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여기도 저기도 ‘무늬만 역세권’
  • 장경철 칼럼리스트
  • 승인 2017.09.11 09:31
  • 호수 1131
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부동산 투자 1순위는 뭐니뭐니 해도 역세권이다. 역세권 부동산은 풍부한 유동인구가 보장돼 임차인 확보에 유리하다. 다만 같은 역세권이더라도 급이 있는데, 크게 초역세권과 근거리 역세권으로 나뉜다. 
 

▲고덕 아르테온

이른바 ‘무늬만 역세권’에 투자자들의 주의가 요구된다. 역세권의 진정한 의미를 알아야만 역세권 부동산 투자의 리스크를 줄일 수 있다. 일단 진정한 의미의 역세권이라고 하면 역에서 좁게는 반경 100m, 넓게는 200~ 300m 이내의 점포, 업무시설 등을 의미한다. 역에서 도보로 1~3분 이내의 거리를 말한다. 

200~300m 내
도보로 1~3분

먼저 8·2대책 후 첫 분양 성수기 개막을 알리는 9월 이후, 서울에서는 역세권 새 아파트 공급이 활발할 전망이다. 이번 분양은 대책 후 서울 전역이 실수요자 중심의 부동산 시장으로 재편됨에 따라 실수요 선호도가 높은 역세권 아파트들을 중심으로 예비 청약자들의 관심도 높다.

부동산114에 따르면 9월 이후 서울 39곳에서 3만 9677가구가 분양할 예정이다. 이중 역세권 단지는 26곳, 3만150가구로 전체 분양물량 중 약 76%를 차지하는 것으로 조사됐다. 서울 도심을 중심으로 재개발·재건축 분양 물량이 다수를 이루면서 역세권 아파트 비중이 높은 것으로 풀이된다.

역세권 아파트는 실수요자 입장에서는 교통편익 증대와 함께 역을 중심으로 상권이 발달해 편의성이 높은 편이라 선호도가 높다는 이유로 비역세권 단지보다 집값 상승폭에서도 차이가 난다. 영등포구 신길동에서는 7호선 신풍역과의 거리에 따라 입주시점이 비슷한 단지의 집값 상승폭에서 차이가 두드러진다. 

KB국민은행 부동산시세 기준, 신풍역과 도보 5분 거리에 위치한 ‘신길뉴타운한화꿈에그린’(2008년 6월 입주) 전용 84㎡의 경우 최근 1년간 7500만원(5억→5억7500만원) 상승한 반면 도보 17분 거리의 다른 아파트는 같은 기간 5500만원(4억8500만→5억4000만원) 오르는 데 그쳤다.
 

▲서초 어반하이

8·2대책 여파로 서울 전체 아파트 거래량이 감소한 것과는 반대로 역세권 아파트 경우 거래량은 상승세를 기록하고 있는 모습이다. 서울부동산정보광장 자료를 분석해 보면, 서울 전체 8월 아파트 거래건수는 총 1만3489건으로 규제 시점 이전인 7월(1만4694건) 대비 8.2% 감소했다. 

반면 지하철 4호선 길음역 역세권 단지인 ‘돈암삼성’의 8월 실거래건수는 총 12건으로 전달(9건) 대비 상승했다.

상황이 이렇자 역세권 신규 분양단지의 경우 청약시장에서 높은 청약경쟁률을 기록하고 있다. SK건설이 지난 8월 마포구 공덕역세권에서 분양했던 ‘공덕SK리더스뷰’는 청약 결과 평균 34.56대 1의 경쟁률로 1순위 마감됐다. 

GS건설이 서대문구 가재울뉴타운 6구역에서 선보인 ‘DMC에코자이’도 서부선 경전철 착공에 따른 명지대역(계획) 역세권 프리미엄이 수요자들에게 좋은 반응을 얻으며 청약에서 평균 19.75대 1로 높은 경쟁률을 기록했다.

아파트도, 오피스텔도, 상가도… 
가을 분양성수기 역세권이 들썩

서울 공덕 인근에 한 중계업자는 “사실상 8·2대책 후 서울 아파트 투기 수요가 빠지면서 실수요자들의 관심이 주거 만족도가 높은 역세권 아파트로 쏠리고 있다”며 “역세권의 경우 교통과 상권의 중심 역할을 수행하는 경우가 많기 때문에 주택 수요자들이 우선적으로 평가하는 하나의 기준이 될 수 있다”고 말했다.

실제 하반기 역세권 단지는 활발한 모습이다. 우선 현대건설·대림산업 컨소시엄(주관사 현대건설)은 10월, 서울 강동구 상일동 고덕주공 3단지 재건축을 통해 ‘고덕 아르테온’을 분양할 예정이다. 

