아파트 선택 시 조망권이 최고의 프리미엄으로 자리 잡은 지 오래다. 같은 단지 내에서도 조망권에 따라 집값이 적게는 수천만원에서 많게는 수억원까지 차이가 나고, 분양시장에서도 조망권이 좋은 단지는 대부분 경쟁률이 높은 것으로 나타나고 있다. 최근 우수한 조망권을 갖춘 아파트가 선을 보이고 있어 내집 마련 수요자들의 관심을 끌고 있다. 이들 아파트들은 우수 조망권뿐만 아니라, 인근 개발 호재도 많기 때문에 투자 가치도 높은 점수를 받고 있다.

최근 가장 주목 받는 신 조망권은 단연 골프장
조망권 좋은 아파트 사려면 “눈으로 확인하라”

우리가 생각하는 것보다 조망권은 종류도 다양하다. 강, 하천, 바다, 호수, 산, 공원, 골프장으로 크게 7가지로 나눌 수 있다. 조망권마다 특징이 다르기 때문에 아파트 선택 시 자신의 취향에 맞게 고르는 게 포인트다. 강은 오래 보면 지루할 수 있지만, 산은 계절마다 달라지는 풍광이 매력적이다. 공기가 훨씬 좋고, 등산을 즐길 수 있는 것도 강점이다. 공원 조망권도 무시 못 한다.

조망권 종류 다양
취향에 맞게 선택

외국에서는 오히려 공원 조망권을 최고로 치는 경우가 많다. 하지만 조망이 좋다고 무조건 좋은 것은 아니다. 조망권마다 단점도 있다. 최고의 조망권 가치로 인기가 높은 한강변 아파트는 차량으로 인한 소음과 먼지가 적지 않다. 따라서 저층부는 집값도 낮고 선호도가 떨어지게 된다. 산이 가까운 경우는 여름에 모기가 들끓고, 등산로에 인접한 단지는 등산객 때문에 골머리를 앓기도 한다. 바다에 인접한 아파트는 태풍이나 비바람이 잦고, 짠 바닷바람에 고생하는 경우가 발생한다.

최근 들어 가장 관심을 받는 신(新) 조망권은 단연 골프장이다. 리베라 기흥 상록 한원CC 등으로 둘러싸인 동(東)동탄은 특혜논란만 없다면 골프장조망권의 대표 신도시로 떠올랐을 것이다. 당시 정부도 골프장을 신도시에서 제외시킨 이유로 “녹지율을 높이고 공기를 정화하는 등 도시기능을 보완하는 기능 때문”이라고 밝혔다. 골프장조망권 가격은 지역에 따라 다소 차이가 있지만 적게는 5000만원 많게는 1억원 정도다. 예를 들면 용인 죽전 한성CC 조망권인 동아 솔레시티의 경우 주변 아파트보다 최고 1억원 정도 비싸며 판교신도시 분양 때도 남서울CC에 붙어 있는 아파트의 청약경쟁률이 평균을 훨씬 웃돌았다고 한다.

대성산업 건설부문이 서울시 동대문구 이문동에 ‘대성 유니드’ 아파트를 선착순 동·호수 지정계약 조건으로 분양 중이다. 이문동 대성 유니드는 전세대 중소형 인기평형으로 구성되어 있으며, 1호선 신이문역이 도보 3분거리에 있고 7호선 중화역이 도보8분 거리에 인접한 2개노선 더블역세권으로 지하철 이용이 매우 편리하며 중랑천 조망이 가능하고 또한 중랑천 체육공원을 내집 앞 정원처럼 누릴 수 있는 웰빙 아파트이다.

이문동 대성 유니드는 이문차량기지 복합개발, 동북권 르네상스 프로젝트, 이문·휘경뉴타운과 중화뉴타운의 중심에서 미래가치를 높게 볼 수 있는 곳으로 향후 높은 프리미엄을 기대할 수 있다. 계약금 10%, 중도금 전액 이자후불제, 발코니 확장 선택 시 풀옵션(빌트인, 가전, 가구) 무료 제공된다.

대우건설이 서울 지하철 2,8호선 환승역인 잠실역 근처의 옛 우리은행 전산센터 자리에 짓고 있는 주상복합 아파트 잠실 푸르지오 월드마크’가 선착순 분양중이다. 84.39㎡(구34평)은 원 분양가보다 1억6000만원 파격할인, 112.25㎡(구46평)은 분양가보다 최대 1억7000만원 파격할인, 123.27㎡(구51평)은 분양가보다 최대 1억8000만원 파격 할인된다.

