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여름 비수기? 뜨거운 분양시장
  • 장경철 칼럼리스트
  • 승인 2017.07.17 09:02
  • 호수 1123
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분양시장서 여름은 비수기지만 올해는 유례없이 성수기를 맞을 전망이다. 통상적으로 장마와 휴가철이 겹치는 여름엔 건설사들이 분양을 잘 하지 않지만, 지난해 말 11·3대책과 조기 대통령 선거 등의 변수로 분양을 늦춰온 단지들이 한꺼번에 분양에 나서고 있기 때문이다.

6~8월에만 전국서 총 7만1087가구가 분양될 예정이다. 6월에만 전년 동기 대비 20.3% 증가한 4만1282가구의 분양이 이뤄졌다. 특히 올 여름 분양하는 단지들 중에는 실수요자들의 선호도가 높은 ‘알짜 단지’들이 몰려 있어 여름 분양시장이 한층 더 달아오를 것으로 예상된다.

선호도 높은
알짜 단지들

부동산114에 따르면 6월 첫째 주만 해도 전국 13개 단지서 아파트 총 9472가구가 분양에 들어갔다. 6월 전체 분양 물량은 4만1282가구에 이른다. 대통령 선거가 있었던 5월 분양 물량이 1만7000여가구에 그쳐 예년 수준(4만여 가구)을 크게 밑돌면서 5월 분양 예정 물량이 6월로 넘어온 탓이다. 물량뿐 아니라 수요자들의 선호도가 높은 알짜 단지들이 몰려 있다는 점도 여름 성수기의 흥행 요인으로 꼽힌다.

최근 분양에 나선 알짜 단지로는 서울 서초구 ‘신반포 센트럴자이’, 용산 ‘센트럴파크 해링턴스퀘어’, 강동구 ‘고덕 센트럴푸르지오’가 꼽힌다. GS건설이 신반포6차를 재건축해 공급하는 신반포 센트럴자이는 총 757가구 중 145가구가 일반분양된다. 효성이 공급하는 용산 센트럴파크 해링턴스퀘어는 총 1140가구 중 687가구가 일반분양될 예정이다.

 

▲리안월드 핫스프링 빌리지

서울 내 가장 가파른 매매가 상승세를 보이고 있는 강동구에선 대우건설의 고덕 센트럴푸르지오가 공급되는데 총 656가구 중 509가구가 일반분양 물량이다. 강동구의 경우 이미 분양한 고덕 롯데캐슬 베네루체에 이어 고덕 센트럴푸르지오, 연내 분양을 앞둔 고덕주공 3단지(4066가구), 고덕주공 5단지(1745가구)까지 대형 단지들이 줄줄이 신규 분양을 앞두고 있어 매매가 상승을 좌우하는 척도가 될 전망이다.

유례없는 7~8월 성수기 전망
조기 대선에 11·3대책 변수

6월에 비해 분양 물량이 줄어드는 7~8월에도 알짜 단지 분양이 이어진다. 서울 강남구 개포시영 아파트를 재건축해 2296가구 대단지로 재탄생하는 ‘래미안 강남포레스트’가 그중 한곳이다. 강동구 상일동 고덕주공 3단지를 재건축해 공급하는 대림산업과 현대건설의 컨소시엄 단지도 분양 예정이다. 

강북의 아파트 매매가 상승세를 주도하고 있는 마포서도 SK건설의 공덕 SK리더스뷰가 분양에 나선다. 서울 노원구 상계주공 8단지를 재건축한 한화건설 ‘노원상계 꿈에그린’과 롯데건설이 경기 의왕시에 공급하는 ‘오전가구역 더샵 롯데캐슬’역시 분양을 앞두고 있다.

한 부동산 전문가는 “조기 대선이 치러지다 보니까 통상 봄 분양 때 나와야 할 물량들이 대선 이후로 미뤄진 데다 올 하반기 부동산시장의 불확실성이 크다 보니 서둘러 여름에 분양하는 단지들이 많다”며 “최근 분양한 단지들이 분양 성적이 좋은 데다 정부가 8월 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등 가계부채 대책을 내놓겠다고 예고해 규제가 나오기 전 ‘허니문’기간에 분양을 하겠다는 움직임도 영향을 미친 것으로 보인다”고 말했다.