지하 3층~지상 34층 41개동 전용면적 59~114㎡ 총 4066가구 규모로, 이중 1397가구를 일반에 분양한다. 지하철 5호선 상일동역 역세권 단지로, 2025년 개통예정인 9호선 연장선 고덕역(계획)도 인접해있다.

GS건설은 9월 서울 서초구 잠원동에서 신반포6차아파트를 재건축한 ‘신반포센트럴자이’를 분양한다. 지하 2층~지상 35층, 7개동, 전용면적 59~114㎡ 총 757가구로, 이중 145가구를 일반에 선보인다. 지하철 3·7·9호선 환승역인 고속터미널을 걸어서 이용할 수 있다. 반원초, 계성초, 신반포중, 세화고 등 교육시설도 인접해있다.

현대산업개발은 9월 서울 서초구 서초동에서 ‘서초 센트럴 아이파크’를 분양할 예정이다. 지하 6층~지상 33층, 4개동, 총 798가구(아파트 318가구, 오피스텔 480실) 규모다. 지하철 2호선 서초역과 3호선 남부터미널역을 도보로 이용할 수 있다.

한화건설은 10월 서울 영등포구 영등포뉴타운 1-3구역서 ‘영등포뉴타운 꿈에그린’을 분양할 예정이다. 전용면적 22~84㎡ 총 185가구로, 이중 226가구를 일반에 분양한다. 지하철 5호선 영등포시장역과 직통연결되는 역세권 단지다.

수익형 부동산 시장서도 역세권이 주목을 받기는 마찬가지다. 그중에서도 초역세권 상가는 대표적인 스테디셀러로 꼽힌다. 초역세권 상가는 지하철 출입구서 도보 1분 이내에 위치한 상가를 말하는데 최근 지하철역 출구서 1분 이내로 도달할 수 있는 초역세권 상가가 속속 등장하고 있어 눈길을 끈다.

상가를 선택하는 기준에 있어 가장 우선시되는 게 바로 입지다. 지하철역과 가까운 역세권 상가는 소비 유입력이 뛰어나 투자자들의 선호도가 높다. 부동산 경기 활황기에 시세 상승 폭이 클 뿐 아니라 불황일 때도 환금성이 높아 가격이 다소 높더라도 역세권 상가를 선호하는 투자수요가 꾸준하다.
 

▲신반포 센트럴자이

최근 인천 용현학익지구나 하남 미사지구 등 서울 및 수도권서 초역세권 입지를 자랑하는 상가들이 분양에 나서 높은 인기를 끌었다. 

힘찬건설이 인천광역시 용현학익지구 도시개발구역 7-8, 16, 17블록에 지난 6월 분양한 ‘인하대역 헤리움 메트로타워’상가와 같은 시기에 분양한 경기 하남시 미사강변도시 중심상업지구 12-1블록, 11-1블록에 공급되는 대규모 복합상가 ‘그랑파사쥬’의 경우 높은 분양률을 보였다.

지난 5월 분양한 ‘안양 명학역 유토피아’는 1호선 명학역에 인접한 초역세권 상가로 분양 시작 일주일 만에 완판됐다. 같은 시기에 분양에 나선 3호선 원흥 역세권 ‘삼송 아이파크 더 테라스’단지 내 상가도 단기간에 완판됐다.

불황일 때도
환금성 높아

이들 상가의 공통점은 대단지를 배후로 역입구서 1분 이내에 위치한 초역세권이라는 점이다. 그렇다면 초역세권 상가투자 전략은 어떻게 짜야 할까. 
 

▲신흥역 롯데시네마타워

먼저 초역세권 상가라도 출구에 따라 상권 규모가 분류돼 투자시 ‘출구별 분석’이 필수적이라고 전문가들은 조언한다. 다양한 출구 중에서도 메인 출입구를 찾으려면 ‘유동고객 동선’이 핵심이란 것이다. 

지하철역을 중심으로 노점상 분포를 확인해야 한다. 노점상은 해당지역서 오랫동안 영업했기 때문에 지역상권 흐름에 밝고 유동인구가 많은 곳에서 운영되는 사례가 대부분이다.

유명 의류대리점이나 프랜차이즈 업종이 입점한 출구 방향도 주목할 만하다. 통상 관련 본사에서 동선 입지가 양호한 곳에 허가를 내주기 때문이다. 출구에 다양한 노선의 버스정류장이 위치하면 환승으로 유동 인구가 많아지게 된다. 

이밖에 영화관, 백화점, 할인점 등 대형편의 시설, 관공서 등을 고려해야 한다. 집객효과로 유동 고객을 유입하기가 수월해서다.