지하 4층, 지상 39층의 2개 동으로 아파트 288세대, 오피스텔 99세대 규모이며, 상업시설인 켄달(Kendall) 스퀘어라는 별도 이름을 붙인 연면적 1만3000여㎡ 규모로 들어선다. 일부지만 한강조망, 석촌호수 조망이 가능한 세대도 있다. 잠실 푸르지오 월드마크는 단지 인근으로 지하철 2개 노선이 연결되는 더블 역세권이다. 지하철 2호선 성내역과 잠실역 사이에 위치하여 두 역을 도보로 이용이 가능하다. 특히 2012년 완공 예정인 향군 잠실타워·신동아타워는 테헤란로의 스타타워 규모로 개발 중이며 제2롯데월드가 2015년에 완공되면 이 일대 부동산시장의 큰 지각변동이 예상된다. 입주는 2013년 6월 예정이다.

서희건설은 조합아파트인 ‘상도 서희 스타힐스’로 분양에 나선다. 서울시 상도동에 위치해 높은 층에서는 여의도63빌딩, 한강을 조망할 수 있는 단지로 시세보다 훨씬 저렴한 아파트를 내놓는다. 분양가도 저렴한 데다 조망권까지 확보해 시세차익을 기대해볼 수 있다. 주택형도 실수요자들의 인기를 얻고 있는 중소형 중심이다. 이 아파트는 지하4층~지상28층 3개동 총 238가구로 구성되며, 이중 59㎡(구 25평형)가 50가구, 85㎡(구 33평형)가 188가구다.

교통도 편리하다. 지하철 7호선 장승배기역이 도보 2분거리로 초역세권이고, 관악로, 올림픽대로, 한강대교의 이용이 편리해 강남과 여의도, 용산을 빠르게 이동할 수 있다. 서울시 고교선택제로 세화고, 세화여중고, 반포고, 영동고 등 강남 학군 이용이 가능하고, 서울대, 중앙대 등 명문사학과 노량진 학원가에 인접해 교육 프리미엄이 뛰어나다. 조합아파트이면서 특별혜택까지 누릴 수 있다. 동·호수 지정이 가능하며 중도금 60% 이자후불제 혜택을 받을 수 있다.

입주는 2013년 12월 예정이다.
동아건설은 서울 용산구 원효로1가에 ‘용산 더 프라임’ 주상복합 아파트를 선착순 특별 분양하고 있다. 지상 최고 38층으로 오피스빌딩 1개동과 아파트 3개동으로 구성된다. 이 가운데 아파트는 559가구로 38~59㎡ 112가구, 84㎡ 176가구, 114㎡ 88가구, 123~142㎡ 176가구, 239~244㎡ 7가구다. 용산 더 프라임의 가장 큰 특징은 분양가가 주변 시세보다 저렴하다는 점이다.

아파트 구입 시
현장방문 필수

주거환경 면에서도 인근 주상복합과는 차별화된 특별함이 보여진다. 풍부한 녹지공간 확보를 통해 단지 안에 각종 테마공원을 다양하게 꾸민다는 계획이다. 여기에 작은 폭포가 설치될 노드파크, 분수광장, 초록정원, 포켓가든 등을 조성해 입주민의 주거 만족도를 높일 예정이다. 더불어 외적으로는 남산, 민족공원, 효창공원 등의 조망을 극대화한 설계를 통해 입주민의 주거 환경 쾌적성을 높일 것으로 보여진다.

대우건설이 송도국제도시 첨단산업클러스터 Rm1부지 내 ‘송도 글로벌캠퍼스 푸르지오’ 아파트 1703가구를 공급한다. 전용면적 84~221㎡ 총 아파트 1703가구와 오피스텔 606실로 구성된 매머드급 단지인 이곳은 주상복합이라고 알려진 것과 달리 아파트 단지같은 모습이다.

언더우드 국제대학과 의예과·치의예과가 신촌 캠퍼스에서 송도로 이전한다.  2012년부터 의생명과학 융·복합대학원, 동아시아대학, 커리큘럼 제휴 외국 대학 등이 문을 연다. 교통환경으로는 인천지하철 1호선 테크노파크역이 도보 5분 거리에 있으며, 인천대교, 제3경인고속도로, 제2서울외곽순환도로, 인천국제공항철도 등을 이용할 수 있어 송도지역 안에서도 입지가 뛰어나다. 25층부터 일부는 바다조망이, 일부 동은 공원조망이 가능하다.

