경쟁입찰로 공급하도록 해 투기 수요를 차단한 것이다. 그동안 추첨방식은 공급가격이 정해져 있는 상태에서 입찰한 사람들 중 추첨을 통해 당첨이 됐지만 이제는 높은 값을 제시한 사람에게 판매가 된다.

업계 관계자는 “소유권 이전 등기까지 전매가 금지되면서 당첨만 되면 프리미엄(웃돈)을 받고 파는 일을 원천 봉쇄한 것”이라며 “앞으로 상권이 얼마나 활성화할지 수익률을 꼼꼼히 따져보고 청약해야 한다”고 말했다.

국토부는 주거전용 단독주택용지에 대해서도 전매제한을 강화하는 안을 입법예고한 상황이다. 최근 투자자의 개성에 맞춰 다양한 수익형 상품이 등장하면서 투자 지역 또한 광범위해지고 있는데 과거 ‘강남 오피스텔’로 대변되던 수익형 부동산 투자시장이 다각화되고 있는 것이다. 오히려 강남 일대 오피스텔은 공급과잉으로 인해 공실률이 크게 늘어나 뛰어난 상품성을 갖추고 있지 않은 이상 경쟁력이 대폭 떨어진 상태다.

공급과잉으로 수익률 하락
틈새상품은 선별적 오름세

실제 부동산 114의 권역별 임대수익률 자료에 따르면 2000년대 초반까지만 해도 7% 이상의 수익률로 각광 받던 강남권 오피스텔은 최근에는 5% 수준까지 떨어지며 전국 최하위권의 성적을 기록하고 있다. 

또 다른 부동산 전문가는 “지역만 보고 ‘묻지마 투자’를 감행하던 시대는 지났다. 설계 및 서비스 등 특화된 상품성으로 최근 투자 트렌드에 맞춘 상품을 선별해내는 안목이 필요하다”며 “상가의 경우 독점형성이 가능한 항아리 상권을 주목하고 선임대의 경우 우량 임차인 확보 여부, 오피스텔의 경우 배후세대를 보되 공급물량이나 입주물량을 체크하고 그 외의 상품들은 검증이 안 됐기 때문에 입지나 상품의 경쟁력 등을 체크 한 후에 투자에 임해야 한다”고 조언했다. 다음은 다양한 수익형 부동산 상품.

▲한강 미사 아이에스비즈타워

▲항아리 상권= 경기 하남 현안2지구 근생1블록 1로트에 ‘퍼스트프라임1’이 분양과 임대를 동시에 진행 중이다. 건축면적 239.58㎡, 연면적 984.54㎡로 지하 1층~지상 4층 규모다. 지하 1층은 기계실 및 부속창고로, 지상 1~4층은 총 11개 점포로 구성된다. 양면 대로변 상가로 전용률 약 59%다. 층별 권장업종으로 지상 1층은 편의점, 약국, 각종 프랜차이즈 업종 등이 지상 2층은 병의원, 지상 3층과 4층은 학원, 독서실 등이다. 

▲공급부족 지역= 강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 ‘명동 엠퍼스트 플레이스’를 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이뤄져 있다. A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 

정부의 규제
활성화 변수

▲레지던스= 태룡건설이 평택에 728실 규모의 초대형 프로젝트를 진행한다. 3개 동으로 이루어질 ‘트리플 큐브’는 14개 커뮤니티 시설과 호텔식 특화서비스로 투자자들의 눈길을 끌고 있다. 전세대 발코니 타입으로, 1.5룸 분리형 평면설계를 적용했다. 풀옵션, 풀빌트인, 홈 오토시스템, 일괄소등 스위치, 에너지효율 1등급 창호, 전열교환 환기시스템 등 유니트 플랜도 눈에 띈다. 휘트니스센터를 비롯 브런치카페, 셀프세차코너, 미팅룸, 코인세탁실, 하늘정원, 옥상캠핑& 바비큐장 등 마련되어 있다. 평택 대규모를 자랑한다.  

▲지식산업센터= 지식산업센터가 많은 기업체들로부터 인기를 끌고 있는 가운데 탁월한 입지적 장점을 갖춘 미사강변도시에 ‘한강미사 아이에스비즈타워’가 공급 중이다. 대지면적 8295㎡, 연면적 6만6088㎡, 지하 4지상 10층 규모로 근린생활시설과 기숙사 등 지원시설이 함께 들어서게 된다.

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