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높아진 대출 문턱 넘으려면…
  • 장경철 칼럼리스트
  • 등록 2017-12-04 09:36:07
  • 승인 2017.12.04 09:41
  • 호수 1143
  • 댓글 0

신규 분양 아파트에 규제가 이어지고 있다. 그중에서 눈에 띄는 것은 당연 청약제도의 개편이다. 지난 8·2대책에서 예고된 대로 아파트 청약가점제 적용 비율이 확대되고 재당첨 규제가 지난 9월 20일부터 본격적으로 적용되고 있다. 이는 투기 수요의 시장 진입과 다주택자 재당첨을 막기 위한 8·2대책의 후속 조치다.

▲서울 아파트값이 정부의 8·2대책 이후 가장 큰 상승폭을 나타냈다. ⓒ뉴시스

우선 청약 1순위 자격 요건이 강화됐다. 그동안 수도권에서는 청약통장 가입 후 1년(수도권 외 6개월)이 지나고 납입 횟수 12회(수도권 외 6회) 이상이거나 납입금이 청약예치 기준금액 이상이면 청약 제1순위 자격이 주어졌다. 하지만 앞으로는 투기과열지구 또는 청약조정대상지역에서는 청약통장 가입 후 2년이 경과하고 납입 횟수가 24회 이상이거나 납입금이 청약예치 기준금액 이상이 돼야 주택 청약 1순위 자격이 부여된다. 

조건 까다롭고
물량 많지 않아

가점제 적용 비율도 확대됐다. 투기과열지구 내 전용 85㎡ 이하 주택은 앞으로 모두 가점제로 당첨자를 가리게 된다. 청약조정대상지역에서는 40%에서 75%로 늘어나고 가점제 적용을 하지 않았던 85㎡ 초과 주택은 30%를 적용하도록 했다. 예비 당첨자를 가점제로 우선 선정하는 방안도 마련됐다. 가점제로 입주자를 선정하는 주택이 예비 입주자를 선정할 때 1순위 청약자 중에서 가점이 높은 사람을 앞 순번의 예비 입주자로 우선 선정하도록 했다. 

국토교통부는 투기과열지구·청약조정대상지역 내 예비 당첨자를 일반 공급 주택 수의 40% 이상으로 선정하도록 해 부적격 당첨 또는 미계약 주택이 1순위 자격이 없는 다주택자에게 공급되지 않도록 했다. 아울러 가점제 당첨자의 재당첨도 제한한다. 가점제로 당첨된 세대주와 세대원은 2년간 가점제 적용 대상자에서 제외된다. 그간 투기과열지구나 청약조정대상지역에 포함되지 않은 지역에선 재당첨이 가능해 한 사람이 여러 번 당첨된 뒤 분양권을 전매하는 행위가 비일비재했다.

하지만 8·2대책으로 확대된 청약가점제로 인해 젊은 신혼부부들의 내 집 마련이 오히려 불리해졌다는 지적이 나온다. 청약 가점이 낮은 신혼부부들을 위한 특별공급은 조건이 까다로운 데다 공급물량 자체가 많지 않아 해결책이 돼 주지 못하고 있다. 

신혼부부가 특별공급을 받기 위해선 혼인신고일로부터 5년 이내여야 하고, 출산 혹은 임신한 자녀가 있어야 하며, 부부의 합계소득도 일정 수준을 넘지 않아야 한다. 또한 가점제가 확대 적용되는 단지들의 신혼부부 특별공급은 수요에 비해 공급량이 부족한 탓에 확대된 가점제하에서 젊은 신혼부부의 내 집 마련은 앞으로도 한동안 쉽지 않을 것으로 전망된다. 

이처럼 아파트에 대한 청약이 까다로워지고 중도금 집단대출에 대한 규제가 심화되면서 규제가 덜한 타운하우스나 투룸·스리룸 오피스텔인 아파텔에 관심을 갖는 수요자나 투자자가 늘고 있다.

먼저 아파트에 대한 규제가 늘면서 청약이 쉽고 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있는 타운하우스에 대한 수요가 증가하고 있는 것으로 나타났다.

실제 GS건설이 지난 3월 김포 한강신도시에 선보인 블록형 타운하우스인 ‘자이 더 빌리지’는 청약 결과 33대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 계약 나흘 만에 완판 되며 흥행을 이끌었다. 인근 한 공인중개업소 관계자는 “분양 7개월여가 지난 현재 자이 더 빌리지 분양권에 약 1000만~7000만원의 프리미엄이 형성돼 있다”고 말했다.

