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레벨이 다른 ‘영구 조망권’
  • 장경철 칼럼리스트
  • 등록 2018-01-08 09:29:26
  • 승인 2018.01.08 09:32
  • 호수 1148
  • 댓글 0

최근 힐링 열풍 등으로 조망권은 거주자 및 입주자 만족도뿐 아니라 향후 가치를 결정하는 데 지대한 영향을 미치고 있다. 조망권 단지의 공급이 늘면서 조망권을 확보한 단지에도 등급이 생기고 있다. 그중에서도 ‘영구 조망권’단지가 1등급 조망권으로 뜨고 있다. 

▲광주 초월역 모아미래도 파크힐즈

인천 연수구 동춘동 A아파트에 거주하는 주민들은 단지 맞은편 아파트 때문에 밤이면 잠이 안 온다. 5년 전 단지 앞 봉재산 조망이 가능하다는 점에 끌려 다른 동에 비해 3000여만원 비싸게 구입했지만 지난해 3월 단지 앞으로 고층 아파트가 들어서며 전망을 가렸다. 조망권이 사라지자 다른 동과의 가격 차이도 1000여만원으로 떨어졌다.

보이는 게 
곧 돈이다

이와 달리 서울 광진구 광장동의 광장현대3단지 일부 동은 한강과 접하지 않았음에도 불구하고 한강 조망을 확보했다. 동 바로 앞에 광남초·중·고교가 있어 전망을 확보할 수 있었기 때문이다. 이 동 84㎡의 매매가는 7억3000만~8억5000만원 선으로, 한강이 보이지 않는 다른 동에 비해 약 3000만~5000만원 높다. 한강과 바로 마주한 광장현대5단지와 비슷한 가격대다.

영구 조망권이란 지리적 위치에 따라 오랜 시간이 지난 후에도 단지 앞으로는 어떠한 건물도 들어설 수 없어 영구적으로 조망권이 확보되는 것을 말한다. 강과 단지 사이에 다른 건물이 들어설 수 없어 조망권을 독점할 수 있는 영구 조망권이 확보되면 그 주택의 가치는 더욱 높아질 수밖에 없다. 일반적으로 조망권을 확보한 아파트들은 인근 비슷한 조건의 비조망권의 아파트보다 훨씬 비싸게 거래되는 경우가 많다. 

조망권이 확보되는지 여부에 따라 프리미엄이 적게는 몇 천만원에서 많게는 몇 억원까지 차이가 나기도 한다. 여기서 단지 바로 앞에 건물이 없어 영구 조망권을 확보한 단지는 비 영구 조망권을 확보한 단지보다 더 비싸게 거래된다.

주변 개발계획에 무관하게 조망권 침해 걱정이 없는 영구 조망권 단지의 몸값이 천정부지로 오르고 있다. 예를 들면 단지 앞에 강, 호수, 천, 바다, 공원, 관공서, 학교 등이 있으면 영구 조망권이 보장된다. 영구 조망권이 확보되면 단지 안에서 자연경관 조망이 가능해 찾는 사람도 많아 환금성도 좋다. 

▲남악 센트레빌 리버파크

자연적 입지 조건인 조망권은 시간이 지나도 변하지 않는 영구적인 가치 때문에 이미 주거지를 선택할 때 조망권은 중요한 선택 기준으로 자리 잡은 지 오래다. 실제 업계에 따르면 동일한 단지나 면적이라도 조망권이 확보된 곳과 앞뒤가 막힌 저층부의 값은 수천만원까지 차이가 나는 것으로 나타났다.

단지서 자연 감상…분양단지 인기
침해 걱정 없는 지역도 천정부지

서울 강남구 세곡2지구 강남 더샵 포레스트의 전용면적 114㎡의 경우 대모산 조망이 확보된 고층부는 최고 2억원의 프리미엄이 형성된 반면 조망이 어려운 저층부는 최고 3000만원 정도로 약 1억7000만원가량 차이가 난다. 