바캉스 시즌을 앞두고 휴가도 즐기면서 휴양지 주변에 숨어 있는 유망 부동산 상품을 함께 둘러보는 ‘휴(休)테크’가 주목을 받고 있다. 특히 올여름은 무더위가 일찍 찾아오는 관계로 더욱 관심이 높다. 
 

▲양양 우미린 디오션

여기에 주 5일제 정착과 함께 주말 휴식을 위한 세컨드하우스를 찾는 수요자들도 늘어나 레저형 수익부동산이 틈새 상품으로 떠오르고 있다. 레저형 수익부동산은 비수기에는 휴양레저용 주택으로 사용하다가 성수기에 임대를 놓아 수익을 내는 상품이다. 본인이 레저용 주택으로 사용할 수도 있고 사용하지 않는 기간에는 임대해 수익을 올리기에 활용도가 높다는 장점이 있다. 

대표적인 레저형 수익부동산으로는 콘도, 펜션 등을 떠올리기 쉽지만 최근에는 관광지 중심으로 임대형 아파트나 레저형 오피스텔, 수익형 호텔 등이 새롭게 주목받고 있다. 지방 휴양도시나 관광지 안에 있어 콘도나 별장처럼 사용하면서 임대사업도 가능하다. 레저형 오피스텔은 최근 부산 해운대 일대와 강원도 속초, 제주도 등지서 선을 보이고 있다. 

산과 강, 바다를 끼고 있는 국내 휴양지와 관광지 주변의 소형 아파트들도 틈새 수익형 부동산으로 관심을 모으고 있다. 서울서 가까운 경기도 일원과 강원, 부산, 제주 등 인기 관광지 근처의 소형 아파트를 사들여 본인이 사용하기도 하고 휴가철에는 관광객을 대상으로 단기 임대를 놓기도 한다.

잇달아 분양
어디 노려볼까

아파트라 이용관리가 수월하고 전원주택이나 펜션 등에 비해서 매입과 양도가 쉽다는 것이 장점. 경기도 양평, 가평 일원의 소형 아파트들은 관광지도 가깝고 교통편이나 레저 환경이 우수해 인기가 높다. 서울서 지척인 데다 중소형 아파트를 2억원 이내서 구입이 가능하다. 평창 동계올림픽 유치로 교통망 확충 등 다양한 개발 호재도 기대할 수 있는 강원도에는 춘천, 원주를 비롯해 스키장이 밀집한 평창과 동해안을 따라 해수욕장 인근의 아파트를 눈여겨볼 만하다.

여름철 해양스포츠와 겨울 스키시즌의 수요를 고루 확보할 수 있고, 1억원 안팎서 구입할 수 있는 초소형 아파트도 적지 않다. 부산의 광안리나 해운대 인근의 아파트들도 바다 조망과 가까운 해수욕장이 장점으로 꼽히는데 상대적으로 아파트 분양가가 최근에 많이 올랐다.

휴가를 이용해 관심이 가는 부동산을 살펴보려면 미리 현장서 확인할 사항들을 체크리스트로 준비하는 것이 효율적이다. 현지 지인 또는 주민이나 중개업소 등을 통해 실제적인 정보와 조언을 구하는 것은 필수적이다. 거리상 직접 관리하기 어려우면 현지에 적당한 관리 업체가 있는지도 확인하는 것이 좋다. 투자 여부를 검토할 때는 휴양지, 관광지로서의 입지와 관광객 수요가 충분해 임대 사업이 가능한지 따져봐야 한다. 무엇보다 사계절 내내 관광객이 두루두루 많은 곳을 골라야 공실 위험이 적고 임대수익률을 극대화할 수 있다.
 

▲에스엠 레지던스 더 스파

콘도리조트 형태의 호텔인 경우 500만원대 실속형 상품은 물론 수십억원에 이르는 고급형까지 임대수익까지 얻을 수 있는 상품 등이 잇달아 나오면서 실수요는 물론 투자자까지 가세하고 있다. 

최근 가장 눈에 띄는 특징은 저렴한 실속형 상품의 등장이다. 대개 풀구좌(2명에게 공급)로 나오는 단독주택형 고급 리조트서도 가격이 비교적 저렴한 다구좌(여러 사람에게 공급) 상품이 나와 인기를 끌고 있다. 레저와 임대수익을 동시에 얻을 수 있는 상품도 잇따라 등장하고 있다. 계약자가 사용하지 않을 때는 전문관리업체가 호텔로 운영해 임대수익을 내는 것이다.