지난 5월 김포시 운양동에 분양한 고급 타운하우스 ‘라피아노’도 평균 65대1, 최고 청약경쟁률이 205대1을 기록하는 등 타운하우스의 청약 열기가 높아지고 있다. 이는 최근 아파트의 까다로워진 청약 자격과 대출 등의 문턱이 높아지면서 이왕이면 쾌적한 주거 환경이 가능한 타운하우스의 인기가 높아지기 때문으로 풀이된다. 주거 환경이 좋다 보니 가격 상승률에 대한 기대감도 높다. 

▲속초 테르바움

국토교통부 개별공시지가 자료에 따르면 대규모 주거지로서 아파트와 타운하우스가 혼재되어 있는 용인시 기흥구 동백동 일대는 타운하우스의 공식지가 상승률이 더 높게 나타났다. 석성산 자락에 위치한 타운하우스 ‘라폴리움’이 위치한 기흥구 중동 1006번지 일대의 2010년 ㎡당 공시지가가 82만9000원에서 2017년에는 97만2000원으로 나타나며 14.71%의 상승률을 보였다. 

8·2대책 후속조치…청약규제 무풍지대
타운하우스·아파텔 주거 대안으로 주목

반면 같은 길을 사이에 두고 용인경전철 초당역과 인접한 ‘초당마을 현진에버빌’의 ㎡당 공시지가 상승률은 9.5%(200만원→221만원) 상승하는데 그쳤다. 이처럼 좋은 주거 환경과 미래 가치까지 높은 타운하우스에 대한 실수요자들의 관심이 높아지면서 건설업계도 좋은 입지 환경을 찾아 타운하우스 공급에 나서고 있다.

분양시장에서 소형 아파트 대체상품으로는 주거용 오피스텔이 각광받고 있다. 최근 1~2인 가구가 증가하면서 소형평면에 대한 수요자들의 관심이 높은 가운데 주거용 오피스텔의 경우 아파트와 비슷한 평면구조를 갖춘 데다 규제로부터 자유롭기 때문이다.

통계청이 발표한 ‘2015 인구주택총조사 전수집계결과’를 보면 국내 평균가구원수는 2015년 2.53명으로 2010년 2.68명보다 0.15명 감소했다. 업계에서는 앞으로 평균가구원수가 더욱 줄어 소형평면을 선호하는 수요자들이 해마다 증가할 것으로 보고 있다. 2016년 통계청 자료를 보면 국내 1~2인 가구는 1046만4781가구로 전체 1936만7696가구의 54.03%를 차지하지만 장래가구추계 자료를 보면 10년 뒤인 2027년에는 63.69%, 20년 뒤인 2037년에는 68.79%에 육박할 전망이다.

과거 오피스텔의 경우 아파트보다 전용률이 낮아서 공간활용이 어려웠던 반면, 최근에는 설계기술의 발전으로 전용률이 60% 이상으로 높아졌다. 3·4Bay판상형, 알파룸 등을 구성해 공간활용도가 높다. 커뮤니티 역시 아파트 못지않은 피트니스센터, 골프연습장, 어린이집 등 부대시설과 조경시설을 갖춰 입주민들의 만족도가 높다.

이렇다 보니 분양시장에서 주거용 오피스텔의 인기가 높아지고 있다. 지난 9월 경기 남양주시에서 분양한 ‘다산자이 아이비플레이스’오피스텔의 경우 270실 모집에 1만8391건이 접수돼 평균 68.11대1의 경쟁률을 기록했다. 이 오피스텔은 전용면적 22~52㎡로 구성돼 주거용 오피스텔로 신혼부부를 포함한 소규모 가구로부터 높은 인기를 얻었다.

높은 인기만큼 프리미엄도 기대할 수 있다. 지난 6월 강동구 고덕동에서 분양한 ‘고덕 센트럴 푸르지오’오피스텔은 전용면적 19~44㎡ 주거용 오피스텔로 구성돼 127실 모두가 3일 만에 완판 됐다. 인근 공인중개업소 관계자에 따르면 이 단지의 전용면적 40㎡는 현재 1000만~1500만원의 프리미엄이 형성돼 있는 것으로 나타났다.

뜨거운 경쟁률
프리미엄 형성

부동산 규제도 영향을 미칠 것으로 보인다. 8·2대책으로 아파트 청약가점제가 확대되면서 당첨이 상대적으로 어려워진 2030세대와 신혼부부 수요자들이 규제로부터 비교적 자유로운 오피스텔로 눈을 돌리고 있는 것이다. 대출문턱도 높아지면서 내 집 마련이 더욱 어려워진 수요자들도 소형 아파트보다 합리적인 가격에 분양 받을 수 있는 아파텔형 오피스텔에 몰릴 전망이다. 향후 임대수익을 얻을 수도 있다는 점에 투자자들에게도 인기가 높다.