한 상가 전문가는 “상가투자하면 역세권을 떠올릴 정도로 투자자의 관심이 높은 게 초역세권이지만 출구별 유동인구 흐름을 파악하지 못하면 투자에 실패할 확률이 높기 때문에 반드시 현장에 가서 예상 유동인구 흐름도를 파악해야 한다”며 “기존 지하철역보다 신설, 개통되는 지하철 역세권에 투자자 관심이 쏠려 사전 개발계획 및 유동인구, 집객효과 등을 파악해야 높은 수익률을 기대할 수 있다”고 말했다. 

다음은 올 하반기 분양(예정)중인 초역세권 상가들이다.

▲강동역 파밀리에 테라자= 서울 지하철 5호선 강동역과 바로 연결되는 초역세권 스트리트형 상가이자 업무동 오피스인 ‘강동역 파밀리에 테라자’가 분양 중이다. 중심에는 상시 이벤트를 열 수 있는 선큰광장과 폭8m의 넓은 보행통로를 조성해 스트리트 상가의 특징을 살렸다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개의 점포로 구성된 상가는 고객 편의를 돕는 근린생활 위주의 판매시설과 고급 카페거리 조성을 위한 식음료시설이 입점한다.
 

▲영등포 뉴타운 꿈에그린

천호대로변 업무동 상가와 섹션 오피스도 분양 중이다. 업무동의 구성은 1층은 스타벅스가 2~ 3층은 하나은행이 각각 입점해 운영 중이다. 4~6층은 각종 병의원, 7~12층은 근린생활시설, 13~18층은 업무시설, 지상 19층은 오피스로 구성된다. 

업무시설이 밀집된 오피스타운 조성이 예상되는 5호선 강동역 주변이 천호·성내 재정비촉진지구와 함께 업무·상업 중심지로 부상할 전망이다.

▲다산역 지앤지 메트로타워 1차= ㈜지앤지스토리가 시행하는 경기도 남양주시 다산진건지구 상업 2-4-1에 입지한 ‘지앤지 메트로타워Ⅰ’상가가 분양에 나선다. 2022년 개통예정인 다산역(가칭) 출입구 바로 앞 초역세권 상가로 가시성과 접근성이 좋은 사거리 3면 코너상가다. 

역 입구에서 1분 이내
초역세권 투자 전략은?

대지면적 998㎡, 연면적 1만286.33㎡, 지하 4층~지상 12층 규모다. 지하층은 주차장 및 기계실 등, 지상 1~12층까지는 상가로 구성된다. 총 점포 67개로 전용률은 53%대로 경쟁중인 타 중심상업지 상가에 비해 높은 편이다. 

3.3㎡당 분양가는 800만~5500만원(부가세별도)선이다. 총 주차대수는 49대. 계약금은 20%다. 시공과 신탁은 W건설㈜와 ㈜코리아신탁이 각각 맡았다. 준공은 2018년 9월경.

▲신흥역 롯데시네마타워= 경기도 성남시 수정구 신흥동 ‘신흥역 롯데시네마타워’는 대지면적 3278,7㎡, 건축면적 2355,95㎡, 연면적 3만8175,44㎡ 규모다. 지하 6층~지상 11층으로 조성됐다. 지하 1층은 신흥역 지하철 역사가 연결된다. 

8~11층은 롯데시네마 영화관 9개 입점으로 20년간 임대차 계약이 체결됐다. 지하 2층서 지하 6층에 299대의 주차공간을 확보해 구도심 상권의 단점으로 지적되는 주차 공간 부족 문제를 보완했다.

상가 층별 구성은 대형 만남의 광장이 개설될 지상 1층부터 지상 4층까지는 판매시설 및 근린생활시설을 비롯해 지상 5~6층은 메디컬센터, 지상 7층은 대형 푸드코트 프랜차이즈들이 입점할 계획이다. 업종에 따른 면적 선택이 가능하다. 완공은 오는 2019년 3월 예정. 

흐름 못 잡으면
실패 확률 높아

▲서초 어반하이= 서울 서초구 지하철 3호선 남부터미널역 인근에 ‘서초 어반하이’ 오피스텔 단지 내 상가가 공급된다. 지하 5층~지상 20층 1개 동에 42~44㎡, 55㎡, 68㎡ 타입의 중소형 총 352실로 구성된 오피스텔을 배후 수요로 확보하고 있다. 

상가는 지하 1층~지상 1층에 총 13호실이다. 남부터미널역 일대는 상가 공급이 부족한 지역인데, 이 지역서 3년 만에 선보이는 상가 분양이다. 특히 이 상가는 초역세권으로 풍부한 유동인구를 확보하고 있다. 롯데타운 조성을 비롯해 정보사 이전 용지 개발, 엔티산업 남부터미널 용지 인수가 계획됐다. 양재동과 우면동에는 대형 연구개발센터가 세워질 예정이다.
 

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