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상가투자 알고 보면 ‘절세가인(節稅可引)’
  • 장경철 칼럼리스트
  • 승인 2017.03.20 09:50
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저금리로 상가투자가 주목받고 있다. 주택시장으로 몰렸던 부동자금이 은행 예금이자의 3배가량 수익이 기대되는 상가시장으로 몰리고 있다.

상가가 대표적인 ‘절세가인(節稅可引)’으로 주목받고 있다. 강남 자산가들 사이에서는 상가가 증여 1순위로 각광 받고 있는 것. 국토교통부와 한국감정원이 최근 발표한 자료에 따르면 전국 부동산 증여건수는 총 26만9472건으로, 이는 10년 만에 40%가 증가한 수치다.

자산가 사이
증여 1순위

조사 내용 중 전년과 비교해 가장 증가한 ‘증여’는 상가·업무용 건물 등 비주거용 부동산으로 전년 대비 16.5%나 늘어났다. 이처럼 증여가 자산가들 사이에서 인기가 좋은 이유는 ‘상속’보다 다양한 이점이 있기 때문이다. 특히 ‘수익형 상가’를 통한 증여가 주목을 끄는 이유는 아파트와 현금 증여와 달리 절세효과가 높고 월세 수익도 얻을 수 있어서다. 증여를 통한 절세 외에도 상가 투자로 가능한 대표적인 절세전략 3가지를 알아보자.

부동산업계 격언에 따르면 ‘잘 고른 상가는 3대 간다’는 말이 있다. 수익형 부동산의 대표 격인 상가투자는 잘만 고른다면 고정적인 월세 수익은 물론 자산 가치 상승 등을 기대할 수 있어 은퇴자뿐만 아니라 최근에는 30 ~40대 젊은 층에도 인기가 높다. 상가 투자를 할 경우 취득 시부터 양도 시의 세금, 그리고 종합소득세 신고까지 세금 문제가 빠지지 않고 등장한다. 취득과 양도 시에는 금액이 큰 부가가치세의 과세문제가 발생하므로 투자 초기부터 이와 관련된 사항은 정확히 숙지해 대비하는 것이 중요하다.

먼저 분양가에 따라붙는 부가가치세를 돌려받자. 상가 등을 분양받거나 매입하는 경우 주택 매입과 다른 점은 건물가액의 10%의 부가가치세를 부담한다는 것이다. 부가가치세는 건물가액의 10%기 때문에 금액이 상당하다. 이를 돌려받는 확실한 방법이 있는데 바로 부가가치세 매입세액 공제로 환급을 받는 것이다.

은행 예금이자 3배…탁월한 절세효과
고정적 월세 수익에 자산 가치 상승

사업자 등록 시 세 가지의 종류로 등록이 가능한데 첫 번째는 간이과세자, 두 번째는 일반과세자, 세 번째는 면세사업자가 있다. 부가가치세를 환급받을 수 있는 자는 두 번째인 일반 사업자 등록을 한 사업자여야 한다. 상가 분양 또는 매입 후 부동산 임대업 운영 시에는 간이과세자 적용이 배제되어 일반과세자가 되지만 다른 업종 변경 시에는 세 가지 종류 중 선택이 가능하다. 이 경우 부가가치세를 환급받기 위해서는 간이·면세 사업자가 아닌 일반과세자로 등록해야만 매입세액 공제가 적용돼 부가세를 환급받을 수 있다. 사업자 등록은 계약일로부터 20일 이내에 신청해야 함이 원칙이다. 상가를 매입해 사업을 하는 경우의 사업개시일은 상가건물 매입의 계약일임을 명심해야 한다.

다음으로 소득이 없거나 적은 배우자 명의로 임대사업하면 유리하다. 임대사업자의 경우 흔히 배우자 명의로 변경하거나 임대사업에 있어 공동명의로 등록하는 경우가 많다. 이는 명의를 변경하거나 분산시켜 종합소득세의 누진세율의 구간 중 낮은 구간을 적용받기 위함이다.

그러나 항상 이러한 방법이 최선의 절세방안이라고 볼 수는 없다. 매달 급여를 받는 근로소득자가 임대사업을 함께 영위하는 경우, 임대소득이 발생한 다음 해 5월 말까지 근로소득과 임대사업으로 인한 사업소득에 대해서 합산해 종합소득신고를 해야 한다. 소득이 합산되므로 누진세율에서 높은 세율을 적용받아서 세 부담이 느는 것이 일반적이다. 이를 위해 소득이 없거나 적은 배우자 명의로 임대사업 소득을 돌리거나 공동사업자로 등록하여 절세방안을 모색하게 된다.