▲동탄역 파라곤

업계 관계자는 “소규모 가구가 꾸준히 증가할 것으로 보이면서 소형주택인 주거용 오피스텔 수요도 계속해서 증가할 전망이다”며 “주거용 오피스텔의 경우 상품적인 측면에서 소형 아파트만큼 구성이 잘 되어 있는 데다 최근 잇따르는 규제정책으로부터 아파트보다 자유로운 편이어서 앞으로 인기가 더욱 높아질 것으로 보인다”고 설명했다. 다음은 아파트 청약 규제의 대안으로 떠오르는 타운하우스·아파텔이다.

타운하우스

▲제주 협재 에메랄드 캐슬= 제주시 한경면 판포리 1232번지 일대에 고품격 타운하우스인 제주 협재 에메랄드 캐슬이 분양 중이다. 총대지면적 3646㎡, 건폐율 40%, 지상 2층 단독형 타운하우스로 총 7세대가 공급된다. A타입 4세대(전용면적 177.70㎡), B타입 3세대(전용면적 168.27㎡)로 6m 높이의 오픈 된 복층형 거실로 구성된다.

친환경 마감재와 프로젝트 영화관을 갖춘 고품격 타운하우스로 꾸며진다. 특히 6m 층고 설계를 적용해 거실의 개방감을 효과적으로 높인 점이 돋보인다. 각 방 어느 위치에서나 제주 협재 앞바다와 비양도의 절경을 한 눈에 바라볼 수 있다. 입주자는 사생활 보호 문제, 층간소음 걱정 없이 쾌적한 라이프스타일을 누리는 것이 가능하다. 전세대 2층 테라스 공간과 탁월한 바다 조망권을 확보했으며 지중해 부럽지 않은 에메랄드빛 해변인 협재해수욕장도 제주도 대표 힐링코스로 꼽힌다. 계약금은 10%며 준공은 2017년 12월 말경.

▲속초 테르바움= 강원도 속초 노학동 속초 KTX역 예정지 인근에 타운하우스인 ‘테르바움’이 1만평 규모로 신규 분양될 예정에 있다. 74~110㎡형 등 다양한 평면타입과 전 세대 4BAY 구성을 갖춘 지하 1층(주차장)에서 지상 4층 총 199세대 규모다.

인근에 골프장, 헬스케어시설 등 각종 주민편의시설과 부지 앞 설악산, 울산바위, 동해안 일출 조망으로 노후대비를 위한 세컨하우스나 힐링타운, 웰빙마을, 휴양마을 등으로 활용할 수 있다. 동쪽에는 속초시내가, 서쪽에는 온천관광지, 남쪽으로는 설악산 관광지가 위치해 있다. 

아파텔

▲화정 자인채= 경기 고양 덕양구 화정동 1148번지 일대에 ‘화정동 자인채’가 전세대 복층형 오피스텔과 선임대 상가가 동시에 분양 중이다. 지하 7층~지상 15층, 연면적 1만7046.24㎡, 1층부터 4층은 상가가 5층부터 15층까지는 오피스텔이 들어선다. 오피스텔은 원룸 및 투룸 총 181실이고, 상가는 44개로 3면 대로와 도로를 접하고 있다. 

내집 마련 오히려 불리
젊은 신혼부부 어쩌나?

오피스텔은 경우 원룸형은 현재 분양이 마감된 상태다. 투룸 일부를 분양 중에 있는데 E타입을 기준으로 전용 41.60㎡이며 실투자금(총분양가에서 대출 60%, 보증금 2000만원 차감)은 8854만원선이다. 전세대 복층형인 오피스텔은 공간활용은 물론 3면이 개방돼 조망권과 일조권이 확보됐다. 1실 1주차가 가능해 직장인 등 임차인의 선호도가 높다. 오피스텔의 경우 계약금 10%에 50% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 최대 60%까지 대출이 가능하다. 

▲동탄역 파라곤= 동양건설산업이 경기 화성시 동탄2신도시에서 주상복합 ‘동탄역 파라곤’이 분양에 나선다. 동탄2신도시 C9블록에 들어설 이 단지는 동탄 광역비즈니스 콤플렉스에서 분양하는 첫 주상복합으로 지하 3층~지상 39층에 아파트 424가구와 스마트 주거형 아파텔 110실로 구성된다. 아파트는 전용 78㎡형 96가구, 79㎡형 204가구, 99㎡형 13가구, 101㎡형 108가구, 104㎡형 3가구 등이다. 아파텔은 전용 82㎡형 44실, 83㎡형 22실, 84㎡형 44실로 이뤄진다.

아파트는 분양가 상한제가 적용돼 분양가가 주변 시세보다 낮게 책정될 예정이다. 중소형이 대세인 광역비즈니스콤플렉스에서는 드문 99~104㎡의 중대형아파트가 이번 분양에 포함된 게 눈길을 끈다. 주거형 아파텔은 2~4인 가구가 거주하기 적합한 소형 아파트의 대체 상품으로 4베이 구조로 설계했다.

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