조망권이 좋은 아파트를 구입하기 위해선 직접 눈으로 확인하는 것이 좋다. 아파트 위치마다 전망이 다르기 때문에 아파트 구입 시 현장방문은 필수적이다. 우월한 조망권을 확보하기 위해선 아파트의 평면도와 배치도만으로는 잘 파악할 수 없다. 따라서 발코니, 부엌, 거실 등에서의 전망방향 여부와 공간 배치 조건 등을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

오피스 빌딩, 지식산업센터도 조망권 중시 추세
층·방향에 따라 임대료를 달리 받는 현상 보편화

또 하나 알아두어야 할 것은 산, 강, 바다, 공원 등에 인접해 있다고 해서 모든 아파트가 조망권을 누리는 것은 절대 아니라는 것이다. 왜냐하면 조망권마다 각각의 문제점을 갖고 있다.

예를 들면 한강변 아파트는 소음과 먼지가 많은 편이다. 반면 산이 가까운 경우는 여름에 모기 때문에 고생이고, 등산로가 가까이 있는 아파트 단지는 등산객 때문에 시끄러운 편이다. 그리고 바다에 인접한 아파트는 태풍이나 비바람이 잦고 염분 때문에 아파트 수명이 길지 못하다는 단점이 있다.

오피스 빌딩의 보증금과 임대료가 층별로 차별화되고 있다. 최신 설비와 고급 인테리어로 지어진 초고층 빌딩들이 속속 등장하면서 조망권의 가치가 점차 높아져 고층일수록 임대료를 많이 받는 곳이 급증하고 있다. 아파트를 비롯한 주택시장에서 저층일수록 분양가와 매매가, 전세가격 등이 낮은 가격 차별화가 오피스 빌딩과 지식산업센터(구 아파트형 공장)까지 확산되고 있는 셈이다. 서울지역 오피스 빌딩 중 상당수가 층별로 임대료를 다르게 적용하고 있는 것으로 알려졌다.

주로 새로 지어진 20층 이상의 연면적 4만9500㎡(1만5000평) 초과 대형 오피스 빌딩을 중심으로 이 같은 임대료 차별화가 보편화되고 있다. 이들 빌딩은 층수별로 3~5개 단계로 나눠 임대료를 차등 적용하는 것이 일반적이다. 아예 층마다 임대료를 달리 적용해 받는 빌딩도 등장하고 있는데 상층부로 올라갈수록 전망이 좋아지는 것을 감안, 기준층(20~30층)을 기준으로 한 층씩 올라갈 때마다 2%씩 임대료를 높여 받고 있다.

또 심지어 향에 따라 임대료를 달리해 관심을 끌고 있다. 임대료는 남, 동, 서, 북 방향 순으로 비싸다. 뉴욕, 런던 등 선진국의 주요도시에서는 건물의 층과 방향에 따라 임대료를 달리 받는 추세가 보편화 되어 있고 사무환경도 주거환경만큼이나 중요시되고 있어 앞으로 우리나라도 이 같은 임대료 세분화는 더욱 강화될 것으로 전망이 된다.

조망권 마다
각각 문제점도

굴뚝 없는 공장이라고 불리는 지식산업센터(구 아파트형 공장)에서도 조망권의 가치는 높이 평가되고 있다. 직원들의 편의시설은 물론이고 환경 조건을 최대한 활용하기 위해 타워형 설계를 적용시켜 강과 산, 공원의 조망권 감상을 누리는 세태를 극대화하는 것은 물론 고품격 외관을 갖추는 것은 이제 기본적인 요소가 되었다.

향의 배치와 입주자들의 근무환경의 쾌적성의 여부에 따라 생산성과 능률의 차이가 크기 때문이다. 그래서 지식산업센터(구 아파트형 공장)의 최적입지는 편리한 교통은 기본이고 대단지여야 하며 편의시설과 부대시설이 고루 갖춰져야 하지만 무엇보다도 가장 중요한 요소는 조망권과 향이다.

이에 따른 분양률의 차이는 분명해 보인다. 이로 인해 나타나는 현상은 분양을 할 때는 같은 평형이라도 조망권을 가늠 짓는 동, 향, 층에 따라 분양가를 달리 책정하는 추세가 확산될 것으로 예상된다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사