요즘 레저형 수익부동산의 또 다른 특징은 ‘컬래버레이션(collaboration)’으로 해당 콘도리조트·호텔뿐 아니라 골프장이나 워터파크(물놀이장) 이용 혜택을 주는 것이다. 레저형 수익부동산에 투자할 때는 주의해야 사항이 적지 않다. 시행사(개발업체) 능력과 운영 주체를 잘 따져봐야 한다. 시행사의 자금력 등이 떨어지면 공사 자체가 멈출 수 있고, 회원제 분양권의 입회금을 돌려받기도 어렵다. 

휴가철 불구하고 열기 후끈
레저형 수익상품도 주목

회원제의 경우 대개 7년, 10년 등 기간 만료 후 입회금을 모두 돌려받는다. 리조트호텔은 특히 관리운영회사의 능력이 중요하다. 운영 노하우가 없는 회사가 맡으면 운영 수익을 내기 힘들다. 호텔이나 리조트는 짓는 것보다 운영을 어떻게 하느냐에 따라 투자 성패가 갈리기 때문에 완공 후 운영 주체가 어디인지, 믿을 만한지 등을 꼭 따져봐야 한다.

수익형 호텔에는 관광호텔과 분양형 호텔이 있다. 관광진흥법을 적용받는 관광호텔은 부대시설의 수준 등에 따라 등급이 매겨진다. 공중위생관리법과 건축법 적용 대상인 분양형 호텔은 부대시설에 대한 기준이 없다. 

분양형 호텔은 투자자가 직접 운영 관리할 필요가 없고 임대주택처럼 직접 임차인을 구하는 번거로움도 적다. 위탁관리를 맡기기 때문이다. 객실별로 등기분양도 받을 수 있다. 중도금 무이자 대출 등으로 투자 부담도 적다. 연 수익률 확정 보장을 내건 곳도 많다.
 

▲퀸오브마리나리조트

숙박시설의 유형이 다양한 만큼 투자자는 해당 시설의 장단점을 파악하는 게 중요하다. 중도금 대출과 연간 이용기간 등도 살펴볼 필요가 있다. 호텔 수익률에 영향을 미치는 요소는 크게 객실 점유율과 부대시설 활용으로 나뉜다. 제주의 경우 객실 점유율이 80%를 웃돌기도 한다.

하지만 호텔 매출은 객실 점유율 55%, 부대시설 45% 정도로 엇비슷한 경우가 많다. 객실 점유율을 높이려면 기본적으로 관광객 등 안정적인 수요처를 확보해야 한다. 부대시설에는 연회장·식당·피트니스센터 등이 있다. 

부대시설을 운영자가 직접 관리하는지, 아니면 일반에 매각하는지도 잘 따져봐야 한다. 객실 점유율이 다소 낮더라도 부대시설 매출이 안정적으로 발생해야 투자자에게 적정 수익률을 보장해줄 수 있기 때문이다.

공급과잉으로 경쟁이 심화될 수도 있다. 제주서 분양을 했거나 준비 중인 분양형 호텔은 20여 곳에 달한다. 시류에 편승한 투자를 경계해야 한다는 지적이 나오는 것도 이 때문이다. 업체들이 제시하는 수익률이 과도하게 부풀려져 있는지도 살펴봐야 한다. 해당 지역의 객실 이용료가 과다 책정됐을 수도 있다. 1년이 지난 뒤 확정수익 보장이 어떻게 이어질 수 있는지도 확인 사항이다.

분양형 호텔은 위탁법인에 모든 임대관리를 맡기고 객실 매출에 따른 수익을 지급받는 형태다. 호텔을 실질적으로 관리하는 운영업체가 성패를 좌우하는 이유다. 투숙객 유치능력이 좋은 위탁업체를 고르는 것이 투자 포인트다. 

아직 허니문
“빨리 털자”

한 전문가는 “레저형 수익 부동산은 무턱대고 찾아 나서기보다 사전에 지역 개발 재료나 분양 정보 등을 어느 정도 파악하고 떠나면 시간과 수고를 줄일 수 있다”며 “실제 현장이나 실물을 보고 확인해 봐야 할 체크리스트를 미리 작성해 가는 것도 좋은 방법”이라고 조언했다.
 

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