여기서 준조세 성격인 ‘건강보험료’도 함께 고려해야 한다. 건강보험가입자는 크게 직장가입자와 지역가입자로 나뉜다. 가령 직장근로자인 남편의 경우 직장가입자로서 총급여를 기준으로 건강보험료를 부과하고 회사와 근로자가 반반 부담을 한다. 이때 소득이 없는 전업주부인 부인의 경우 직장가입자의 피부양자로서 사실상 건강보험료를 추가로 부담하지 않는다.

여기서 명심할 것은 건강보험료의 경우 근로소득자 외의 자가 일정 소득, 재산이 있는 경우 지역가입자로 편입될 수 있다는 점이다. 현행 국민건강보험법 시행규칙에 따르면 사업 소득금액이 500만원을 초과하는 자는 일정한 소득 이상자로 판정되어 건강보험료를 따로 납부해야 하는데 피부양자에서 지역가입자로 지위가 전환되어 건강보험료가 별도로 부과된다.

건강보험료의 경우 월 15만~ 20만원씩 내야 할 가능성이 높고 지역가입자의 소득·재산·자동차 보유 여부 등에 따라 달라진다. 만약 월 20만원씩 건강보험료를 1년 동안 납부한다면 연간 240만원의 건강보험료를 내게 된다. 부인의 명의로 이전하거나 공동사업자로 등록하는 경우 절감되는 세액을 계산하고 그 절감세액과 건강보험료로 납부한 240만원을 비교해봐야 한다. 결국 명의를 이전하거나 공동명의가 무조건 절세효과가 있는 것이 아니기 때문에 이를 비교하여 좀 더 절세가 되는 방향을 선택해야 한다.

부가가치세
돌려받자

마지막으로 사업 포괄양수도를 활용하는 방법이 있다. 포괄양도양수계약이란 사업장별로 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설과 그 사업에 관한 일체의 인적, 물적 권리와 의무를 양도해 양도인과 동일시되는 정도로 양수인이 승계하는 계약을 말한다. 부동산 분양 또는 취득 시와 마찬가지로 매매하는 경우 반대로 부가가치세를 붙여 매매하며 징수한 부가가치세를 납부해야 하는 납세의무가 발생한다. 실질적으로는 부가가치세를 합한 금액으로 거래됨이 상당하므로, 부가가치세 납세의무를 지지 않는 것으로 절세효과를 볼 수 있다.

부동산 관계자는 “사업의 포괄양수도는 부가가치세에서 공급으로 보지 않으므로 부가가치세가 붙지 않아 상가를 매매한 경우라도 부담하지 않는 것”이라며 “따라서 사업의 포괄양수도 계약은 제반사정을 고려해 진행해야 한다. 요건이 충족하는 경우 이를 적용해서 절세효과를 볼 수 있다”고 말했다. 다음은 봄 성수기 분양(예정) 중인 주요 상가들이다.

   
▲ 영종도 미단시티 굿몰

▲영종도 미단시티 굿몰= ㈜굿몰은 인천광역시 중구 운북동 962번지 일대에 수익형 부동산의 신트렌드 글로벌 비즈니스몰인 ‘영종도 미단시티 굿몰’의 매매예약제를 실시한다. 미단시티의 서북단에 위치하고 있으며, 연면적 약 10만2671㎡에 지하 2층~지상 5층 규모로 4개동으로 지어진다. 상업시설 900여개, 오피스텔 168실로 구성돼 있는 영종도의 랜드마크 글로벌 비즈니스 복합몰이다.

‘미래의 관광 및 쇼핑중심의 새로운 문화를 이끌어간다’는 비전을 세우고 있는 굿몰은 한 곳에서 쇼핑과 의료서비스는 물론 휴식 및 주거를 해결할 수 있도록 조성한다는 전략이다. 2019년부터 국제비지니스센터를 위시해 제조업상설전시장, 면세점, 의료관광, 오피스텔 등을 영위하도록 건설되는 복합판매시설로서 국내에서는 초유의 시도라는 평가를 받고 있다. 영종도의 수려한 천혜환경과 서해안 해안가를 따라 아름다운 조망을 자랑한다.

   
▲ 지젤엠청라

▲지젤엠청라= 인천 청라국제도시의 명소인 커넬웨이 직통연결 길이 100m 수변 스트리트형 상가인 ‘지젤엠청라’도 분양할 예정이다. 지하 3층~지상 5층으로 지어진다. 600여대(청라 최대) 동시 주차가 가능하다. 청라 최초의 복합문화공간으로 대형 멀티플렉스 영화관(4층 메가박스 7관)을 비롯해 컨벤션센터, 청라 최대 규모 스포츠센터, 다양한 문화와 체험이 가능한 엔터테인먼트 공간 등이 조성된다. 이 단지는 청라 명소인 3.6km 길이의 커넬웨이 수변도로 진입 상가다. 커넬웨이와 지하광장이 직통으로 연결되기 때문에 쾌적함은 물론 풍부한 유동인구를 흡수할 수 있다. 오는 8월 준공 예정.