아파트 조망권은 집값의 20%에 해당한다는 법원 판례가 있을 정도로 조망권은 가격에도 상당한 영향을 미치고 있다. 금융감독원도 지난 2012년 1월부터 같은 아파트 단지, 타입이라도 조망권 등에 따라 담보가치를 반영하는 ‘주택담보대출 담보가치평가 강화방안’을 시행 중인데 과거 은행들은 관례적으로 1층을 제외한 나머지 층은 전부 같은 담보가치를 지닌 것으로 평가했었다.

수익형 부동산에서도 조망권의 가치가 높아지고 있다. 그동안 아파트, 타운하우스 등 주택시장에 국한해 주목받던 조망권의 가치가 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 수익형 부동산까지 확산하고 있는 것이다.

먼저 상가의 경우도 수변공원, 수로, 인공폭포, 호수, 분수대 등을 조성해 유동인구를 확보하는 데 조망권의 힘을 빌리고 있다. 과거에는 종사자 및 이용객들의 편의에 초점이 맞춰져 교통 환경, 주변 인프라 등이 강조됐다면, 최근에는 시간적·경제적인 여유가 늘어남에 따라 휴게공간이나 업무공간의 쾌적성 등 환경의 질을 높일 수 있는 차별화된 상품이 인기를 끌고 있다.

조망권을 갖추고 있는 수익형 부동산의 경우 일단 조망과 채광 등 업무환경이 쾌적해 이용 만족도가 높다. 유동인구와 점유율을 높일 수 있어 수익률에도 영향을 미친다. 업계에서는 조망권이 확보된 수익형 부동산이 일명 ‘나오자마자 사라진다’는 ‘반짝이’라고 불린다.

집값이 많이 내려갔다지만 여전히 부담스러운 가격인 데다 전세난까지 더해지면서 1~2인 가구와 신혼부부 등에게 오피스텔이 아파트의 대체 상품으로 관심이 높아지고 있다. 현재 조망권을 포함한 주거환경의 쾌적성을 갖춘 오피스텔이 인기다.

▲광주 초월역 모아미래도 파크힐즈

지식산업센터도 마찬가지다. 공장 같은 이미지에서 벗어나 첨단화의 옷을 입고 녹지를 활용해 조망권을 확보하는 데 힘쓰고 있다. 실제로도 입주 종사자의 업무 효율성을 높이는 데 기여를 하고 있다. 

주변개발 무관
수천만원 차이

조망권을 갖춘 상품에 대한 높은 인기는 청약경쟁률에서도 드러난다. 지난해 12월 공급된 ‘힐스테이트 에코 미사강변’오피스텔은 한강과 미사리조정경기장을 조망권을 갖춘 단지로 최고 248대 1의 경쟁률을 기록했다. 지난해 10월 광교호수공원을 조망할 수 있는 ‘광교 SK VIEW 레이크’오피스텔은 최고경쟁률 56대 1을 기록했다.

조망권은 시세에도 영향을 준다. 한강과 용산공원의 조망이 가능해 인기가 높은 ‘파크타워’ 201㎡형은 조망권 유무에 따라 5000만원의 가격 차이를 보였다. 같은 면적이라도 조망권을 확보한 단지는 7억8000만원선, 그렇지 않은 단지는 7억3000만원선으로 호가가 형성돼 있다.

오피스텔뿐 아니라 상가 역시 조망 프리미엄이 상가의 가치를 좌우하고 있다. 국토교통부 자료를 보면 청라 캐널웨이 수변 조망이 가능한 ‘우리프라자’는 지난해 공시지가가 3.3㎡당 977만원으로 나타난 반면 바로 뒤에 위치해 수변을 조망할 수 없는 ‘청라타워돔’은 대로변을 끼고 있음에도 3.3㎡당 684만원에 형성돼 있다.

한 부동산 전문가는 “조망권은 물론 일조권 등이 최근에는 재산적 권리의 하나로 자리매김하며 부동산 가치에 큰 영향을 미치고 있는데 내 집 마련을 계획하고 있는 수요자라면 투자 가치까지 챙길 수 있는 영구 조망권 단지를 적극 노려볼 만하다”고 말했다. 이어 “요즘은 조망권은 주택뿐만 아니라 수익형 부동산의 시세를 높여주는 시대로 특히 가려지는 곳 없이 영구적으로 조망이 되는 입지는 희소성이 높기 때문에 이러한 입지의 가치는 꾸준히 상승할 것으로 본다”고 덧붙였다. 다음은 분양(예정)중인 영구 조망권 확보 단지들.