‘잘 고른 상가는 3대 간다’
은퇴자만? 30~40대도 인기

   
▲ 노르딕 에비뉴

▲노르딕 에비뉴= 미사강변도시에 위치한 오피스텔 ‘미사역 더랜드 시티’의 단지 내 상가인 ‘노르딕 에비뉴’가 본격적인 분양에 나선다. 미사역 더랜드 시티 상가는 노르딕(Nordic)이라는 키워드에 맞게 북유럽의 낭만을 그대로 품은 테마형 상가다. 특히 오피스텔 333실의 자체적인 고정수요를 갖췄다.

풍부한 유동인구가 오고 가는 대규모 중심상업지역에 위치해 접근성이 뛰어나다. 그 밖에도 조정경기장과 망월천 수변공원, 더블역세권의 다양한 수요층의 유입이 기대된다. 상가는 고객과 투자자가 모두 즐거운 시간을 가질 수 있도록 공간을 설계했다. 각 상가들은 최신 트렌드에 발맞춘 11~15평의 합리적인 평형대와 60.29%의 높은 전용률을 갖췄다. 일부는 도심지와 망월천을 한눈에 볼 수 있는 탁월한 테라스를 갖췄다.

   
▲ 라 몬테 이탈리아노

▲라 몬테 이탈리아노= 한류문화 복합단지로 개발 중인 한류월드 내 대형 상업시설인 ‘라 몬테 이탈리아노’가 분양 중이다. 한류월드는 경기도시공사가 시행하는 사업으로 일산에 한류문화 복합단지를 만드는 것이다. 위치는 경기 고양시 일산동구 장항동과 대화동 일원으로 규모는 99만4756㎡(사업면적)에 달한다. 서울 잠실야구장 규모가 5만9500㎡인 점을 감안하면 16배 이상 큰 규모다. 호텔과 테마파크, 방송미디어시설, K-컬처밸리 등이 들어설 예정이다.

인근 GTX킨텍스역이 개통되는 만큼 서울 강남권은 물론 경기 남부권에서도 접근성이 크게 개선될 것으로 보인다. 한류월드에는 대한민국 최초의 블랙라벨 명품할인 복합쇼핑몰인 ‘라 몬테 이탈리아노’가 들어선다. 한류월드 내 상업용지 C7블록에 들어서고, 지하 2층~지상 5층 규모다. 1개 동이며 총 89실이다. C7블록은 일산호수공원부터 킨텍스로 이어지는 연결고리에 위치해 한류월드 내 상권의 중심지에 자리 잡을 예정이다. 바로 아래 한류천 수변공원과 연계해 1층은 테라스형 카페거리로 조성된다.

   
▲ 유은프라자

▲유은프라자= ㈜유은은 인천광역시 서구 원창동 381-67번지에 ‘유은프라자’상가를 분양한다. 지하 2층~지상 6층, 대지면적 1455.00㎡, 연면적 6508.65㎡, 총 55여개 점포로 구성된다. 58.65%의 높은 전용률을 자랑한다. 4면이 대로를 접한 개방형 상가로 청라국제도시 3분 거리다. 지난해 2월 그랜드 오픈한 모다아울렛 앞 대로변자리에 위치해 주말 5만명 이상 집객인구의 넘치는 배후수요를 독점할 상가로 평가받고 있다. 숙박과 위락 시설의 356일 연중무휴 불야성 상권으로 향후 인천의 랜드마크로 입성할 기반을 다지고 있다.

소득이 없는
배우자 명의로

유입 기대효과로 북항배후단지 및 인근 산업단지(가좌 경서, 송현, 송림동) 상주인구를 비롯해 모다아울렛 집객 시너지효과가 기대된다. 상권형성은 현재 초기 개발단계다. 추후 위락, 숙박, 근생 상가조성 중이다. 상권완성 향후 대형 관광나이트클럽, 관광호텔 등이 1~2년 안에 완성될 예정이다. 인근에는 한진중공업, 두산, 현대제철, GS정유를 비롯한 3000여 기업체의 든든한 배후수요를 지니고 있다.

3월23일 제2외곽순환도로 일부구간(송도-김포구간) 개통으로 남청라IC를 통해 외부에서 접근하기 좋다. 인근 직장인뿐 아니라 청라국제도시와 검단신도시 등 20만세대 부근에 처음으로 생기는 쇼핑몰인 모다아울렛 바로 앞에 위치해 있다. 커피전문점, 편의점(독점), 패스트푸드 등 전문식당가와 노래방, 당구장, 단란주점 등 모든 업종이 입점할 수 있다. 

<2002cta@naver.com>

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