“나오자마자 사라진다”
수익형 시장도 ‘뷰~’

▲제주 협재 에메랄드 캐슬(타운하우스)= 제주시 한경면 판포리 1232번지 일대에 타운하우스인 ‘제주 협재 에메랄드 캐슬’이 분양 중이다. 전 가구에서 오션뷰와 한라산 조망이 가능하다. 총 대지면적 3646㎡, 건폐율 40%, 지상 2층 단독형 타운하우스로 총 7세대가 공급된다. A타입 4세대(전용면적 177.70㎡), B타입 3세대(전용면적 168.27㎡)로 6m 높이의 오픈 된 복층형 거실로 구성된다.

각 방 어느 위치에서나 제주 협재 앞바다와 비양도의 절경을 한 눈에 바라볼 수 있다. 입주자는 사생활 보호 문제, 층간소음 걱정 없이 쾌적한 라이프스타일을 누리는 것이 가능하다. 전세대 2층 테라스 공간이 마련돼 있다. 바다 및 한라산 조망권을 확보했다. 지중해 부럽지 않은 에메랄드빛 해변인 협재해수욕장도 손쉽게 이용할 수 있다. 낮에는 가족들과 해수욕을 즐기고, 밤에는 비양도와 해질 무렵 낙조의 장관을 감상할 수 있다.

▲화정 자인채

▲화정 자인채(오피스텔)= 경기 고양 덕양구 화정동 1148번지 일대에 ‘화정동 자인채’가 전세대 복층형 오피스텔과 선임대 상가가 동시에 분양 중이다. 지하 7층~지상 15층, 연면적 1만7046.24㎡, 1층부터 4층은 상가, 5층부터 15층까지는 오피스텔이 들어선다. 오피스텔은 원룸 및 투룸 총 181실이고, 상가는 44개로 3면 대로와 도로를 접하고 있다. 

오피스텔은 경우 원룸형은 현재 분양이 마감된 상태. 투룸 일부를 분양 중에 있는데 E타입을 기준으로 전용 41.60㎡이며 실투자금(총분양가에서 대출 60%, 보증금 2000만원 차감)은 8854만원선이다. 전세대 복층형인 오피스텔은 3면이 개방돼 조망권과 일조권이 확보됐다. 능굴동산 및 꽃우물공원 등 조망이 가능하다. 

▲남악 센트레빌 리버파크(아파트)= 전남 무안군 삼향읍 남악리 2624번지에 들어서는 ‘남악 센트레빌 리버파크’가 분양 중이다. 전매제한 없이 전국구 청약이 가능한 단지이자 강변 영구 조망권을 확보해 눈길을 끈다. 중도금 무이자 혜택을 제공해 수요자들의 부담을 덜어줬다. 지하 1층~지상 12층, 30개동, 총 1258실이며, 전용면적 59~84㎡로 구성된다.

재산적 권리
가치에 영향

강변 영구 조망권 확보는 물론 단지 바로 앞 남악수변공원, 자전거 도로로 쾌적한 주거여건을 자랑한다. 단지는 남악신도시 최고의 부촌인 남악타운하우스가 가까워 후광효과도 기대된다. 단지 내에는 강변 조망 피트니스센터, 옥상정원 등의 휴게공간이 조성될 예정이다.

▲광주 초월역 모아미래도 파크힐즈(아파트)= 경기도 광주시 초월읍 쌍동리에 ‘광주 초월역 모아미래도 파크힐즈’가 분양 중이다. 지하 3층~지상 25층, 7개동, 전용면적 74~84㎡로 선호도 높은 중소형 타입으로만 구성된다. 총 587세대 규모다.

인근에 평생 조망할 수 있는 백마산이 위치해 있다. 단지가 산과 바로 접해 있어 중간에 새로운 건축물이 들어설 수 없다. 단지 맞은편에는 곤지암천이 흐른다. 산과 하천이 가까워 조망은 물론 쾌적한 주거 환경을 바로 옆에서 누릴 수 있다. 소공원도 인근에 있어 여가생활을 즐기기에 편리하다. 

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